potega hipoteki

rolna inflacja i przyszłość

2011-11-03T15:12:00.000+01:00

ciekawy artykul ukazal sie w temacie ziemi rolnej
wpisuje sie on w nowa ogolnopolska histeria, że ziemi zabraknie
http://otodom.pl/wiadomosci/rynek-nieruchomosci/kiedy-ziemie-rolna-w-polsce-wykupia-cudzoziemcy-id1444.html

ja wole konserwatywnie stać na stanowisku, że ziemi nie przybędzie i
to mi wystarczy :-)

i dalej jest aktualny wpis
http://hipoteczny.blogspot.com/2007/10/ziemia-rolna_22.html

pozdrawiam po krótkiej przerwie tym razem z kampera :-)

hipoteki bezposrednio

2010-10-23T08:07:00.002+02:00

Rozpowszechnia sie w Polsce model udzielania kredytow hipotecznych
bezposrednio czyli bez koniecznosci odwiedzania banku lub posrednika.
Ciekawy wywiad dotyczacy dzialalnosci serwisu https://www.invigo.pl
oraz otoczenia rynkowego ukazal sie w Dziennki Internautow
http://di.com.pl/news/34262,1,0,Polacy_zaciagaja_kredyty_hipoteczne_takze_przez_internet.html.
Nas w tym momencie interesuje to, ze udziela sie z powrotem coraz
wiecej kredytow. Co ciekawe - serwis Indigo zostal zalozony w polowie 2008 roku czyli w momencie poczatku kryzyzu... Wg mojej opinii, klasyczne wieksze banki podsumuja
obecny rok jako udany i od stycznia dostana nowe wytyczne w udzielaniu
tzn wchodzimy szerszym frontem. 2011 to juz trzeci rok od dna kryzysu,
inflacja zrobila swoje, ceny juz nie spadaja, bezrobocie zaczyna
spadac. Po rynku kredytow gotowkowych i kart kredytowych widac, ze
nastepuje przyspieszenie. Hipoteczny dolacza zawsze jako ostatni.

Co do walut CHF http://stooq.com/c/?s=chfpln&c=3y&t=c&a=lg&b - zejscie
ponizej sierpniowego dolka na 2.85 to silny sygnal na wzmocnienie w
sumie do 2.65 i pewno potem powrot do powoli opadajacej linii trendu
dlugoterminowego po szczytach 2009-2010.
Chwilowo w horyzoncie kilkumiesiecznym skonczyl sie okres umacniania
CHF do EUR http://stooq.com/c/?s=eurchf&c=3y&t=c&a=lg&b wiec to waluta
preferowana do brania kredytu w stosunku do EUR ktore juz duzo
bardziej spadlo od szczytow
http://stooq.com/c/?s=eurpln&c=3y&t=c&a=lg&b i niedlugo ma szanse
przejsc na nowe minima trendu zapoczatkowanego w 2009. Oczywiscie
wyjscie nad linie trendu to dalsza oznaka beztrendzia. Przy calej
otoczce makro i ozywieniu na rynku hipotecznym nie stawialbym na to,
ze waluty utrzymaja sie tak wysoko.

kwartalny update

2010-08-19T22:28:00.002+02:00

urlopy, wakacje, emerytura
jesli spodziewasz sie czestych aktualizacji to mozesz sie srogo zawiesc z powodu tego, ze na rynku nieruchomosci trendy sa dosc klarowne i dlugoterminowe, ewentualnie w okresie przelomowym lub jakas ciekawostka sie pojawi to bedziemy razem to komentowac

z aktualnosci - pojawiajace sie przerozne rekomendacje zaostrzajace kryteria udzielania kredytow, wzrosty VAT a z drugiej strony permanentnie niskie stopy % i nasze konwergujace do europejskich, oraz powrot koniunktury a co za tym i apetytu na ryzyko (czytaj: nizsze marze) to wszystko czynniki dzialajace w jedna strone : wzrost cen. Ten pierwszy warunek zaostrzajace sie kryteria realnie oslabia zdolnosc ale z drugiej strony winduje stawki czynszu na rynku wynajmu. Przechadzajac sie po Warszawie i natykajac sie na wywieszone oferty z rynku nieruchomosci golym okiem mozna dostrzec wzrost cen. Po Nowym Roku jak przyjdzie czas podsumowan aktualnego roku wg mnie nastapi dalsze otwieranie sie na ryzyko i co za tym idzie spadek marz i walka o klienta.

Niepokojaco w dlugim terminie wyglada gmeranie przy VAT na materialy budowlane i uslugi co jako czynnik kosztotworczy moze spowodowac wbrew pozorom spadek cen dzialek... ale nie rekraacyjnych ;-)

i tym optymistycznym akcentem - spokojnej jesieni

ps acha - jesli kredyt to w CHF bo na historycznych relatywnie szczytach w porownaniu do EUR :-)

kryzysowa okazja

2010-05-09T22:26:00.004+02:00

co tu duzo mowic, koniunktura sie poprawia, marze spadaja, do wprowadzenia wspolnej waluty coraz blizej = jeszcze nizsza baza % a tu nie lada gratka: kryzys i niski kurs PLN czyli okazja do zaciagniecia kredytu hipotecznego dlugoterminowego

oczywiscie w bankach jest teraz z takiej okazji proba opoznienia wyplat, podwyzszanie marz, robienie problemow itp wiec nie ma rady i polecam opcje PUT dla kredytobiorcow, np półroczne z kursem wykonania 2.7 dla CHF

wszelkie tego typu "kryzysy" zwykle krotko trwaja a trend umacniania sie PLN jest sam z siebie naturalny, az musial NBP interweniowac calkiem niedawno

jeszcze co do koniunktury kredytowej: gotowkowe sa w rozkwicie i niebawem pojawi sie odwrocona hipoteka wiec bedzie fura wygenerowanego kredytu w gospodarce i albo to pojdzie w inflacje calosciowa albo sektorowa np nieruchomosci

smiem twierdzic, ze marze spadna do 1% i czesc pojdzie w dzialki a czesc w mieszkania

ogolnie kryzysowe zawieruchy z waluta to doskonala okazja zafixowac sobie dlugoterminowo bajeczny kurs wyplaty bo w dlugim terminie powyzej 10lat to nie bedzie gorzej :-)

ps w zeszlym tygodniu nastapilo przeciecie opadajacej linii trendu rocznego dla CHFPLN i z tego punktu widzenia byla okazja na CALL tym bardziej ze zmiennosc niska, nastepna pewno dopiero za rok...

a jednak nowosci

2010-03-08T13:03:00.001+01:00

nowosci o ktorych jak zwykle dowiadujemy sie z lekkim opoznieniem, ale znow nie takim wielkim by nie moc dzialac :-)
wczesniej byly tylko pierwiosnki, podejrzenia, odreagowania, zaklecia, domysly
teraz sa twarde fakty

PLN silnie sie umocnil a na CHF doszedl do nowych minimow
stawiam teze - ze rozpoczynamy nowy rozdzial i zaraz zacznie sie wyscig w udzielaniu kredytow a co za tym idzie i spadek marz
wiem doskonale, ze jedno z drugim nie wspolgra tzn umacnianie PLN i chec zaciagania kredytow w walucie (bo powinno sie robic odwrotnie) ale takie sa realia i smiem twierdzic, ze PLN sie umacnia bo wlasnie min jest coraz wiecej udzielanych kredytow walutowych ;-)
dobra, nie bedziemy sie sprzeczac czy pierwsze bylo jajko czy kura, wazne, ze pieczone udka sa smaczne
dla konserwatynych efektywnych inwestorow (nie efektownych!) mozna policzyc, ze jestesmy w 2 roku uklepywania dna cyklu, gorzej nie bedzie
marz wyzszych nie bedzie, cen nizszych nie bedzie, mozna sie tylko zastanawiac czy od razu ruszą wzrosty i jest maksymalnie rok na zastanawianie się :-)

Ci co nie chca sie zastanawiac to pewno maja juz wybrane lokalizacje i zaczynaja zakupy

w skali makro mozna powiedziec, ze umacnianie sie sie lokalnej waluty, ze kraj jako calosc jest juz kupowany przez tych co widza wiecej i dalej

to ostatni rok spokojnych zakupow o ile bedzie jeszcze rok :-)

nawet reklamy kredytow hipotecznych wrocily jakby na wizję

no i silne umocnienie po problemach PIGSów? jak to nie jest powodem awersji do ryzyka to juz teraz kazda informacja bedzie dobra

i nie pisze tego jako pocieszenie, bardziej sie martwie, ze w ostatnim dolku nie zachowalem wiecej kapitalu wlasnego... no nic, do powtorki za ok 3-5 lat

na razie wykreslamy grubsza dlugoterminowa linie trendu umacniania PLN, ktora bedzie teraz dla nas busolą na tym niespokojnym oceanie rynkow finansowych ;-)

naprawde nic sie nie dzieje :-)

2010-02-16T18:00:00.009+01:00

chyba dopiero po "wyborach" sie wybije CHF wg zalaczonego rysunku, cierpliwosc i cierpliwosc jeszcze raz cierpliwosc - dwie kreski i czas

na razie pojawil sie pierwiosnek pt wyzsza inflacja w PLN a tu niby kryzys... czyli rozpoczyna sie cykl podwyzek stop i bedzie sie powiekszac roznica pomiedzy stopami co preferuje gre na wzmocnienie PLN i "drozsze" kredyty w PLN... a rynek nieruchomosci rusza tzn popyt sie uaktywnil
i nie dziwota, 1.5 roku od szczytu, z 5-10% inflacji, nominalne obnizki 10-20% wiec zaczynaja sie spotykac na rozsadnym poziomie

no i marze jeszcze wysokie... jeszcze...
wiec to jest ostatni dzwonek na kupno, bo potem bedzie drozej z tytulu nizszych marz i dalszej erozji inflacyjnej
ogolnie kupno przy wysokich marzach celem pozniejszego zrefinansowania i premia na kapitale z powodu nizszych cen w czasie kryzysu :-)
sprzedaz przy rekordowo niskich marzach
przedzial marz od 0,5 do 3% dla zadanych warunkow
dlatego warto co jakis czas odwiedzac posrednikow i banki celem dowiedzenia sie jak dzisiaj oceniaja ryzyko czyli na ile wyceniaja kapitał

najmy tez rusza jak sie podniosa stopy :-)

dolek kryzysu byl w 1kw 2009 no gora w 1 półroczu :-)
http://stooq.pl/c/?s=wig_dewel&c=10y&t=c&a=lg&b
http://stooq.pl/c/?s=gzu&c=5y&t=c&a=lg&b

ale to wiemy zawsze po, no i dobrze - czy wykorzystalbys te wiedze 1 marca 2009?
to co sie martwisz
martw sie ze teraz nie dzialasz :-)

oby do wiosny

notatki w biegu

2010-02-05T19:21:00.001+01:00

praca nad kapitalem:

okresy bezodsetkowe oraz okresy bez klienta
karencja
finansowanie

praca nad mieszkaniem
ustandaryzowanie mieszkan co do wyposazenia

mieszkania nieklopotliwe i nieczasochlonne

praca nad klientem
wybor klienta - ankieta, zaswiadczenie o zatrudnieniu
dbanie o klienta

bede dorzucal kolejne tipsy

jesienne beztrendzie

2009-11-15T22:43:00.005+01:00

jak na powyzszym obrazku mamy beztrendzie
co prawda bylismy tuz tuz od wyjscia z ostatniej konsolidacji gora po przebiciu spadkowej linii trendu, doszlismy do 1 istotnego oporu i nastapil odwrot, na tyle znaczacy, ze przerwal z hukiem budujaca sie linie krotkoterminowego trendu wzrostowego (dolki sierpien-wrzesien-pazdziernik), na upartego mozna mowic o powrocie do przelamanej glownej linii trendu spadkowego, ale to tez wyglada na przelamanie... i zblizamy sie szybkimi krokami do dolka z sierpnia
prognoza jak zwykle - przebija dolek z sierpnia to bedziemy szli nizej, przebija szczyty pazdziernikowe (dolek z kwietnia) to bedziemy wyzej... juz nie chce mi sie odczytywac wartosci z wykresu, wszystko widac
na razie jestesmy w 15groszowej konsolidacji

makro:
cos rusza w hipotecznych i wogole kredytowaniu, czyli jest nieźle a moze bedzie lepiej ;-)
jak rusza w hipotecznych to moze i w walutowych
na ciekawe sprawe zwrocil uwage JM na swoim blogu - 11 listopada byl dniem bez handlu walutami w PL, natomiast jak najbardziej handlowano na swiecie PLN/EUR oraz PLN/USD i tego dnia bylo jak na ostatnie czasy gigantyczne umocnienie PLN...

jakos tak tradycyjnie sie utarlo, ze zagranica lepiej wychodzi na zakladach o walute, co jest przeslanka za umocnieniem PLN (i tanim importem z USA np samochodu)

ps o roznicy miedzy domem pasywnym a autonomicznym nastepnym razem bo nie wiem czy kogolwiek to ciekawi ;-)

geografia szkoła podstawowa

2009-10-25T23:09:00.005+01:00

czytam sobie za http://pl.wikipedia.org/wiki/Geografia_Polski, że średnie roczne opady w Polsce to 600mm

ok, w związku z tym, jeśli średni dom jednorodzinny ma 10x10 powierzchni zabudowy to przyjmijmy, ze tyle ma rownież ... dach czyli 100m2

czyli krotko mowiac rynny musza zebrac 60m3 wody rocznie, z czego 2/3 przypada na lato, tak mowi wikipedia :)

liczymy dalej
dach średnio znajduje się na 8m wysokosci w domu piętrowym dla uproszczenia kalkulacji przyjmijmy, ze na 10 np podwyzszony parter, strych, wysokie piętra po 3m i stropy... da radę

no to krotko mowiac mamy 60m3 (ton) wody na 10m wysokosci...

no to teraz szkola podstawowa Energia potencjalna (w Dżulach) rowna sie em*gie*ha ;-)

no to mamy 60000kg*10m/s2*10m = bagatela rocznie 6mln Dżuli czyli 3600 = 1666kWh energii rocznie!!!

teraz powiedzmy, że jednak dach mamy większy ale niżej to nadal mamy podobny rząd wielkości
przy 120 na 8 mamy 1600
przy 150 na 7 mamy 1750
przy 200m2 dachu na 5metrach wysokosci mamy 1666...

krotko mowiac - rozlozysty niski dom o skosnych dachach to kuupa energii darmowo splywajaca do rynny i jeszcze problem z woda

no powiedzmy, ze na prądnicy mamy straty 20% ale ciagle darmowe 3kWh dziennie czyli dzis 1pln dziennie ale prądowe ceny sie urealniają i mają dojść do 1pln/kWh czyli wyjdzie strata na przepuszczeniu deszczu przez rynny okolo 1000pln rocznie

ciekawe źródło wspomagania elektrowni wiatrowej i ogniw fotowoltaicznych
no i widze juz te kolejki chetnych do odwiedzenia takiego autonomicznego folwarku ;-)

ps CHF ślizga się po linii trendu spadkowego średnioterminowego (szczyty luty, czerwiec) i jakby się teraz odbił w dół to linia nabiera jeszcze większej mocy urzędowej... na razie w krótszym horyzoncie trendzik wzrostowy po dołkach sierpień-wrzesien jesteśmy również na linii tego trendu... którą linię przebije (a zbierze to sie akurat z przebiciem ostatnich "ekstremików" październikowych) to tam pojdziemy, a miejsca jest juz naprawde niewiele... cierpliwosci
niebywałe jest też to, ze ATR znowu na minimach i trzyma sie swojego trendu czyli powtorka scenariusza - bedzie spokojnie do zażygania i wtedy trzeba iść za ciosem, nie ma co prognozować w którą to stronę będzie chociaż jest wskazanie... ale jak już wspominalismy, nie zarabiamy na zgadywaniu tylko na reagowaniu

ps2 kupuj działki tam gdzie więcej pada i jest wiecej slonca i wiatru nic nie mowiac nic nieswiadomemu kupujacemu, a moze nawet probuj zbić cene z tego powodu, no dobra, z powodu słońca nikt taniej nie sprzeda bo każdy lubi ciepełko ;-)

ps3 wrobelki cwierkaja, ze od nowego roku ruszaja nowe limity kredytowe, niektore banki juz wzmocnily reklame a niektore wrocily do 100% finansowania, czekamy na decyzje Zarzadow na nowe limity i dno cenowe mamy już za nami ale jeszcze jestesmy w trakcie dna przychodowego

przez powietrze linia trendu ;-)

2009-10-05T09:38:00.002+02:00

http://www.chip.pl/news/wydarzenia/nauka-i-technika/2009/10/sony-przesyla-prad-przez-powietrze

problem ostatniej mili w necie juz zostal dawno zapomniany, odżył w innej postaci - w postaci bezprzewodowego prądu
wierze w inżynierów, coś tam wymyślą
a z drugiej strony trwa wyścig o jak najbardziej energooszczędne urządzenia
pewno spotkamy się gdzieś po środku :-)

dochodza do tego ciekawe zjawiska jak uzywanie pradu do rozdzielania np zimnego powietrza od cieplego i posrednio do ogrzewania pomieszczen :-)
oraz odzysk ciepła z powietrza już raz nagrzanego i prąd jest używany tylko do wentylowania...
to b. efektywne metody szczegolnie, gdzie mamy wokol budynku niezmierzone poklady ziemi i dodatkowo ... ciepłego szamba :-)

"Zosiu - dosyp bakterii do szamba bo coś zimno dzis..." to juz calkiem realny poranny dialog ;-)
a dozownik biomasy bedzie zastapiony dozownikiem fermentatorow...

ps CHF/PLN wyglada na ruch powrotny do przebitej w zeszlym tygodniu rocznej opadajacej linii trendu, wyjscie nad zeszlotygodniowy szczyt, czyli ponad 2.84 to sygnal kupna a zmiennosc jest relatywnie duzo nizsza niz na przelomie roku, chociaz wyzsza niz zeszlego lata kiedy to mial poczatek trend wzrostowy - co mozna chociazby potwierdzic wskaznikiem ATR tutaj http://stooq.pl/q/a/?s=chfpln
u mnie w tym momencie szkoda kasy na premie kiedy mozna uruchomic przychody bo zabezpieczanie (przez jakis czas) otwartej krotkiej pozycji walutowej jaką jest kredyt mozna osiagnac na dwa sposoby - zakup opcji CALL lub podnoszenie przychodow
chwilowo preferuje rozwiązanie drugie, zeby nie powiedziec opcję nr 2 ;-)

tym bardziej, ze inzynierowie od linii napowietrznych pracują jak mróweczki nad wzrostem wartosci aktywow oddalonych od cywilizacji...

wyścig trwa

2009-09-15T21:16:00.002+02:00

HSPA+ czyli 42Mb/s juz nadchodzi w PL

czy w zwiazku z tym mieszkania zdrozeja czy stanieja i jak szybko i czy zdązymy z nich wyjsc?

gleba byla od poczatku preferowana ale juz dzis mozna skreslac lokalizacje srodmiejskie

blog ma charakter lokalny ale zjawisko bedzie powszechne

do czego przy takich technologiach potrzebne jest zycie w samym centrum?
teoretycznie mozna by uznac, ze dopoki dzielnice biurowe sie rozwijaja dopoty mieszkania w miescie sa "bezpieczne" ale na pewno stopa zwrotu mocno z nich bedzie spadac a szczegolnie w porownaniu do gleby odpowiednio daleko od metropolii

na dzis rejony ok 100km od sensownego miasta na pograniczu takich stref i z perspektywiczna komunikacja kolejowo samochodowa sa najlepsza inwestycja

zanim technologia cyfrowa nas dogoni oraz pobuduja odpowiednio szybkie trasy akurat ceny zdążą sie odpowiednio urealnic

a moze sam tam zamieszkasz

ps waluty - na CHF mialo w ostatnich dniach miejsce wybicie z malej konsolidacji w ramach ubijania dna, nastapil dosc szybki powrot do jej srodka czyli krotkoterminowo mamy beztrendzie, na dluzszym horyzoncie zblizamy sie do linii opadajacej ograniczajacej od gory kanal spadkowy (linia od lutego poprzez czerwiec), jej przebicie bedzie istotnym sygnalem ze cos sie zmienia, na razie sa takie harce

wiec strategia jest dosc prosta - albo przebija te linie opadajaca albo zejda ponizej dolkow z lipca/sierpnia, rozstrzygniecie blisko a zmiennosc spada i opcje tanieja, nalezy sie przylaczyc do wygrywajacych ale najpierw zimą zakupic ordynarnej ziemi

koniec korekty i swietlana przyszlosc

2009-08-20T10:31:00.001+02:00

wracamy do trendu bocznego ze wskazaniem w dół
jeszcze wczoraj przelamalismy malutki trendzik godzinowy wspinaczki korekcyjnej

teraz tak:
jesli wyjda wyzej niz byli w ostatnim tygodniu a dokladnie 12 sierpnia 4.21 na EUR to beda wyzej
zejda ponizej dolkow z ostatniego tygodnia a dokladnie 10 sierpnia 4.07 na EUR to beda nizej

koniec przekazu i nie chce mi sie zalaczac obrazkow

z ciekawostek
wcale nie w miescie nazwijmy to wojewodzkim tylko gdzies w borach notecko-pomorskich:
http://di.com.pl/news/28267,1,0,Internet_o_predkosci_do_200_Mbps_w_Asta-Net.html

pytanie za kilka punktow: gdzie kupowac ziemię? ;-)

i pytanie uzupelniające - czy zdazymy sprzedac co niektore mieszkania...

bezprzewodowe zasilanie i korekta

2009-08-19T14:06:00.005+02:00

http://www.idg.pl/news/348788/Bezprzewodowe.zasilanie.coraz.blizej.html

czy jest jakies zastosowanie dla tej technologii w budownictwie?
np caly dach w panelach bateriowych zlaczony bezkablowo

ale czy nie lepsze wykorzystanie na cieplo np ciepla woda

ciekawe czy powstanie technologia bezprzewodowej transmisji pradu w waskiej wiazce punkt do punktu o wiekszej mocy...

moze kiedys
na razie dzieki cieplu ziemi z kazdego kW mocy pradowej mozna zrobic 4kW mocy cieplnej ale niskotemperaturowej a to juz cos, technologia znana i uzywana

gdyby tak udalo rozmnozyc sie sam prąd to by mozna bylo sie uniezaleznic

oj beda kiedy wieksze podatki od powierzchni i glebokosci ;)
na deser http://www.telepolis.pl/news.php?id=15722

ps korekta trwa, juz blisko do przelamanego wsparcia ale nic sie nie dzieje
jesli by wyszli nad linie laczaca szczyty lutowe i czerwcowe tzn ze wrocila chec do gry na spadek to bylaby przeslanka
natomiast plotki glosza, ze eksporterzy znowu sie pozabawiali w opcje barierowe z bariera aktywacji okolo 4.5 podobno zmuszeni niemoznoscia wywiazania sie z aktualnych opcji i tamte zostaly odkupione bo wlasciwie juz wygasaly a zrolowane na dluzsze z wyzszym "limitem aktywacji" a oczywiscie eksporterzy nie maja takiej sily razenia jak mogacy przerzuca kapitalami banki inwestycyjne w krotkim czasie
a chodzi o to by tylko uruchomic bariere
ps http://waldemarpawlak.blog.onet.pl/Opcje-atakuja-ponownie,2,ID388753476,n a ze cos jest na rzeczy bo nowa forma dementacji poprzez krytyke juz dziala :)

korekta

2009-08-11T14:56:00.003+02:00

mamy chwilowe zatrzymanie spadkow, zmiennosc nadal wysoka wiec sie przygladamy
wlasciwie dopiero powrot nad 2.8 to powod do jakiejs reakcji, w sumie zdrowa korekta powinna tam dotrzec (ewentualnie 4.24 na EUR, dolek z kwietnia)

http://stooq.pl/c/?s=eurpln&c=3y&t=c&a=lg&b - powinnismy dojsc do przelamanego wsparcia i przy okazji do opadajacej linii trendu spadkowego
ewentualne wyjscie wyzej nad linie opadajaca to powod do powrotu do CALLi na walute (kupna oczywiscie a nie wystawiania ;)
wszystko co nizej to wachania w trendzie spadkowym

kraza sluchy, ze bariera aktywacji opcji call wystawianych/rolowanych przez wyrolowanych to 4.6 ale dopiero za rok

w interesie oskubywaczy powinno byc wygaszanie oscylacji i zbijanie kursu by sie napchac nowych swiezych Calli i to najlepiej z dlugim terminem wykonania ;)

przełamane wsparcie

2009-07-24T11:21:00.003+02:00

wczoraj doszło do przelamania istotnego wsparcia na CHF ok. 2.8
teraz to jest opor
kto zdążył z kredytem walutowym ten ma ok
teraz to juz ruletka i zalecane sa (z uwagi na poslizg w procedurach itp) kredyty PLN
tym bardziej, ze to moze byc krotkotrwala zabawa
cytując:
http://forum.gazeta.pl/forum/w,17007,96031419,98162535,Re_ooo_jestem_zaskoczony.html

"Hmm... Akurat problemy budżetu działają i działać będą w kierunku umocnienia
złotego. Nie mogąc zaspokoić potrzeb pożyczkowych na wewnątrz, rząd robi co
może, aby pozyskać finansowanie z zewnątrz.

1. Zaliczki z funduszy unijnych - do czerwca 21,0 mld PLN, około 2 mld PLN
każdego miesiąca więcej niż w roku ubiegłym. Powiedzmy, że do końca roku rząd
może liczyć na jeszcze 5 mld EUR.
2. Ostatnie emisje obligacji denominowanych w USD, gdzie silnie preferowani są
inwestorzy zagraniczni, przychodzący ze "świeżym" dolarem, który dopiero
zostanie wymieniony na złotówki. Na razie 3,5 mld USD, ale sądzę, że z tego
źródła może być nawet 15 mld USD.
waluty.wp.pl/kat,,title,Krajowi-inwestorzy-zbulwersowani-przebiegiem-dolarowej-emisji,wid,11335340,wiadomosc.html?ticaid=186e4
3. "Platynowa karta kredytowa Rostowskiego", czyli FCL z MFW - jak sądzę jeszcze
nie ruszona, ale nie po to rząd brał, a MFW dawał, żeby była niepotrzebna.
Następne 20 mld USD.
4. W końcowym etapie padania budżetu możemy liczyć jeszcze na jakiś "plan
pomocowy" z UE. Ja szacuję wartość takiego planu na 25 mld EUR.

Tak więc przez rynek musi się jeszcze przewalić około 80 mld USD (albo 60 mld
EUR, jak komu wygodniej liczyć) zanim rządowi ostatecznie skończą się pieniądze
i będzie Łotwa. Im większe problemy budżetu tym to przewalanie szybsze, a
umocnienie PLN większe."

schodzimy w rejony paniki jesiennej, ktora w pierwszej fali pokazala racjonalny poziom waluty i dlatego panika sie skonczyla wtedy :-)

teraz przestrzelamy sie w druga strone
na grubych liczbach liczac
od max 3.3 do wsparcia na 2.8 jest 0.5
jesli mielibysmy sie teraz przestrzelic w tej fali o drugie tyle to docelowo okolice 2.3, bardziej 2.35 (szczyty pazdziernikowe, dolki listopadowe)

calle zalecane po przebiciu linii, ktora sie buduje po szczytach luty-czerwiec
na razie srednioterminowy trend spadkowy

dla nudzacych sie teraz sa ciekawe PUTy
ale jak masz walutowy to wystarczy teraz nic nie robic

teraz bedzie odbicie od tego jesiennego szczytu, powrot pod opor i odbicie w doł

paradoksalnie przejsciowe problemy budzetowe na zdrowym ciele gospodarki to paliwo do umacniania PLNa krotkoterminowo

teraz mozna sie skupic na przychodach, bo one sa regularne :-)

prefabrykacja podniesie cene ziemi

2009-06-17T21:21:00.005+02:00

mowa oczywiscie o tej dalej polozonej od miasta gdzie mozna eksperymentowac

http://forum.gazeta.pl/forum/w,217,92443598.html

ale zaraz zaraz, czy aby to eksperyment
przeciez tak sie buduje od 20 conajmniej lat i tylko kwestia odwagi

ale najpierw trzeba bylo miec odwage kupic glebe
moze jeszcze nie jest za pozno
jak zwykle sugeruje zimą

dzis mozna za to poczytac gdzie beda robic drogi za kilka lat

mimo wszystko optowalbym za - wschod od Narwi/Wisly/Sanu
tu jest pustynia kredytowa/drogowa/mysli technologicznej itp

oczywiscie w porownaniu do Aglomeracji i srednio do innych wojewodztw

reszte zalatwi czas

ps na razie wyszli górą wiec krótkich nie ma co trzymac i mozna sie pozbyc PUTów, szkoda płacić za czas, moze da sie otworzyc później wyżej albo wręcz wskoczyć w CALLe jak wyjdą górą z tej 2 tygodniowej konsolidacji

rozstrzygniecie blisko

2009-05-13T21:11:00.006+02:00

ciekawe w tym wszystkim jest to, ze szczyt paniki z jesieni ktory stal sie wtedy oporem dzis jest wsparciem, dlugoterminowo szacowalbym tutaj punkt rownowagi i gdyby "ceteris paribus" pozostale parametry pewno na tej wysokosci wygasalyby z wolna oscylacje i ten punkt mozna brac za punkt dlugoterminowej rownowagi do kalkulacji oplacalnosci roznych ruchów, każdy ma swoje:
- brac kredyt nad 2.8
- nadplacac/splacac ponizej 2.8

i tyle

ale rynek nie znosi prozni a my nie czujemy sie na tyle odwaznie by robic samemu pierwszy krok, niech sam rynek pokaze ktora linie chce przebic to pojdziemy za nim bo to on ma racje :-)

z ciekawostek widac idealnie jak od wiosny 2008 kurs zachowywal sie wrecz nieracjonalnie odchylajac sie od jakotakiej linii trendu, nigdy wczesniej sie tak nie zachowywal, widac wiec, ze pojawila sie jakas nadprogramowa podaż

wlasciwie tyle co spadl od tych 2.35 do 1.95 to ochorowal w druga strone do 2.75
reszta to był pożar na stepie i chwala NBP, ze nie użył rezerw do gaszenia

eksporterzy mieli i mają jeszcze okazje do nabrania PUTów albo wręcz sprzedaży walut
oczywiście jeśli rynek wyjdzie wyżej niż ostatnie szczyty to PUTy wygasną bezwartościowe ale zarobią na sprzedaży wpływów eksportowych

mnie jako konsumenta/kredytobiorce interesuje temat nierosniecia kursu
jestesmy w sytuacji kiedy nie dziala dylemat więźnia po stronie bioracych kredyt tylko po stronie sprzedajacych mieszkania, z tego punktu widzenia nie ma jak sie uksztaltowac trend sprzedazy walut i przescigania sie kto pierwszy ten lepszy
wiec mamy beztrendzie bo nikt juz nie bedzie pompowal walut ot tak bez paliwa paniki

płynność podrożała do tych 8-10% na miedzybanku i kto wytrzyma bez sprzedaży ten będzie do przodu, teraz jest okres strząśnięcia tych co przesadzili

przerywnik wysokiej klasy

2009-05-04T07:55:00.002+02:00

jako, ze wzorujemy sie na innych to kawałek smacznej wyprawy finansowo-historycznej z odwolaniami
http://wojciechbialek.blox.pl/2009/04/Perspektywy-amerykanskiego-dolara-1.html

udanej majówki :-)

płachty

2009-04-12T06:44:00.005+02:00

zdążyliśmy się już przyzwyczaić do płacht na budynkach "na sprzedaż", "okazja", "atrakcyjne..."

świadczy to tylko o tym, że rynek wrócił do normalności i stał się rynkiem kupującego

może i w dość brutalny sposób i pewno jest nadwyżkowy nawis do przerobienia i ceny spadły poniżej poziomu równowagi

tylko co tę równowagę wyznacza?

cena = wynajem / (koszt kapitału + premia za ryzyko)

co ciekawe - prawdopodobnie mianownik się sumarycznie nie zmienił: stopy spadły, premia za ryzyko wzrosła

natomiast nadciąga fala nowych płacht - "do wynajęcia", "od zaraz wynajmę", "zamieszkaj tutaj" itp itd

mamy chwilowy relief na rynkach, zewsząd biją optymistyczne wieści ale zanim narodzi sie nowy rynek byka będzie jeszcze zdrowe oczyszczenie

przyjmijmy, ze już nowych dołków na giełdzie / szczytów na walucie nie będzie ale fibonacinowe 66% zniesienia tego ruchu jak najbardziej możliwe i już powoli wyłania się ukryte story, które uzasadni ten ruch

i wtedy szlagier Elektrycznych Gitar wróci na toplistę
"to już jest koniec..."

krótko mówiąc - płachty "for rent" to sygnał kupna a do tego czasu trzeba wynajmować od kogos i czekac na okazje ze zdolnoscia w reku (ja akurat zapakowany i nic nie uplynniam)

a tak wogóle to "chłopaki z forum" rządzą:
http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=17007&w=93926356

ps oby Dyngus był o(t)rzeźwiający!

margin call w praktyce

2009-03-24T19:45:00.003+01:00

http://gospodarka.gazeta.pl/pieniadze/1,35895,6417138,Bank_mowi__doplac.html

Żeby było gorzej i stało się to zjawisko masowe kurs franka musialby jeszcze bardziej wzrosnąć lub utrzymywać się dłużej na obecnym poziomie i na dodatek wartość nieruchomości powinna nierosnąć

rata może i spadła ale ryzyko banku od strony zabezpieczenia wzrosło

problem tylko w tym, ze jak z tego powodu zaczna wypowiadac umowy kredytowe i rynek zaleje fala sprzedawanych mieszkan i obnizy to jeszcze bardziej wycene mieszkan...

niestety dylemat wieźnia działa w dwie strony i kto pierwszy ten więcej odzyska

dla Ciebie ważne jest byś: albo mial dodatkowa hipoteka do zastawienia albo żebyś pierwszy sprzedał mieszkanie bo możesz poźniej je odkupić ewentualnie taniej

inflacja

2009-02-20T23:42:00.002+01:00

19.02.2009
Początek Zakończenie Oznaczenie BRE - FRA Stawka referencyjna
Stawki BRE- FRA
kupno sprzedaż
1m 2m 1x2 WIBOR 1m 4,30 4,50
1m 4m 1x4 WIBOR 3m 4,40 4,60
1m 7m 1x7 WIBOR 6m 4,50 4,70
2m 3m 2x3 WIBOR 1m 4,30 4,50
2m 5m 2x5 WIBOR 3m 4,35 4,55
2m 8m 2x8 WIBOR 6m 4,35 4,55
3m 6m 3x6 WIBOR 3m 4,10 4,30
3m 9m 3x9 WIBOR 6m 4,20 4,40
6m 9m 6x9 WIBOR 3m 4,20 4,40
6m 12m 6x12 WIBOR 6m 4,35 4,55

jeszcze nie dawno sygnalizowalem koniec spadku stop PLN a tu rynek nie proznuje i przewiduje chyba ostatnia mala obnizke a moze nawet jej nie bedzie

rentownosc 12m Bonow z powrotem powyzej 5%

deficyt konkretny chociaz impuls z korekty waluty dopiero za kilka miesiecy by sie wyrownal wiec zaplacimy premie za plynnosc w postaci wyzszych stop
bedzie po prostu ssanie na kaske

to co teraz Frankowiec drzy o wzrastajacy "wirtualny" kapital do splaty ale mimo wszystko niewyzsza biezaca rata to PeeLenowiec bedzie zaraz drzał o bieżący cashoutflow na comiesiecznej racie
ale za to PeeLenowcowi nikt nie zapuka w najblizszym czasie z żądaniem dodatkowego zabezpieczenia kredytu, chociaz przy duzo wyzszych stopach to kto wie

szykujemy sie na 7% plus marza w PLN

nie ma lekko

inflacje co prawda dusi siadajaca konsumpcja i siadajacy eksport ale mimo wszystko cala chinszczyzna zdrozala
ogolnie powtorka z 2001 tylko w 3x szybszym wydaniu:
-wyzsze raty
-nizsze wynajmy
-bezrobocie
-niechec w udzielaniu kredytow
-nizsze ceny aktywow

moze i wychodzenie z recesji bedzie 3x szybsze ;-)

złoto dojedzie do 1030 za uncje i tu bedzie zagadka czy juz peknie bania na obligacjach w USA czy jeszcze nie?
tam stopy sa sztucznie za niskie i bedzie odwrot od dolara

gdyby złoto wyskoczyło ponad maksy to byłby sygnał poczatku tego odwrotu

jeszcze o mozliwej panice na PLN

2009-02-09T23:24:00.000+01:00

chcialem cos mądrego napisać, ale sa lepsi w tej materii
tzn polowa mysli tak a druga polowa inaczej
wiec zawsze jestesmy konformistami
a obiektywne sa tylko opory i wsparcia
jako, ze jestesmy blizej historycznego oporu to ma to doniosle znaczenie
http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=17007&w=91078607

tak wiec to jeszcze nie koniec
jak uslysze, ze tego i owego przewalutowali przymusowo albo, ze ruszyly kredyty CHF, albo, ze spadly marze na CHF, albo ze LIBOR CHF zaczal rosnac albo ze analitycy przewiduja CHF po 5pln to jest szansa dac wiare w koniec trendu

na razie anale mowie - to nie czas na przewalutowywanie

czy Ciebie tez ciarki przeszly?

do 2.85 ma szanse wrocic ale to dopiero bedzie linia trendu...
bym tu wchodzil w CALLe ale to bedzie krotka piłka i na dodatek droga - patrz jaka zmiennosc

struktura FRA i interwencje

2009-02-07T08:35:00.003+01:00

Informacje z dnia:06.02.2009
Początek Zakończenie Oznaczenie BRE - FRA Stawka referencyjna
Stawki BRE- FRA
kupno sprzedaż
1m 2m 1x2 WIBOR 1m 4,00 4,20
1m 4m 1x4 WIBOR 3m 4,30 4,50
1m 7m 1x7 WIBOR 6m 4,50 4,70
2m 3m 2x3 WIBOR 1m 3,50 3,70
2m 5m 2x5 WIBOR 3m 4,05 4,25
2m 8m 2x8 WIBOR 6m 4,25 4,45
3m 6m 3x6 WIBOR 3m 3,70 3,90
3m 9m 3x9 WIBOR 6m 3,95 4,15
6m 9m 6x9 WIBOR 3m 3,75 3,95
6m 12m 6x12 WIBOR 6m 4,00 4,20

mamy średnioterminowo zatrzymanie spadku stóp za pół roku
CHF wyrównał swój rekord (założenie było długoterminowe, ze nie przekroczy i że to jest korytarz wachan z punktu widzenia kredytobiorcy hipotecznego
choc trzeba przyznac tempo oszalamiajace
teoretycznie gdyby nie zamieszanie z opcjami CALL wystawionymi przez nieostroznych eksporterow i brakiem podazy kredytow walutowych (tzn mozna dostac ale na jakis chorych jak na niedawne standardy warunkach), wiec gdyby nie to to bylaby okazja sie przewalutowywac z PLN na cos tanszego chocby i jeny bo dlugoterminowo nie jest gorzej niz w 2004 roku

z tym, że mamy nowa sytuacja z dwoch powodow
jest nowy srednioterminowy trend a to juz wlasciwie by wystarczylo do tego by stwierdzic, ze moga pojechac gdzie chca
a drugie to to, ze wlasciwie kto mialby temu przeszkodzic?

kredytobiorcow brak
eksport siada
nowych inwestorow tzw kapitalowych ze swieca szukac na ten moment
carry trade nie modny
ogromne potrzeby pozyczkowe Skarbu
ssanie na plynnosc
LTV ostro idzie w gore dla walutowcow

wiec wlasciwie mozna wypatrywac jakis formacji wierzcholkowych np podwojny szczyt, jakies kliny itp choc i tak najwazniejsza jest i tak linia trendu
ale to wypatrywanie moze byc zgubne bo bardzo kuszaca jest gra na podtrzymanie trendu (to nie jest drogie wbrew pozorom) i czekanie az Ci co szorcili na walutach zostana z wydmuszka czyli ich equity bedzie zero albo jak to spiewal kiedys Lady Pank...

gra przeciw trendowi jest droga
mozna tu sie pokusic o spekulacje, ze jesli bedzie blisko linii trendu powiedzmy patrzymy na EUR to NBP zainterweniuje i rzuci na rynek walute by te linie przebic
jesli juz to moze tak sie zdarzyc ale raczej nie bezposrednio

cokolwiek by pisac to i tak jeszcze duzo za wczesnie
to dopiero dwie sesje spadkowe czyli zwykla korekta

masz ciasny cashflow? spadla Ci rata kredytu walutowego? to mimo wszystko zakup troche opcji call gdy kurs bedzie przy linii trendu wzrostowego, powiedzmy z kursem wykonania 20gr wyzej by nie bylo to za drogie, choc i tak zmiennosc implikowana jest historycznie wysoka

pierwszym momentem do zrobienia tego bylo przebijanie linii trendu spadkowego we wrzesniu
pognali ostro i teraz jestsmy na szczytach z 2004
tyle co zaoszczedziles na ratach mozesz spokojnie przeznaczyc na premie za CALL'e

zrobisz jak zechcesz

eur korekta

2009-01-28T22:42:00.003+01:00

na walutach korekta

dopoki nie przebija podstawowej wzrostowej linii trendu dopoty tylko korekta

chociaz ma widoki na to by byc wieksza korekta to nie bedzie jeszcze sygnal zmiany trendu, moga spokojnie zejsc do poprzednich szczytow...

dziwny jest rynek kredytowy
wtedy kiedy ceny sa rozgrzane do czerwonosci rynek pelen jest ofert na 100-130% wartosci i to jeszcze przy historycznie niskim kursie

teraz kiedy w cenach nieruchomosci konkretna korekta powiedzmy 20% i kurs wyzej o 40% nie ma chetnych do dawania tanio kredytow i jeszcze drobiazgowo licza zdolnosc

taki ot paradoks

i przewalutowac tez nie mozna tak latwo

ciekawym sygnalem jest tez wczorajsza obnizka stop o 75pkt i brak dalszych spadkow waluty
czyli bedziemy dluzej kreslic konsolidacje i tam gdzie sie wybije tam trzeba będzie podążyć

jeszcze gdyby zmiennosc spadla

pytanie makroekonomiczne - czy wracajacy emigranci podtrzymaja rynek wynajmu czy po prostu jeszcze bardziej powieksza rosnace już bezrobocie?

jen zdeklasowany a cykle sie powtarzaja

2009-01-15T23:20:00.004+01:00

chfowe stopy nizej niz jeszcze niedawno szeroko reklamowane jeny

chcialoby sie powiedziec - jeny co sie dzieje ;-)

jako, ze chfowe stopy nie maja za bardzo gdzie juz spadac to pewno beda sie teraz wyplaszczac - to bedzie znak konca wzrostow tej waluty

na chwile obecna trend jest silny, przebite sa ostatnie szczyty i nie ma znakow do spadkow

jedynym sygnalem jest to, ze stopy juz nie maja za bardzo gdzie spadac

spadek stop chf z ostatnich 3% przy marzy okolo 1% i kursie 2pln do 0.5% i wzroscie kursu do 3pln dla biezacej raty daje efekt nastepujacy:
stopa z calkowitej 4% spada do 1.5% - spadek o wiecej niz polowe
kurs rosnie z 2 na 3 czyli rosnie o 50%

w przeliczeniu na poczatkowa rata daje to mniej wiecej taki rezultat:
100/2*1.5 czyli ogolny spadek o 25% no i oczywiscie sama rata jest nadal nizsza niz w PLN

oczywiscie zakladamy, ze nikt nie bral kredytu CHFowego po to by go splacic po dwoch latach albo nawet pieciu...

to takie moze i pocieszanie sie ale takie sa fakty

inna sprawa, ze przy kredycie 30 letnim mozna zalozyc ze 3 takie pelne cykle i mozliwosc zarobienia dodatkowo na callach w trakcie "odrywania" sie kursu od dna powiedzmy na 50% calkowitego ruchu (z 2 na 3 my wyjelismy w opcjach od 2.3 do 2.7...) i tak 3 razy pesymistycznie to nie jest chyba zle?

1.5roku kryzysu za nami, pewno jeszcze drugie tyle z uklepywaniem dna i mniejsza dynamika spadkow czegokolwiek, lokaty obnizaja, pełna możliwość przebierania na rynku mieszkaniowym

pilnuj płynności abyś dopłynął do końca kryzysu
rentowność można nawet poświęcic dla płynności na jakiś czas

co do prognoz kursowych bo pewno wielu kredytobiorcow jest tym żywo zainteresowanych, to po przebiciach szczytow z pazdziernika na wszystkich walutach nie ma sygnalow by to byl koniec

wystarczy sobie przylozyc linijke od dołków sierpniowo-wrzesniowych i potem ewentualnie nastepną stromszą i dopóki ich nie przebije mamy trend wzrostowy

opcje są teraz drogie z uwagi na zmienność więc już bez pozycji (tak naprawdę to puty same z siebie wygasną pewno bezwartościowe a calli juz nie kupowalem - plynnosc!) spokojnie spłacamy kredyt rata po racie i sondujemy mozliwosc zaciagniecia kredytu w bankach bo oferty beda teraz powracac np:

http://prnews.pl/mbank/mbank-zmiana-oprocentowania-kredytow-hipotecznych-i-promocja-powrot-franka-36473.html

udanego karnawału!

trzy czwarte

2008-12-23T17:44:00.002+01:00

tzw kryzys się rozpełza, rynek już jakiś czas temu kwotował WIBORa 6m za 6m na poziomie 3.8-4.0%
po dzisiejszej decyzji o 0.25% większej niż przewidywano FRA 6x12 spadł do 3.45-3.60
na walutę to nie wpłynęło więc tym bardziej czas na umocnienie PLN
EUR jeszcze nie wykreślił żadnej formacji/konsolidacji więc tu nie gramy
CHF można już podejrzewać o podwójny szczyt, na razie podejrzewać
USD powoli się osuwa i nie ma już nawet wyrównań ostatnich szczytów i dopóki chociaż tego nie będzie kierunek południe

ale dla nas kredytobiorców szczególnie hipotecznych wystarczy by kurs nie rósł

więc rozważając teraz wzięcie kredytu hipotecznego albo przewalutowanie polecałbym rozważyć USD

jak wiemy płynie do nas wielka fala USD co może znacząco obniżyć nasz kapitał do spłaty a dodając do tego, że to deweloper do nas dzwoni z oferta negocjacji można dobrze się urządzić
w końcu stopy w USA obniżono do 0-0.25%

jak nie masz jeszcze pomysłu co kupić albo rozmowy nt przewalutowania chcesz odłożyć na później to zabezpiecz dobry kurs USD PUTami na JUN09
przebiją ostatnie szczyty na 3.15 to sprzedaj PUTy z małą stratą i czekaj na jeszcze lepszy kurs
a jak nie przebiją to zarabiaj na PUTach
bo formalności trwają, oj trwają

dobrze zarabiasz to DnB Nord ma dla Ciebie sensowne oferty, jak masz problemy z udowodnieniem dobrych zarobków przejdź się do Santandera

na razie Święta więc dyskusję o wzroście bezrobocia i jego wpływie na spadek czynszów odkładamy na po Nowym Roku :-)

Spokoju!

dolarowe przelamanie?

2008-12-11T10:39:00.006+01:00

jak widac na rysunku - powoli rysuja sie coraz nizsze szczyty pod duzym podwojnym szczytem, przelamana zostala srednia linia trendu wzrostowego i byl techniczny powrot do niej, a teraz wyglada na przelamanie kolejnej szybkiej linii
krotkoterminowym sygnalem do - conajmniej - zamkniecia longow (jesli ktos mial) bedzie zejscie pod poniedzialkowe minimum
bardziej srednioterminowo kluczowe sa dolki z konca listopada
tak czy siak preferowane sa PUTy z cenami wykonania cos pomiedzy zaznaczonymi na czerwono obszarami

na razie USD jest najczytelniejszy, EURo sie dopiero wyjasnia - tu moga (ale nie musza) wyjsc wyzej
CHF na razie trend boczny tez z preferencja do spadku (bo juz troche za dlugo liżą te pozioma kreske przy szczytach...)

a tu dzis jeszcze na dodatek obnizyli stopy w CHF do 0.5%

co musi w takim razie rynek oczekiwac w kwestii roznicy pomiedzy cena wynajmu a kosztem kredytu, szykuje sie jakas masakra w przeciagu roku w tej kwestii tzn dostosowanie cen wynajmu w dol bo to za duza premia

pomaga co prawda nowa rekomendacja T, gdzie trudniej bedzie o kredyt nawet przy nizszych cenach mieszkan

gdzies tam we mgle majaczy juz wyjasnienie - wzrost bezrobocia
ale to jeszcze nie teraz

niskie stopy

2008-12-04T16:37:00.005+01:00

FRA 6x12 PLN 3.9%!
pamieta ktos takie poziomy?
stad tak rynek wycenia walute bo u nas szybciej beda spadac stopy niz w EURolandzie a i ryzyko kraju/koniunktury duzo wieksze
jak przebija szczyty na 2.54 to trzeba by powrocic do CALL na CHF np marcowe/czerwcowe z cena wykonania 2.76 lub 2.80

dla USD to sie ksztaltuje szczyt na 3.15 i wtedy jak przejdą to CALL, na razie upieram sie z PUTami

na WIG20 dobrym sygnalem bedzie 1820 tu mozna ustawic limakta dla LONGa
wyglada, ze ida do gory na caly depozyt i potem cofka by wytrzepac na stoplossach
jakies 2 kroki do gory i jeden do tylu
hossa z tego wielka nie bedzie ale dlaczego nie sprobowac liznac 1900 i wytrzepac miśków czyli troche im zagrać na nosie

przypominam - dla potrzeb prognoz cashflow zapomnijmy o podwyzce czynszow przy wynajmach za pol roku/rok
konserwatywnie przyjalbym nawet 10% obniżki za rok na wsjakij słuciaj
w końcu najważniejsza jest płynność

taki to prezent na Mikołajki ;-)

PUT na podwojnym szczycie

2008-11-25T01:03:00.007+01:00

Jako pierwszy i jedyny pelnym dojsciem do podwojnego szczytu popisal sie USD
oczywiscie sygnal do sprzedazy wypelni sie w pelni dopiero jak zejda ponizej dolkow podstawy formacji
ale co szkodzi zagrac na to na opcjach i zamknac je ewentualnie jesli jednak cofna sie i pokonaja szczyty?

na CHF raczej trojkatuja a niedawne obnizki LIBOR'a w Szwajcarii nie daje teoretycznie az takiego pola do popisu w spadkach ale kto wie kto wie
tu dopiero cos sie wyjasni jak przebija ktoras z tych sredniogrubych linii ;-)

trzeba jakos zbierac na wklad wlasny ;-)

a teoretycznie grudzien sprzyja umacnianiu PLN'a

jeszcze miesiac temu bylem na PUTach z przekonaniem, ze bede je trzymal do Mikolajek a tu juz sie drugi raz mozna bylo obrocic

i kto za to placi? na pewno nie czytelnicy hipotecznego ;-)

udanych Andrzejek

Libory jak w 2006

2008-11-21T21:07:00.007+01:00

staly skladnik raty spadl permanentnie do poziomow z 2006r
LIBOR 3M - popularna baza w umowach kredytowych spadl do 2%!

czyli mamy chwile oddechu

FRA na PLN maleja rownolegle ale jeszcze aktualny WIBOR sie trzyma

skoro oprocentowania w miare rownolegle maleja (nie patrzmy na decyzje NBP bo to nie jest baza dla kredytow...) to przy raczej niemalejacym ryzyku wyplacalnosci PLN kurs nie ma powodu na razie spadac

technicznie patrzac na wszystkich 3 crossach do PLN nie pokonalismy jeszcze szczytow z pazdziernika
najblizej nam na tym na USD, zobaczymy
ja kolekcjonuje sobie PUTy na USDPLN wlasnie, pozostale jeszcze dojrzewaja najpierw EUR potem CHF ;-)

ciekawie w tym kontekscie wygladaja dalsze oczekiwania na obnizki:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Obnizka-stop-w-Szwajcarii-rynek-oczekuje-dalszego-spadku-LIBORu-1866669.html

ciekawe ktory LIBOR bedzie nizszy docelowo CHF czy USD i wobec ktorego są oczekiwania, ze sie utrzyma nisko dluzej ??

jesli masz kredyt w PLN to prawdopodobnie nie zdazysz z przewalutowaniem dokladnie w szczycie robiac to tradycyjnie w banku, a poza tym ciezko to potem odkrecic jak jednak pojda wyzej (a zawsze moga choc to nieprawdopodobne...)

w takiej sytuacji najlepsze PUTy srednio out-of-the-money, np dzisiaj 20gr pod rynkiem..., to samo sie tyczy jesli zaciagasz niebawem kredyt i chcialbys zafiksowac miły kurs

"najgorsze", ze przy tych zmianach wszystkich zmiennych beda musialy spasc ceny wynajmow albo zaczna rosnac ceny nieruchomosci... obstawiam to pierwsze
trza przewaluowac cash flow forecast

a - i realnie minimum dwa lata spowolnienia/nizszych czynszow trzeba przyjac

ps srednioterminowo zaciaganie w jenach tez jest atrakcyjne (mozna to zabezpieczyc PUTem)

energia na ranczo

2008-11-20T13:27:00.003+01:00

jako, ze wczoraj w "Sile z Natury" (1TVP, sroda, 12:20) bylo o interesujacych nas targach w Poznaniu przypomnijmy technologie:
http://www.youtube.com/watch?v=FTOb6nke1_g
&
http://www.youtube.com/watch?v=1Uu_vxT5F_c

idzie spowolnienie, robocizna tanieje, pewno i technologia staniala i materialy rowniez

tak czy siak najwazniejsza jest zakupiona gleba a reszta bedzie tylko taniej

pytanie - kiedy zaczynac budowe? juz najblizsza wiosna?
pozwolenia moze tez beda latwiejsze
cos majdruja przy ulgach podatkowych w mieszkaniowce, pewno sie boja zastoju

ida lepsze czasy, trzeba miec tylko kaske ;-)

warte odnotowania

2008-11-17T23:25:00.003+01:00

PLN FRA 6x12 ponizej 5%
indeksy USA wyrownuja dolki
u nas tez jakby pod podwojne dno
wyglada na to, ze chwilowo juz gorzej byc nie moze

czekamy na wyjasnienie na EUR/USD bo sie kiwaja kiwaja i zdecydowac nie moga

surowce chca do gory, gieldy tez, wiec i PLN moze sie wzmocnic

jesli jednak niezaleznie od wszystkiego ciagniesz jakas konkretna transza kredytu lub wrecz calosc kup na wszelki wypadek PUTy bo mozesz sie zdziwic

jak masz kredyt to ewentualnie jak wyjda dolem pozbadz sie CALLi i tyle - dalej korzystaj z tanszego finansowania w CHF i juz...

ale ten FRA 4.9... ida obnizki i to szybko wiec z tym umacnianiem PLN to tez chwilowe
nie mam pomyslu na gre, sami pokaza w ktora strone ida

wiec albo teraz kupic i CALLe i PUTy albo czekac na wybicie

kieszonkowe nuklearne

2008-11-13T08:40:00.002+01:00

nawiązując do posta o ziemi rolnej i jedynym medium nie do zastapienia w krotkim terminie czyli prądzie przychodzi rozwiazanie:
http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=17007&w=86994810

to obok niezależnych odnawialnych źródeł energii: wiatr & słońce dodatkowy czynnik za kupnem taniej jeszcze ziemi rolnej
idzie zima wiec dobry czas na zakupy

jak zwykle aż do końca karnawału ;-)

bedzie tego mikolajkowania...

2008-11-05T23:20:00.003+01:00

ryzyko od wlasciwie wczoraj a na pewno od dzisiaj dalszych wzrostow waluty wzroslo niepomiernie
ostatnia nadzieja dla kredytobiorcow walutowych, ze kurs pojdzie jeszcze chwile bokiem
ale mozna sie przeliczyc

nie szukamy idealnego dolka bo nie to jest naszym celem, jednak w obecnej sytuacji powinnismy byc w kazdej chwili gotowi na przewalutowanie w banku lub syntetycznie zrobic to na pochodnych

opcje CALL na CHF sa zdecydowanie elastyczniejsze, mozna je doslownie w kazdym momencie kupic (i potem sprzedac)
a ten moment wlasnie powtornie nadszedl
chcesz spac spokojnie ze swoim kredytem walutowym - kup opcje CALL, kurs w miare ladnie spadl i spadla rowniez zmiennosc co potania zakup ubezpieczenia od wzrostu

CALL na marzec z cena wykonania 2.4-2.5 zalezy ile masz wolnego kapitalu na zamrozenie w opcjach
10gr nie robi roznicy przy calym ruchu a dzwignia wyglada konkretnie

spokojnego weekendu

PUTowe Mikołajki

2008-10-29T12:49:00.007+01:00

ja to widze jak na rysunku
nie mozna rosnac pionowo, czas na male wytchnienie
ale nie daj sie zwiesc kredytobiorco frankowy
ten oddech to idealny moment na okopanie pozycji na CALLach po nizszych cenach
teraz trwa festiwal radosci z tanszego finansowania na swiecie, normalka
ale trend srednioterminowy sie zmienil i teraz latwiej go bronic niz kreowac nowy
jedziemy na PUTach z gorki i wyczekujemy okazji na CALLe na wsparciach
zakladamy, ze sie obronia
jak sie nie obronia to korzystamy dalej na kredycie CHF
trudno okreslic dokladny dzien wiec dlatego opcje a nie kontrakty
czekamy na trzecie potwierdzenie na linii trendu i jazda do gory
nawet spadek do 2.3 niczego nie zmieni
dobra, ale w tym momencie nie prognozujmy tylko reagujmy

informacja techniczna

2008-10-26T22:12:00.000+01:00

aktualny blog istnieje pod adresem:
http://hipoteczny.salon24.pl
prosze tam zajrzec po ostatnie wpisy
powoli przenosze posty i szukam jakiegos sensownego licznika
pzdr

pojechali wiec czas na PUTy

2008-10-25T00:17:00.000+02:00

2.7 i brak CHF na rynku?...

to ja sie pytam skad jest brane kwotowanie i dlaczego LIBOR juz zaczal spadac?

CHFy sa na rynku jeno nie ma ich dla niektorych bankow ktore chojna reka rozdawaly ostre narzedzie pod nazwa "kredyt walutowy na 50 lat-zlotowka bedzie tylko silniejsza-w dowolnym momencie przewalutuj - nadwyzke wplacaj do funduszy"

jako, ze to zwykle trudno zlapac dolek, zalozylismy, ze nas interesuje te spokojne 80% ruchu jaki sie mial zrealizowac w pierwszym podejsciu

czekamy najpierw na sekwencje nizszych gorek i nizszych dolkow na wykresie by wyjsc z CALLi

http://stooq.com/c/?s=chfpln&c=10d&t=c&a=lg&b

http://stooq.com/c/?s=chfpln&c=1m&t=c&a=lg&b

historia sie powtarza

http://hipoteczny.salon24.pl/24263,index.html

trendy sa siilne, inwestycja na podstawie analizy technicznej jest prosta latwa i przyjemna...

aby tylko rynek byl plynny by latwo bylo ciac straty

a tu mieszkanie tanieje i banki nie przewalutowuja od reki...

na szczescie sa CALLe na WGT!

do nastepnego razu czyli do przewalutowania na walutowy, raz na 3-5 lat sie zdarzy w ktoras strone, nie musi czesciej ;-)

wyze

2008-10-18T17:47:00.000+02:00

dziś o dwóch wyżach

demograficznym i LIBOR'a CHF

http://wiadomosci.gazeta.pl/Wiadomosci/1,80708,5416949,Przenosne_zlobki_odpowiedzia_na_wyz_demograficzny_.html

szukam od jakiegos czasu pomyslu na biznes w okresie recesji ktory bedzie rowniez przyszlosciowy i powiaze rowniez posiadane nieruchomosci (nie warto ich teraz sprzedawac... poczekamy do wejscia do strefy EURO, obnizki stop i ryzyka kraju oraz na nowy cykl... czyli jakies 5 lat niewyjete...)

tyle sie mowilo o wyzu demograficznym, ze to on napedzil popyt na mieszkania, ze to mlodzi ludzie pokupowali mieszkania

co by nie mowic skoro sa mlodzi to beda albo juz to zrobili - założą rodzinę

żlobek do przeksztalcenia potem na przedszkole to jest wg mnie strzal w dziesiatke

duze mieszkanie najlepiej na parterze, willa, dzialka w dobrej lokalizacji...

ten popyt bedzie naturalny

natomiast niepokojaco wyglada LIBOR na CHF, po czesci zabezpieczeni jestesmy opcja CALL, bo rosnie dzieki temu kurs terminowy wzgledem spot ale to nie jest liniowa zaleznosc

ten rok to zdecydowanie nalezy do wynajmow ale potem jak przyjdzie recesja to tez moga sie obnizyc lub nie nadazac za inflacja jaka sie szykuje

niezly pasztet

skoro nie mozemy juz za bardzo wplynac na strone kosztowa, zadbajmy o przychody

jaki jeszcze inny biznes na okres recesji (oprocz inwestycji w Oponeo ? )

ps o wyżach śpiewała również swego czasu Jurksztowicz ;-)

a co jakby?

2008-10-10T04:53:00.000+02:00

w tym momencie nic mądrego nie wymyśle więc cytat

"Aby wyciagnac zlotego trzeba kilku czynnikow rownoczesnie.
Musza byc silne firmy inwestycyjne (a te wlasnie bankrutuja)
Musi byc tani kredyt do lewarowania (a ten wlasnie sie wywrocil)
Musi byc naplyw dodatni w sensie wymiany zagranicznej (a jest deficyt)
Musi byc silne dodatnie zaangazowanie kredytow walutowych na rynku wewnetrznym
(a kryzys ograniczy akcje kredytowa w ogole a ryzyko walutowa wzrasta)

Czy cos pominalem?
Aaa, naplyw walut od imigrantow. (A wlasnie stanely budowy w Irlandii i UK, to
bedzie kiepsko)

Mamy WSZELKIE czynniki za tym, aby PLN lecial dalej.
Zlotowka nie zatrzyma sie w swoim locie na 3/USD.
Tyle, ze taki spadek bedzie trwal. To bedzie dlugotrwaly lot.
Potrwa caly przyszly rok."

http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=17007&w=85750634&a=85753376

ps zaczynam sie zastanawiac nad counterparty risk - skoro dostepnosc waluty spada to jak sie zabezpieczają brokerzy z WGT? na szczescie nasze opcje sa juz wlasciwie at-the-money wiec powinni juz kupic caly zapas waluty (delta w okolicy 1) wiec powinni miec krycie...

inna sprawa, ze opcji w sumie nie jest duzo wiec pokryja z kapitalow wlasnych jakby co... jakby co...

cos za duzo tego jakby...

CHF linia trendu 3 letniego

2008-10-06T13:00:00.000+02:00

http://stooq.com/c/?s=chfpln&c=3y&t=c&a=lg&b

dzis, nawet najbardziej zatwardziali optymisci musza potwierdzic obiektywny fakt przelamanie spadkowej linii trendu i to nie bylejakiego ale wieloletniego

http://stooq.com/c/?s=chfpln&c=5y&t=c&a=lg&b na piecioletnim czekamy do zamkniecia miesiaca ale juz widac na dziennych ze ewentualny podwojny szczyt z ~ 2.17 sie załamał i sky is the limit

cykl zaczyna sie od nowa - czekamy na wynajmach na obnizki stop w pln, podjazd kursu up, i jakas okazja do kupna

wygra ten komu starczy plynnosci na te min dwa lata

znowu CALL jest o tyle dobry, ze pokrywa ewentualne straty na kredycie ale wyplate dostajesz dzis a strate splacasz wiele lat (chodzi o to by jak najwiecej lat...)

ps powoli bloga przenosze na http://hipoteczny.blogspot.com zmiany to zmiany ;-)

zagęściło się troche od wydarzeń ale teraz nogi na stół i trzeba pochodzic wokół zebranych nieruchomości

CHF towar deficytowy

2008-10-05T13:52:00.000+02:00

Jak podaje Dziennik coraz trudniej o nowe kredyty w CHF wiec co za tym idzie podaz z tej strony na pewno sie skurczy

nic tylko kupowac CALL na CHF póki tanie, to lepsze niż przewalutowywać się gwałtownie bo:

- kurs od razu fixujesz

- nie czekasz na decyzje banku bo moze jeszcze odmowic! a na pewno przeciagnac w czasie czyli de facto nie bedziesz znal kursu

ciekawe swoją droga do jakiego poziomu moze wzrosnac LIBOR na CHF z powodu nieufnosci panujacej na rynkach

jako, ze w temat wciagnely sie rzady wielu panstw sadze, ze jak zwykle interesuja sie tematem kiedy on juz dogorywa i mamy klasyczna panike najgorzej poinformowanych

jeszcze brakuje (niestety) paniki drobnych ciułaczy

tak czy siak CALL na CHF najlepszy na wszystko

dzialka z potencjalem

2008-10-03T08:25:00.000+02:00

czyżby pierwsza jaskółka w kredytowaniu działek niebudowlanych?

mBank wprowadza nowa oferte na zakup działek z potencjałem budowlanym

a która ziemia ma lepszy potencjał jak nie rolna?

nasze pionki niezmiennie zmierzają w kierunku awansu na czarnego konia tych zawodów ;-)

FRAsy aktualizacja

2008-10-02T12:38:00.000+02:00

krótko - rynek oczekuje obniżek stóp za jakieś pół roku za to konkretnie - zwróć uwagę na różnicę pomiędzy kolejnymi 6m...
USD idzie do góry a przecież surowce kupujemy w USD a sprzedajemy towary w EUR (w większości...)
czekamy na info, ze jakis bank europejski ogłosi klape
oczywiście czekamy na kupionych CALL na CHF

Informacje z dnia: 01.10.2008
Początek Zakończenie Oznaczenie BRE - FRA Stawka referencyjna
Stawki BRE- FRA
kupno sprzedaż
1m 2m 1x2 WIBOR 1m 6,60 6,80
1m 4m 1x4 WIBOR 3m 6,45 6,65
1m 7m 1x7 WIBOR 6m 6,45 6,65
2m 3m 2x3 WIBOR 1m 6,60 6,80
2m 5m 2x5 WIBOR 3m 6,45 6,65
2m 8m 2x8 WIBOR 6m 6,35 6,55
3m 6m 3x6 WIBOR 3m 6,35 6,55
3m 9m 3x9 WIBOR 6m 6,25 6,45
6m 9m 6x9 WIBOR 3m 6,00 6,20
6m 12m 6x12 WIBOR 6m 5,90 6,10

wynajmy pieknie szaleją
właściwie możnaby jakoś kalkulować pod zakupy nieruchomości jeno banki przykręciły śrubę kredytową więc nikt nas nie wyprzedzi, można spokojnie sobie poczekać, taniej być nie powinno no chyba, ze u nas PKB też sie obróci na minus w co wątpię...
inna sprawa, ze im poźniej kupione tym mniejsze koszty - zakładając, że cena się nie zmieni nominalnie
spokojnego października

CHF/PLN stoploss

2008-09-07T23:13:00.000+02:00

jedyna wlasciwa strategia to ta ktora ucina straty jak najszybciej

wlasciwie od tego mozna zaczac budowanie strategii - gdzie ustawic stoplossa

im blizej poziomu wejscia tym mniejsza strata

rynek jest ciagly (a przynajmniej tylko na takim warto grac)

nie ma sensu miec racji, sens jest miec nadal kapital mimo swojej pomylki

zalozylismy, ze 2.12 na CHF to istotny poziom, przekroczenie ktorego w gore implikuje koniecznosc odkupienia/dokupienia Frankow kiedy sie posiada kredyt w CHF

no dobrze, poziom ten zostal przekroczony ale gdzie postawilismy stoplossa?

w momencie wejscia nalezalo go ustawic na poziomie ostatniego krotkoterminowego szczytu czyli 2.065-2.07 i natychmiast go podniesc gdy oddalimy sie istotnie od 2.12 np luka, nowy lokalny szczyt wyzej, nowa konsolidacja na wyzszym poziomie

oczywiscie przesunelibysmy go na poziom wlasnego wejscia bysmy mogli grac za darmo

tylko tyle i az tyle

jesli CHF wroci pod 2.12 tzn, ze konsolidacja bedzie sie przedluzac i korzystamy dalej z nizszych stop % w CHF niz w PLN, bedzie wyzej to nie ma sensu tracic na kapitale

istotne poziomy dla stoploss CHF/PLN - zamkniecie ostatniej luki, szczyty z czerwca, szczyt z polowy sierpnia, dolki lipcowo/sierpniowe

prąd bez kabli

2008-08-27T01:00:00.001+02:00

http://www.wirelesslan.com.pl/news.php?i=229

jakis czas temu pisalem dlaczego warto kupowac ziemie nawet rolna w kontekscie chwilowych ograniczen w tradycyjnym pojmowaniu mediow: prad, woda, gaz, ogrzewanie, komunikacja

okazuje sie, ze krok nas juz dzieli od bezprzewodowego prądu nie mowiac juz o wlasnych agregatach i wlasnych elektrowniach

coraz mniej nas trzyma przy mieszkaniu w miescie i w zwiazku z tym jesli juz cos ma rosnac to cena ziemi rolnej bedzie napewno szybciej rosla niz inne nieruchomosci, gotowa budowlana tez juz nie jest tak atrakcyjna jesli chodzi o mozliwe wzrosty w %

a jak juz sie upowszechni kredyt hipoteczny na ziemie rolna to bedzie zupelny odpal

aktualnosci - tymczasem kurs CHF po chwilowej korekcie do zniesienia 38.2% (1 zniesienie Fibonacciego) dalej maszeruje w gore

przebicie ostaniego szczytu sprzed dwoch tygodni to b.byczy sygnal i mozna w ciemno kupowac franka stopniowo powiekszajac pozycje na kolejnych oporach 2.12, 2.16 a najlepiej skupujac opcje call na CHF z cena wykonania kilka oporow wyzej :-)

jesli nie przebije to uksztaltowac sie moze podwojny szczyt i moglibysmy zjechac do pelnych 50% zniesienia do 2.01 akurat tam gdzie pojawila sie luka hossy

na razie zakladamy, ze dolkow nizszych nie bedzie i wszelkie ruchy w dol to korekty dopoki oczywiscie nie zejdzie ponizej 1.95 - pytanie czy sa ku temu podstawy wiedzac, ze w lutym mozna oczekiwac obnizek stop w PLN?

w CHF na 70%

2008-08-23T17:53:00.000+02:00

chyba rekord w obnizce maksymalnego LTV dla zaciagajacych w CHF...

Santander zszedl do 70%, reszta wklad wlasny

sadze, ze bank po doswiadczeniach hiszpanskich jeszcze z poprzedniego cyklu boi sie spadku kursu wlasnie o te 30% i to zaraz na wejsciu

moze jak juz CHF sie o tyle wzmocni, to wroca do kredytowania na 100%

na razie polecam skup opcji lekko out-of-the-money na CHF ale za to z dalekim terminem wykonania

notowania w linku

moze tak sie ulozyc scenariusz, ze oczekiwane obnizki stop w PLN od lutego 2009 i obecne dalsze podwyzki stop w CHF plus konkretny ruch w gore dla CHF/PLN dadza odpowiednie przebicie na takich CALLach i w efekcie bez przewalutowywania osiagniemy ten sam efekt

szczyt stop i dolek franka

2008-08-08T12:01:00.000+02:00

tego nie bylo co przewidywac, zawsze dowiadujemy sie o takich wydarzeniach po fakcie

najgorzej jak nawet po fakcie nie reagujemy

bo roznica od prawdziwego szczytu do sygnalu to pikus w porownaniu do ruchu jaki jest od sygnalu do kolejnego ekstremum...

wszystko na to wskazuje, ze WIBOR mial szczyt jakos w polowie lipca i od tego momentu dosc systematycznie spada wraz z FRAsami i jesli nawet RPP podnioslaby stopy to rynek dlugu kupi to jako dobra nowina, ze RPP dba o inflacje i zaczna sie zakupy po dluzszej stronie

one juz sie de facto zaczely (10letnie IRSy spadly ponizej 6%!)

nie bede tu odkrywczy i powtorze to co gdzies przeczytalem: jesli wytrzymales lipcowa rata kredytowa to od tego momentu bedzie lzej...

teraz o CHF

skoro stopy u nas maja juz nie rosnac a w CHF moze nie podniosa ale raczej potrzymaja na obecnym poziomie a w sasiednich Czechach wlasnie obnizyli o 0.25pkt to uklad przyszlych ruchow stop nie daje wielkich powodow do kupna PLN (sprzedazy CHF)

tak dokladnie to nie wiadomo czy byl juz dolek CHF, tego dowiemy sie po fakcie np po przebiciu opadajacej linii trendu, powiedzmy rocznego, moze nawet wroci w okolice dolka by go juz nie przebic ale uklad sil stop wskazuje, ze trzeba przygotowac sie sygnal ktory moze nastapic

najlepsza strategia w tym momencie - zakupic CHF jakims instrumentem pochodnym, najlepiej poprzez opcje polroczne/roczne z kursem wykonania na jakis istotniejszych oporach

tak - teraz nas interesuja opory i przyjmujemy chwilowo, ze obecny dolek jest TYM dolkiem

dlaczego opcje? bo nas interesuje ubezpieczenie na dluzszy okres i nie interesuja nas chwilowe wachania ktore moga jeszcze nas wyrzucic z rynku

tak to sobie napisalem, by wiedziec dlaczego wlasnie kupilem opcje :-)

jesli ktos zaciaga teraz kredyt w CHF bez zabezpieczenia robi to na wlasne ryzyko

teraz nie ma pospiechu, mozna wynegocjowac dobra cene i przeczekac biorac kredyt pozniej albo w PLN z opcja przewalutowania na CHF w pozniejszym terminie

chwilowo mamy koniec eldorado

krzywa FRA i juany

2008-07-26T20:36:00.000+02:00

patrzac na wykres juana http://stooq.com/c/?s=cnypln&c=3y&t=c&a=lg&b

oraz na biezace notowania FRA w porownaniu do stawek NBP i oczekiwan na dalsze podwyzki (maksymalnie dwie)

mozna przyjac, ze czas inwestowania w PLN i jego wzmacnianie dobieglo konca (hiperbola wzgledem b.silnego Juana!)

maksimum na FRAsach bylo 7% dla 6x12 i widac zdecydowany spadek
mozna przyjac, ze po kolejnej podwyzce krotkiej strony przez NBP dalsze FRAsy jeszcze bardziej spadna, nie mowiac juz o kolejnej - wtedy wrecz sie zrownaja

rynek nie wierzy w dlugoterminowe utrzymywanie tak dlugo tak wysoko stop szczegolnie dlugoterminowych

czyli krotko mowiac, TERAZ wejscie w obligacje 5-10letnie powinno przyniesc maksymalną możliwosc zarobku wzgledem ryzyka, potem bedzie albo drozej ze strony cen obligacji albo zbyt ryzykownie ze wzgledu na przewartosciowany kurs PLN

majac na uwadze zblizajaca sie Olimpiade w Chinach i potencjalne dalsze naciski (albo ich wręcz brak - a Chinczycy lubia robic wszystko na swoich warunkach) na zmiane rezimu walutowego na plynny, kapitaly zdecydowanie poplyna w tamtym kierunku czytaj - beda mniej sklonne do wchodzenia do PLN...

tak jak zakonczenie przygotowan do Olimpiady spowodowalo mniejsza presja popytowa na surowce, tak zakonczenie Olimpiady zwiekszy presje przeplywow kapitalow do Chin (czytaj kupno Juana) i Ludowy Bank Chin ustąpi przed tą falą w jakiś sposób (rewaluacja? wiekszy zakres wachan? obnizy stopy? zwiekszy wymienialnosc?)

jeden z przykladow http://www.bankier.pl/wiadomosc/Chiny-otwieraja-sie-na-Citibank-1812779.html

co to oznacza dla nas? nie refinansujmy na CHF teraz ani nie zaciagajmy nowych w CHF teraz... poczekajmy do zakonczenia Olimpiady i ewentualnych dlugofalowych tego skutkow

Informacje z dnia: 25.07.2008
Początek Zakończenie Oznaczenie BRE - FRA Stawka referencyjna
Stawki BRE- FRA
kupno sprzedaż
1m 2m 1x2 WIBOR 1m 6,60 6,80
1m 4m 1x4 WIBOR 3m 6,60 6,80
1m 7m 1x7 WIBOR 6m 6,65 6,85
2m 3m 2x3 WIBOR 1m 6,60 6,80
2m 5m 2x5 WIBOR 3m 6,60 6,80
2m 8m 2x8 WIBOR 6m 6,65 6,85
3m 6m 3x6 WIBOR 3m 6,60 6,80
3m 9m 3x9 WIBOR 6m 6,65 6,85
6m 9m 6x9 WIBOR 3m 6,60 6,80
6m 12m 6x12 WIBOR 6m 6,55 6,75

zdolnosc pierwotna i wtorna albo przyszla

2008-07-08T22:26:00.000+02:00

jak wiemy na poczatku procesu kredytowego bank sprawdza jakie osiagamy dochody by oszacowac przyszla zdolnosc do obslugi kredytu tzn splaty odsetek i kapitalu

banki maja rozne modele ale zaloze sie, ze zaden nie uwzglednia wszystkich mozliwosci rozwoju sytuacji zarowno ze strony rynkowej tzn stopy i kursy oraz sytuacji klienta - zmiana pracy na gorsza, dodatkowe wydatki, lekkomyslnosc kredytowa np karta kredytowa itp

wszystko opiera sie na zalozeniach

ten pierwszy bank finansujacy i wpisujacy sie na hipoteke jest niejako wprowadzajacym delikwenta na rynek i dajacym mu szanse sie wykazac

na tym etapie bank potrzebuje najczesciej zaswiadczenia, ze klient osiaga takie i takie dochody

taki proces weryfikacji mozna nazwac pierwotnym badaniem zdolnosci

natomiast klient, ktory utrzyma sie z takim bagazem zobowiazan przez jakis czas staje sie atrakcyjnym klientem dla innych bankow, ktore juz nie musza badac pierwotnej zdolnosci tylko badaja wtorne zaswiadczenie pierwszego banku o jakosci obslugi zobowiazania

w takim wypadku mozemy mowic o wtornym badaniu zdolnosci kredytowej bazujac tylko na historii klienta

jest to jeden z rodzajow procedur uproszczonych w udzielaniu kredytow i tu z ciekawa oferta refinansowania z przewalutowaniem wyszedl na rynek jeden z bankow zrefinansuje pod nastepujacymi warunkami:

- rata nie moze byc wyzsza niz ta co byla

- mozna dobrac gotowki

- LTV nie moze przekroczyc 80%

- cel mieszkaniowy musi stanowic 70%

- trzeba splacac kredyt z kapitalem conajmniej 12 miesiecy

specjalnie tu nie bede wymienial banku, zainteresowani sami sobie znajda

wlasciwie dobre pytanie jest takie ktora metoda weryfikacji jest lepsza - z dokumentow np z pracy czy z historii obslugi kredytu?

odroznijmy jeszcze jedna rzecz uproszczenie procedury od procedury uproszczonej

to pierwsze to np przyjazd do klienta, darmowa i szybka wycena nieruchomosci przez bank, fotografie zamiast rzeczoznawcy itp

natomiast procedura uproszczona dotyczy wlasnie uproszczenia weryfikacji zdolnosci kredytowej i wcale nie musi to oznaczac gorszej weryfikacji

inna standardowa juz metoda procedury uproszczonej jest w miare wysoki wklad wlasny albo duzy zapas na LTV

nieszablonowa metoda jest rowniez weryfikacja przyszlej zdolnosci kredytowej np na podstawie oszacowania mozliwego do uzyskania wynajmu

na razie marze tego ostatniego produktu sa wysokie ale wcale nie ma gwarancji czy klient np zglosi umowe do US, jak zglosi to polepszy sie jego pierwotna zdolnosc i nie bedzie musial uciekac sie do procedur uproszczonych ;-)

najciekawsze, ze mozna laczyc wszelkie kombinacje weryfikacji zdolnosci pomiedzy bankami i w sumie mozna sie niezle podlewarowac

na obecnym spadajacym rynku mozna przebierac i moze warto bedzie cos zanabyc kiedy szacunki wysokosci mozliwego do uzyskania czynszu z wynajmu w relacji do raty odsetkowej beda obiecujace

co wynika z zalozenia CHF max 3.2

2008-06-05T19:33:00.000+02:00

to wzrost z dzisiejszego poziomu 50%

zakladamy ze nie bedzie wyzej, bo nie bedzie gorzej niz bylo wtedy w gospodarce

aktualna roznica stop CHF i PLN wynosi okolo 4% i w tym roku jeszcze wzrosnie

powiedzmy, ze dla ustalenia uwagi, ze zanim bedzie EUR w Polsce - 5 lat? - roznica bedzie ksztaltowac sie latami nastepujaco:

4%

4%

3%

2%

2%

co daje sume 15% w przeciagu 5 lat i potem niech ta roznica sie ustabilizuje do EUR na pozomie max 1.5% (wszystkie kredyty PLN beda przewalutowane na EUR)

wiec dla kredytu hipotecznego jestesmy do przodu 1.5% rocznie

teraz pytanie na ile trzeba lat brac kredyt by przy zalozonym maksymalnym poziomie PLN/CHF 3.2 oplacalo sie brac kredyt CHF?

(50%potencjalnego wzrostu kursu-15%poczatkowego okresu) / 1.5% sredniorocznej roznicy

wychodzi 30lat?

a co jesli EUR bedzie pozniej? a co jesli roznica utrzyma sie dluzej i nie zacznie tak szybko spadac?

bo jesli PLN/CHF ma byc wyzej niz 3.2 to w takim razie kredyt w PLN bedzie musial kosztowac z 10%

instrument ktory sobie syntetycznie budujemy to swap walutowo-procentowy z opcja odkupu CHF nie drozej niz 3.2 - swoja droga ciekawe po ile chodza opcje z kursem wykonania 3.2 za rok...

stad mysle zobaczymy poziomy jeszcze nizsze bo trend is your friend

http://stooq.com/c/?s=chfpln&c=3y&t=c&a=lg&b

pierwsze objawy niepokoju czulbym przy przekroczeniu 2.375 tzn nalezaloby zakupic troche opcji

inna sprawa, ze 30letni kredyt hipoteczny to najkrotszy okres na jaki powinnismy brac kredyt w CHF, polecalbym 45 jesli chcesz cos na tym oszczedzic

mysle, ze sredni okres zapadalnosci kredytu w CHF wlasnie osiaga 30lat stad taki kurs - bo z drugiej strony aktualny kurs po to sie uaktualnia, by szansa wzrostu i spadku sie wyrownala

jesli szanse sie zmieniaja to i kurs sie odpowiednio zmienia by nie faworyzowac zadnej ze stron

ja chwilowo wole plynnosc i nizsze raty z zalozeniem, ze moga byc wyzsze za 5 lat

Ty zrobisz jak zechcesz :)

fajny rynek

2008-05-19T19:56:00.000+02:00

rozkolysal nam sie rynek gdyz 4 wazne zmienne sa w silnych trendach

umacnianie PLN

wzrost inflacji i stop %

spadek cen mieszkan

wzrost cen wynajmu

szukamy w trybie przyspieszonym nowego poziomu rownowagi (wynajem splaca kredyt hipoteczny i daje margines na ryzyko)

nakladaja sie na to powracajacy emigranci ktorzy maja zakodowane przeszle trendy i widza jak ich oszczednosci topnieja i wyobrazaja sobie wzrost cen mieszkan

takim to mozna wiele wmowic

ot cud Irlandzki

wedle mnie realnym bedzie stabilizacja nominalna cen mieszkan, koniec wzrostu stop %, mala korekta na PLN ale bez szkod dla kredytow walutowych, dalszy wzrost cen wynajmu za placami i potem jak juz zacznie sie na dobre mowic o wprowadzeniu EUR lub po pierwszej obnizce stop zobaczymy nowy start wzrostu cen mieszkan

do tego pojawi sie wiecej bankow ze strefy tzw anglosaskiej

na razie drepczemy w miejscu na standardach europejskich

kto utrzyma plynnosc i nie da sie zrzucic z wierzchowca pojedzie na jeszcze jednej fali

aha - ostatni moment na wybor regionu do inwestowania (infrastruktura ktora ma sie polepszac ponadprzecietna)

zeby zobrazowac o co chodzi to 2 przyklady

Warszawska Praga Polnoc (metro, obwodnica, rewitalizacja, naplyw nowych mieszkancow)

Elblag i region - nowy przekop przez Mierzeje Wislana

zachecam do podawania swoich typow

jeszcze o przymiarkach

2008-02-28T20:06:00.000+01:00

zaklady FRA jednak wrocily na poprzedni poziom a nawet wskoczyly na nowe maksima

6.45%...

poki trend stop jest wzrostowy to na przymiarkach sie konczy

nie ma co sie spieszyc z kupnem

z drugiej strony Ci co nie mieli okazji kupic w poprzednim cyklu nie mieli co skeszowac wiec dla nich informacja jest taka ze ich zdolnosc spada

mozna ten czas poswiecic na doksztalcenie, zmiane pracy, podniesienie przychodow tak by byc gotowym kiedy bedzie czas na zakupy

to nie bedzie jakis konkretny dzien

ale tak jak ze sprzedaza, bedzie mozna okreslic wlasciwy kwartal na zakupy

oznakami bedzie - wyplaszczenie krzywej FRA, golebi komentarz RPP, cena wynajmu wyzsza od raty odsetkowej o wiecej niz wlasciwa premia za ryzyko (czyli powiedzmy wieksza niz 10%) i zgoda co do wprowadzenia EURO

cierpliwosci, to nie wyscigi

ewentualnie jak kogos swedzi to ostatni moment na ziemie rolna, po wielkanocy to juz jest nowy sezon

Zurawie - oznaki wiosny

2008-02-02T21:58:00.001+01:00

http://stooq.pl/c/?s=zur&c=1y&t=c&a=lg&b

tak patrzac na wykres firmy najbardziej przepowiadajacej przyszlosc w branzy mozna by sadzic, ze najgorsze mamy za soba

tzn na razie mozna powiedziec, ze nie powinno byc nizej

oczywiscie dopoki nie przebije ostatniego dolka :-)

firma jako predykat jest jakies 3-5 miesiecy przed calym rynkiem

na razie zmaga sie z linia trendu spadkowego

poczekamy zobaczymy

kiedy robic przymiarki do kupna

2008-01-29T18:09:00.000+01:00

po skeszowaniu na jesieni mozemy powoli myslec co i gdzie kupowac

na pytanie kiedy, tez juz mozemy robic pierwsze przyblizenia:

FRA 6m na WIBOR mowia, ze stopy nie pojda tak w gore jak wczesniej sadzilismy, LIBOR 1Y spada

oczekiwalbym jednej podwyzki w PLN o 0.25pkt z ewentualnym jastrzebim komentarzem i na komentarzach sie wszystko skonczy

jeszcze przed podwyzka 10letnie irsy chodza po 5.7

jak wiemy, im bardziej NBP dba o inflacje podnoszac stopy krotkie, tym bardziej rynek wierzy i zbija stopy dlugie

powiedzmy 5.25% to bedzie maksymalna stopa interwencyjna dla bezpieczenstwa

i utrzyma sie do wakacji

pierwszy sygnal do przymiarek kredytowych-zakupowych bedzie wyplaszczenie calej krzywej lub zmiana komentarza na golebi

lipiec?

moze, jeszcze jakis zdesperowany kupujacy peknie i pusci

warto wiec do tego czasu miec przemyslane gdzie i za ile

bo jak wiadomo, teraz przyspiesza temat konwergencji walutowej .... ale o tym w nastepnym odcinku

ciekawostki z bankow

2007-12-01T12:03:00.000+01:00

PKO BP pozmienialo wszelakie wspolczynniki do liczenia zdolnosci tak by zmniejszyc ryzyko oraz podniesli wewnetrzne stopy w swoich kalkulatorach, scielo to wg moich wyliczen zdolnosc o jakies 10%

BGZ oferuje kredyty na ziemie rolne i siedliska na 100% wartosci wg ich wyceny

Millenium oferuje ciekawa procedura uproszczona z przewalutowaniem tzn nie licza zdolnosci wprost tylko patrza czy klient obsluguje swoj kredyt od 12 miesiecy i mozna przeniesc i przewalutowac na CHF dobierajac kredytu tak by rata nie byla wyzsza niz obecnie w PLN, jest to przy okazji czesciowe obejscie "S"

wnioski: rynek mieszkaniowy przysiadzie conajmniej 10% a trzeba optymalizowac kredyt lub nawet dobierac nowy ale na ziemie rolna dopoki wszystkie banki tego nie zaoferuja

za ziemia przemawiaja tez inne argumenty

beda rosnac marze

2007-11-09T20:32:00.000+01:00

jak donosza serwisy np

http://wiadomosci.wp.pl/kat,8632,wid,9374418,wiadomosc.html?ticaid=14cad

duzy gracz czyli PKO BP rozwaza podwyzki marz

jak juz pisalem wczesniej:

kredyty trudniej dostepne

marza czyli koszt ryzyka banku

tak dlugo to nie moglo trwac

bardziej powinnismy sie teraz przygladac notowaniom zakladow o stope %

te nie chca sie na razie zatrzymac...

rynek probuje znalezc rownowage pomiedzy wysokimi cenami mieszkan, zanizonymi czynszami oraz inflacja

czynsze juz rosna

inflacja, nazwijmy ja konsumencka, sie rozpedza

troszke plynnosci napewno nie zaszkodzi

ziemia rolna

2007-10-22T18:56:00.001+02:00

jade sobie w teren

ot 100km od metropolii

spekuluje sobie: stad to przeciez nikt codziennie nie bedzie dojezdzal do tzw pracy wiec popyt powinien byc strukturalnie mniejszy a i ceny bardziej przez to przystepne

slonce swieci, cisza i nastepne optymistyczne mysli przychodza mi do glowy

a co to jest 100km? drogi sie poprawiaja, srednia predkosc wzrasta (tak wiem, wprowadzili ograniczenia predkosci wiec moze niekoniecznie), jest pociag pospieszny...

to tu to tam widze znak - sfinansowano z funduszy uni, z funduszu wojewodztwa, z funduszu rozwoju regionalnego itp itd

draze dalej - media czyli rzecz niczym nie do zastapienia

woda, gaz, prad, telefon - skad my to znamy

kiedys temat nie do przeskoczenia, czekalo sie az pociagna, wykopia, zrobia droge itp pozwolenia, przylacza, koszty, niepewnosc

mala zagadka - ktore z tych mediow jeszcze jest wlasnie nie do przeskoczenia, przynajmniej czesciowo?

tak niestety zgadles prad... lodowka i pralka i oswietlenie...

ale jak sie tak dobrze zastanowic to mamy pewien nieustajacy postep:

z jednej strony pojawiaja sie coraz bardziej energooszczedne urzadzenia klasy A+ z drugiej strony zarowki energooszczedne staja sie niejako standardem a wchodza zarowki LEDowe 1.5W!!!

z drugiej strony z pomoca przychodza szeroko dostepne agregatory na olej opalowy ;) + baterie sloneczne i akumulatory

a z trzeciej czas - przeciez w koncu kiedys ten prad dociagna a moze tez bedzie bezprzewodowy ;-)

podsumujmy: woda ze studni glebinowej, gaz z tych ladnych bialych cystern, telefon to wiadomo nie mowiac o innych nowinkach

dodaj do tego glucha zapadla wies gdzies bilsko wody, lasu i chlopa ktory mowi, ze jesli gotowka to 10% taniej...

wchodzisz? wpisz maila nizej, moze bedziemy sasiadami, kazdy na swoich 10ha ;-)

ps czy doplaty likwiduja za 2 lata? nadchodzi zima, teraz bedzie dobrze negocjowac

ziemia rolna

2007-10-22T18:56:00.000+02:00

rentownosc

2007-10-03T13:02:00.000+02:00

tu i owdzie pojawiaja sie glosy, ze to koniec koniunktury na mieszkania, podaja przyklady rozwijajacych sie kryzysow w krajach zachodnich, oglaszane sa katastroficzne wizje i wogole ach co to bedzie, beda mieszkania za pol ceny i wogole raj

zacznijmy moze jednak od chlodnej wyceny

dlaczego wogole mieszkanie ma az taka wartosc? dlaczego sumy zaczynaja sie w setkach tysiecy? kto jest gotowy tyle placic? i dlaczego?

wyobrazmy sobie sytuacje, ze masz wybor - dostac mieszkanie do wynajmu za 10pln miesiecznie albo zaplacic iles-set-tysiecy pln za swoje wlasne

co bys wybral? wynajalbys prawda?

a co gdy wynajem bylby po 100? a co gdy po 1000?

gdzie lezy ta granica decyzji?

ano trzeba najpierw porownac koszt wynajmu z rata kredytu - to niby oczywiste

no ale doszlismy do sytuacji gdy rata jest wieksza niz koszt wynajmu - czy dlugo tak bedzie?

wszystko zalezy od oceny przez uczestnikow rynku perspektyw co do stop procentowych

jesli uznaja, ze oczywiscie sa wysokie ale w dlugim terminie to jest maksymalny ich pulap a srednio bedzie nizej, to do porownan tak naprawde nalezaloby brac te srednia oczekiwana stopa procentowa

jeszcze lepiej - biorac obecna wycene mieszkania i porownujac rate kredytu z mozliwym wynajmem mozemy dojsc do wniosku, ze jesli TERAZ jest rownowaga to jaka jest TERAZ oczekiwana srednia stopa procentowa dla dluzszego powiedzmy 10letniego okresu

a te wynikowa oczekiwana stope mozemy juz porownac bezposrednio do istniejacych stop na rynku, 10letnich i dluzszych o czym pisalem tutaj

wszystko na to wskazuje, ze rynek rozminal sie w ocenie tych stop i nastepuje wlasnie powoli acz systematycznie nieunikniona korekta, bo w dluzszym terminie zaden biznes nie dziala na zasadzie, ze rentownosc aktywow jest nizsza niz koszt kapitalu

tak sie po prostu nie da :)

perspektywy

2007-09-17T13:09:00.000+02:00

co mnie i Ciebie czeka w najblizszym czasie

jedno jest pewne - rata kredytu i podatki ;-)

poniewaz podatki chyba juz nie wzrosna bardziej (bo ile mozna) zastanowmy sie co nas czeka w temacie raty

kredyt masz wziety wiec marzy Ci nie zmienia

LIBOR 1Y zdecydowanie wyhamowal i powoli zanosi sie na to w stosunku do WIBOR

kurs sie trzyma, FRA nie rosnie

skoro wiec mamy pewna sytacje ceteris paribus mozna wrocic do wywodu o wycenie

sprawdz ile mozesz wziasc za wynajem a ile sprzedajac i odpowiedz sobie na pytanie czy dalej warto trzymac tyle zamrozonego kapitalu w jakims mieszkaniu?

szukam pomyslu na tanie alternatywne zrodlo energii elektrycznej, niezaleznej od rozwoju sieci przesylowych: solar, generator itp itd

masz jakis pomysl? jesli tak to zrozumiesz, ze ziemia jest nadzwyczaj tania teraz, szczegolnie rolna

jeszcze o ryzyku

2007-09-05T16:15:00.000+02:00

ak donosza w pismie:

http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,4461753.html

"ryzyko inwestycji w nieruchomosci ma sie sukcesywnie zmniejszac"

------

ja przez ryzyko rozumiem mozliwa strate na inwestycji, czyli nalezaloby rozumiec, ze cena (przed zakupem) bedzie sie zmniejszac i w zwiazku z tym i ryzyko bedzie sie zmniejszac wraz z nia

mozliwa jest jeszcze nastepujaca interpretacja - bedzie sie zmniejszac ewentualne ryzyko plynnosci przy obecnych cenach

a jak Wy to rozumiecie?

telefon od dewelopera

2007-08-31T10:57:00.000+02:00

jakis czas temu, to tu to tam pozostawialem swoj numer telefonu jako niby zainteresowany kupnem

3 miesiace byla cisza

a jednak cos sie zmienia, przypomnieli sobie o zainteresowanym kliencie, grzecznie, spokojnie...

to nie jest jeszcze dowod na spadek cen, ale napewno przestaly rosnac

ciekawie w tym kontekscie wygladaja czynsze

http://www.bankier.pl/wiadomosci/article.html?article_id=1632655

departament ryzyka

2007-08-21T19:31:00.000+02:00

tego jeszcze nie widac bezposrednio ale z wewnetrznych wytycznych w niektorych bankach zaczeli baczniej przygladac sie wycenom i kalkulacjom zdolnosci

a jak wiemy, zeby wniosek o kredyt hipoteczny przeszedl do realizacji musi przejsc przez łapki w dep. ryzyka...

to na pewno nie przelozy sie na wzrost cen...

aha - prosty test: zglos swoje checi do kilku deweloperow i zobacz, ze zaczynaja oddzwaniac, dopytywac itp

ceny ofertowe moze i sa wysokie, ale liczy sie plynnosc i mozliwosc sprzedazy

a ta determinowana jest przez coraz spokojniejszych kupujacych...

ps. 1 down, cash rulez :-)

o walutach po rekomendacji S

2007-08-14T12:18:00.000+02:00

minelo poltora roku od momentu kiedy zaczelo sie mowic na powaznie o ukroceniu mozliwosci zaciagania tanich kredytow w walucie

18 miesiecy to czas kiedy srednio buduje sie standardowy blok

mowiac krotko, wlasnie powoli konczy sie ta fala kredytow walutowych, ktore zaciagniete byly jeszcze przed rekomendacja wlasnie z obawy przed nia...

konczy w tym sensie, ze prawnym srodkiem platniczym na obszarze Polski sa PLNy, wiec kazdorazowa transza musiala przejsc przez rynek walutowy

kazda taka fala transz zbijala kurs CHFa na kolejne minima

oczywiscie kredyty walutowe dalej sa zaciagane i sa duza sila, jednak badania pokazuja, ze ich udzial w ogolnej puli spadl z 80% do 50% i ma dalej tendencje spadkowa

oczywiscie walutowe kredyty hipoteczne sa tylko jedna z sil stojaca po stronie podazy walut, ktora przyczynia sie do umocnienia zlotowki

inne istotne czynniki, ktore nie maja swojej naturalnej przeciwwagi to transfery gotowki od rodakow za granica oraz subwencje europejskie

niezauwazalne z pozoru zjawisko ma jednak szanse sie zrealizowac:

dalszy spadek udzialu kredytow walutowych, chec przewalutowania kredytow walutowych na PLN, zmniejszone transfery gotowki z zagranicy, zmniejszony podaz walut z eksportu w wyniku zmniejszenia zsania na towary z Polski wskutek globalnego ochlodzenia koniunktury (kryzys USA + przed- i poolimpiadowe chlodzenie gospodarki chinskiej...)

do tego wszystkiego moze nalozyc sie jeszcze chec sprzedazy mieszkan kupionych 2-3 lata temu i odkupienia w zwiazku z tym walut, no bo skoro juz ceny nie rosna tak dynamicznie a nawet mowi sie o spadku...

czyz to nie wysmienity moment na odkupienie tanich walut?

tym bardziej, ze LIBOR 1Y zaczal juz spadac a WIBOR 1Y dalej rosnie...

oczekiwania

2007-08-08T12:32:00.000+02:00

rynek nieruchomosci zdecydowanie oparty jest na oczekiwaniach

i to oczekiwaniach wieloletnich, jako, ze zrodlem finansowania sa dlugoletnie kredyty oparte o zmienna stope procentowa

gdyby rynek byl oparty o stala stope procentowa oczekiwania dlugoterminowe nie mialyby az takiego duzego wplywu na ocene sytuacji od strony kosztowej z uwagi na latwosc ich oszacowania

a tak sytuacja jest bardzo dynamiczna bo zmieniaja sie przychody i koszty

z oczekiwaniami jest tak, ze maja one swoj rytm i faluja od nastrojow pelnych optymizmu do glebokiego pesymizmu

nastroj ten przeklada sie jak zwykle na wycene tzn na jej racjonalnosc

kazdy mieszkac gdzies musi ale nikt nie powiedzial, ze od razu musi miec akt wlasnosci na dane mieszkanie

w calym tym zamieszaniu w temacie oczekiwan i nastrojow, ktore sa czynnikami napedzajacymi skladowe wyceny z poprzedniego wpisu, ginie czynnik napisalbym demograficzny

ukulo sie oczekiwac, ze dominujacym czynnikiem jest migracja ludzi do miast i zwiazany z tym strukturalny popyt

moje pytanie w tym momencie rozwoju technologii dotyczy slusznosci tej tezy?

czytasz tego bloga, piszesz swojego, piszesz maile, dzwonisz itp

czy do tego potrzebujesz miasta? czy sklonny jestes wylozyc 8-10k/m2 tylko dlatego ze mieszkasz w dusznym centrum?

moim zdaniem jest to na razie pomijany czynnik, ktory spowoduje obnizke cen w centrach miast i podtrzymywanie sie trendu umacniania cen gruntow pozamiejskich i to niekoniecznie w tzw promieniu 1h drogi od miasta

problem ostaniej mili w technologiach bezprzewodowych wlasciwie zostal rozwiazany, energie mozna zmagazynowac w zbiorniku z gazem plus kolektory sloneczne a wode miec po prostu ze studni glebinowej

przed nami znamienna rewizja oczekiwan i jako taka przysluzy sie do istotnych ruchow cenowych: stabilizacja lub spadek w miastach i wzrost cen gruntow

wycena

2007-07-30T11:29:00.000+02:00

indeksy branzowe (budownictwo i deweloperzy) zdecydowanie skonczyly swoj trend wzrostowy i badaja mozliwosci dalszego spadku - ktory naturalnie bedzie poprzedzony wieloma korektami, ale dopoki indeksy te nie wzrosna ponad swe niedawne wsparcia przelamane w zeszlym tygodniu domyslna 'pozycja' powinna byc sprzedac

zagadka z zeszlego tygodnia jest trudna dla naszego rynku bo nie ma instrumentow pochodnych na indeksy branzowe ani na poszczegolne spolki z branzy

wiec jedyne remedium to po prostu sie skrocic z posiadanych aktywow w sektorze i czekac

inna sprawa, ze metoda to malo elastyczna i istnieje duzy spread na rynku (koszty notarialne, pcc, prowizje itp itd) dlatego najwazniejsza jest ocena dlugoterminowa i wyjscie z rynku kiedy jest sie przekonanym o poczatku dluzszej tendencji fundamentalnej

od jakiegos czasu mowilo sie o przeszacowaniu wycen mieszkan, wieszczono rychle spadki, zniechecano do kupna

wszystkie tego typu prognozy bazowaly na swego rodzaju chciejstwie: bedzie nizej, mowie Ci, bedzie nizej bo: idzie duza podaz, ludzie wyjechali, bo wynajem stoi nisko, bo utrudniaja dostep do kredytow

ok, argumenty byly/sa mocne ale nas najbardziej interesuje cena - to ona wszakze sama powie kiedy ma dosc, to ona najpierw musi okazac slabosc by moc odtrabic odwrot

i wlasnie w zeszlym tygodniu nadszedl ten moment (dla tych co sledza ceny i indeksy branzowe)

oczywiscie, Ci ktorzy bazowali na przeczuciach i opiniach prawdopodobnie mieli racje i jesli sprzedali dajmy na to pomiedzy grudniem a kwietniem zlapali tzw gorke i chwala im

jednak takich gorek mielismy w tym trendzie (specjalnie pisze w czasie przeszlym, bo ta gorka wyglada na ostatnia, dlatego ze zeszlismy ponizej podstawy tej gorki...), wiec tych gorek mielismy bez liku w tym kilkuletnim trendzie i gdybysmy mieli za kazdym razem decydowac o sprzedazy tylko na podstawie zaslyszanych opinii to bysmy stracili wiele z tego trendu

a tak, nie zlapalismy TEJ OSTATNIEJ gorki, ale zalapalismy sie na wiele poprzednich

a co mowia fundamenty?

fundamenty zmienily sie w ostatnim kwartale diametralnie

wzrosly stopy procentowe i kurs CHF jeszcze bardziej spadl i spadla rowniez chec do zaciagania kredytow hipotecznych w CHF

jak to sie przeklada na wycene fundamentalna?

najpierw krotki wzor by pokazac zaleznosci:

wartosc = (przychod roczny - koszty)/(stopa procentowa + premia za ryzyko)

albo inaczej

(przychod roczny - koszty)/wartosc - premia za ryzyko = aktualna stopa procentowa

wzor jest prosty i intuicyjny

sugerowalbym brac tutaj do szacowania wyceny wazona stopa procentowa WIBOR i LIBOR gdzie wagami sa ostatnie dane nt zaciagania kredytow w poszczegolnych walutach

dzis smialo mozna powiedziec, ze wagi wynosza po 50% z TENDENCJA do dowazania PLN, jakie to ma skutki pozniej

teraz cale zadanie wyceny sprowadza sie tak naprawde do oszacowania mozliwych do osiagniecia przychodow - ktore notabene powolutku rosna

aha - malutki szczegol: premia za ryzyko jest indywidualna ale napewno nie jest nizsza od 0% :-)

smialo mozna przyjac przecietne 2% - i to z tendencja wzrostowa

prosze sobie teraz pocwiczyc na wlasnym przykladzie jaka jest szacowana wycena i jaka bylaby gdyby tendencje rosnace sie utrzymaly

dla ustalenia uwagi:

przychody rosna o aktualny roczny wzrost plac

koszty rosna o inflacje

premia za ryzyko rosnie corocznie o 0,5% (min. w zwiazku z oczekwianiem zmiany trendu na CHF i zatrzymaniem tendencji wzrostu cen)

stopy % docelowe tak jak WIBOR/LIBOR 1Y (a najlepiej docelowo tak jak w 10letnich SWAPach, dla PLN link obok "stopy stale")

waga kredytow w PLN rosnie od obecnych 50% do 70%

----

mnie z symulacji wychodzi spadek cen mieszkan nominalnie o 20% w ciagu 6 lat

w tym czasie na glupiej lokacie mozna kapitalizujac rocznie wyciagnac okolo 25%

roznica 45% w ciagu 6lat

wnioski pozostawiam zainteresowanym, szczegolnie podlewarowanym kredytem hipotecznym...

ps aha nawet gdyby premia za ryzyko mialabyc constans i rowna 0%, roznica dla 6lat wynosi 20%!

wazny dzien + zagadka

2007-07-26T12:41:00.000+02:00

http://stooq.pl/c/?s=wig_budow&c=1y&t=l&a=lg&b

rynek wlasnie przelamal pierwsze wsparcie, to sądny dzien...

teraz zagadka:

jaki rynek jest ujemnie skorelowany z rynkiem nieruchomosci?

albo jak zajac krotka pozycje na rynku nieruchomosci czyli jak zabezpieczyc sie przed spadkami?

ciekawe jakie jest Wasze zdanie

ps indeks deweloperow nieznacznie lepiej, przebil dwumiesieczne minimum i testuje wlasnie wsparcie na 159

http://stooq.pl/c/?s=f_dew&c=1y&t=l&a=lg&b

co oznacza spadek ceny a wklad wlasny

2007-07-24T15:59:00.000+02:00

dzisiaj banki zadaja ubezpieczenia wkladu wlasnego

po co to robia? czy tylko dla zaspokojenia wlasnego widzimisie? czy dla zachowania jakis odgornych wytycznych?

przeciez istota kredytu jest brak srodkow wlasnych i banki finansuja nawet do 130% ceny...

o co tutaj wiec chodzi?

wklad wlasny jest wykladany przez wlasciciela jako jego zaangazowanie w inwestycje, niektorzy go nie maja i wtedy bank idzie im na reke i prosi ubezpieczyciela by wyznaczyl stawke za brak takowego

co daje bankowi wklad wlasny? gdyby ceny tylko rosly to oczywiscie byloby to tylko niepotrzebne zamrazanie cennej gotowki klienta

cos musi jednak byc na rzeczy tzn, ze ceny nie tylko rosna

wklad wlasny daje bankowi poduszke bezpieczenstwa przed ewentualnym spadkiem cen, to wlascicielowi 'zjada' kapital a bank ma pokrycie hipoteczne

przyjelo sie, ze tzw wklad wlasny powinien wynosic 20% wartosci transakcji oczywiscie po zaakceptowaniu wyceny przez bank tzn odniesieniu jej do wartosci rynkowych

wszystko ladnie dopoki ceny rosna, z 20% pokrycia robi sie pozniej 50% itp

co natomiast z klientem ktory kupuje teraz? i zamiast prawdziwego wkladu wlasnego mial tylko jego ubezpieczenie? co w sytuacji gdy ceny sie powiedzmy obniza o 5%?

wtedy po prostu klient dalej placi swoje raty a bank czeka az minie czas az te 5% uzupelni poprzez splate bo raczej nie bedzie wypowiadal od razu umowy dla 5%

no dobrze ale gdzie jest granica ktorej bank nie moze przekroczyc nadmiernie ryzykujac, 10%? 15%? 20%?

na czym polega ryzyko? ano na tym, ze klient widzac ze ma do splaty kredyt wiekszy niz wartosc zabezpieczenia po prostu przestaje splacac ten kredyt i niech bank szuka brakujacej kwoty

5% moze nie jest wystarczajaca motywacja ale 20% juz napewno

ogolnie rozwinal nam sie bardzo rynek kredytow bez realnego wkladu wlasnego

ryzyko zostalo przerzucone na ubepieczycieli, ktorzy dalej tego ryzyka nie moga transferowac

mogliby to robic tylko w sytuacji kiedy moznaby zajmowac krotka pozycje w nieruchomosciach

krotko mowiac kredyt hipoteczny jest instrumentem pochodnym na rynku nieruchomosci, gdzie powinien sie liczyc realny wklad wlasny, ktory mozna utracic w wyniku spadku ceny i trzeba albo uzupelnic depozyt albo wyskoczyc z pozycji po wezwaniu banku...

powoli przychodzi czas na sprawdzenie kart

dylemat wieznia na rynku kredytow hipotecznych

2007-07-19T16:10:00.000+02:00

jak wiadomo dylemat wieznia polega na tym, ze mimo ze dziala sie w dobrze rozumianym wlasnym interesie to jako czlonek wiekszej grupy wychodzi sie na tym przegranym jesli wszyscy inni beda sie tak samo zachowywac

np kradziez

przeciez jesli bylby tylko jeden zlodziej na swiecie to kazde jego dzialanie powiekszaloby jego zamoznosc, tego niestety nie mozna byloby powiedziec o pozostalych

ale to jeszcze pol biedy

gorzej gdyby wszyscy widzac interes kradziezowego biznesu zaczeli robic to samo to wszyscy bylibysmy przegrani

w takiej sytuacji wkracza panstwo - by wszystkim zabronic robienia szkody wszystkim mimo, ze to dla wlasnej korzysci...

co to ma wspolnego z kredytami hipotecznymi?

pojawila sie dzisiaj nastepujaca sytuacja - wszyscy zarabiaja na mieszkaniach, dzialkach, budowach, kredytach: i kupujacy i banki i deweloperzy

niby wszyscy dzialaja we wlasnym interesie, niby wszystko jest w porzadku, nie ma przegranych...

bo przegrani dopiero beda, Ci niektorzy, ktorzy kupili na koncu

wlasnie zaczela sie dyskusja w RPP jak dalej przykrocic kredytowy boom

banki daja kredyt, winduja zdolnosc, winduja ceny i ... obnizaja marze

marze - dlaczego obnizaja marze? bo twierdza, ze rynek rosnie, ryzyko maleje, jeszcze wiedza o kredytach hipotecznych nie rozprzestrzenila sie w spoleczenstwie, bo od ich klientow kupia nastepni i LTV spadnie itd itp

i tak wlasnie rozkreca sie dylemat wieznia bez zewnetrznej regulacji

rosnie ryzyko i maleja marze, caly system bankowy narazony jest na kryzys na niespotykana skale z powodu niewspolmiernosci tych wielkosci

powinno byc tak, ze w miare wzrostu cen rosna marze i maleje zdolnosc a tu na przekor lokomotywa rozpedza sie w kierunku przepasci pod gore wiec huk bedzie duzy

iluzja konczy sie wtedy kiedy poziom cen wynajmu rozmija sie z rata kredytowa

dzis rata odsetkowa zrobila sie wyzsza w CHF niz koszt wynajmu i to przy historycznie niskim kursie, a na biezacym cash flow kredytobiorcy ciazy jeszcze splata kapitalu, czynsz, biezace konserwacje i ryzyko spadku ceny mieszkania i ryzyko wzrostu historycznie niskich stop i historycznie niskiego kursu

chcesz byc tym ostatnim z dylematem? NBP juz wyswietla zolte ostrzegawcze swiatlo od jakiegos czasu...

kredyty trudniej dostepne

2007-07-11T15:37:00.000+02:00

http://skocz.pl/trudniejdostep

jakos niepodobaja sie Radzie za niskie marze bankowe przy kredytach hipotecznych

Ci co wzieli beda zadowoleni przez 30lat i wiecej bo umowa jest niezmienna

Ci co nie wzieli beda teraz chcieli wziasc poki moga... bo potem bedzie drozej

to dalej nie jest gra czy kupowac a bardziej czy sie zadluzac po relatywnie tanich kosztach

przeciez pod posiadana juz nieruchomosc mozna dobrac kredytu dociazajac ja i wydluzajac okres splaty

jak widac NBP po prostu chce przykrecic kurek z kasa ktora plynie szerokim strumieniem na rynek i wywoluje inflacje

w sumie robi to w interesie juz posiadajacych i w imie stabilizacji

po kolejnych zmianach oczywiscie pojda czynsze wynajmu do gory, ale to juz troche inna historia

mamy inflację

2007-07-06T12:06:00.000+02:00

obserwujac wnikle ceny roznych produktow trzeba dojsc do takiego smutnego wniosku

bo jak inaczej potraktowac wzrost ceny BigMaca o 40gr? wzrost cen kebabow na miescie o 1pln i wzrost cen napojow w automatach o kilkadziesiat groszy?

czeka nas szukanie rownowagi na wyzszym poziomie z wiekszym niz potencjalnie gospodarka moglaby wchlonac wolumenem pieniadza na rynku oraz z niedokonczonymi inwestycjami ktore moglyby ten potencjal powiekszyc

jak to ma sie do naszych kredytow? wystarczy spojrzec na WIBORy

aktualne zaklady o 6M za szesc miesiecy 5,45 5,65 - czyli podsumowujac, rynek znajduje rownowage o cale 1.25% wyzej niz bylo miesiac dwa temu

jako ze ceny aktywow zaleza odwrotnie proporcjonalnie do stop procentowych czeka nas spadek cen mieszkan w dluzszym terminie

w chwili obecnej jedna z przyczyn inflacji jest wzrost zarobkow, co przekalada sie na liczenie zdolnosci

na dzis efekty sie znosza i ceny mieszkan przestaly rosnac

czekamy na potyczke stop z zarobkami, stopy kiedys spadna a zarobki raczej nie :)

Gilowska (i) zdolność

2007-07-02T17:52:00.000+02:00

efektem ubocznym prezentu od Zyty w postaci zmniejszenia skladki na tzw ubezpieczenie tzw rentowe, czyli zwiekszenie zarobkow netto bedzie lepsza kalkulacja zdolnosci kredytowej

liczac zwyzke w lipcu o 3%*0.81 otrzymujemy realny wzrost wynagrodzenia o 2.43% netto

co przy sredniej placy na poziomie okolo 2600 brutto daje wzrost o 63pln teraz w lipcu

bank przyjmuje oczywiscie do kalkulacji wplywy netto po odliczeniu niezbednych wydatkow na utrzymanie (roznie w roznych bankach)

im nizsze zarobki tym ten efekt procentowo wiekszy nawet do 7% jak wylicza ehipoteka.com (fantastyczna reklame dostali na wejsciu, co nie?)

patrzac jednak globalnie - te 63pln daje w efekcie wzrost wolumenu kredytu o jakies 11k dla 40lat, calkowite oprocentowanie 6% PLN

dodajac do tego kolejny zapowiadany prezent w styczniu bedzie mozna uzyskac dodatkowo 20k kredytu

wszystko byloby fajnie gdyby nie rosly stopy procentowe

w efekcie - kredytobiorcy dostali cos w postaci miekkiego ladowania i patrzac w ten sposob wzrost WIBOR wydaje sie mniejszy niz moglby

stopy sie podnosza, kontrakty też

2007-06-28T15:34:00.000+02:00

tak, wszyscy o tym wiedza

z tym, ze nalezy patrzec w tym momencie na komentarz po poprzedniej podwyzce oraz tempo podwyzki po poprzedniej

od razu widac odbicie tego w zakladach FRA

6x9 WIBOR 3m 5,15 - 5,35

takiego poziomu spodziewaja sie uczestnicy juz za pol roku!!

jak to wplynie na zdolnosc nie trzeba przekonywac

az tak place nie sadze by wzrosly w najblizszym czasie i poza tym zmienia sie sentyment na rynku - spadl z pewnoscia obrot, niby wakacje, urlopy...

ceny juz napewno nie rosna, pytanie czy nie zaczna zaraz spadac?

oczywiscie to bez znaczenia dla tych co juz kupili jakis czas temu i chca po prostu dalej korzystac z kredytu hipotecznego

no chyba, ze ktos chce przyjac strategie - teraz sprzedaje, lokuje nadwyzki na koncie/funduszach i wynajmuje :)

ale to znowu nie zmusza do pozbywania sie kredytu do konca

procedury uproszczone

2007-06-26T11:54:00.000+02:00

zaczelo sie od mBanku, ktory zaczal podkradac sprawdzonych klientow innym bankom. wystarczylo im dowiesc, ze splaca sie przez 18 miesiecy z kapitalem a uznawali, ze nie trzeba przedstawiac zaswiadczen o dochodach...

no tak, ale to refinans

dla tych co mieli 30% wkladu wlasnego oferte mial Santander - skoro ty ryzykujesz swoj kapital wlasny w takiej ilosci, to czemu mamy Ci odmowic dac reszte, co prawda chcemy marzy powyzej sredniej rynkowej ale skoro masz takie potrzeby, ze z papierkologia Ci nie podrodze to zapraszamy. Limit 300k

mozesz rowniez skorzystac z Santanderowego Duetu jesli nie miescisz sie w zdolnosci a za rok planujesz cos sprzedac lub podniesc swoja zdolnosc

to uproszczenia od strony zdolnosci

od strony zabezpieczen wyskoczyl DomBank - 130% wartosci nieruchomosci jesli masz zdolnosc i nieruchomosc jest z tych nowszych ale w sumie te nadwyzkowe 30% nie wiecej jak 100k

ok, to byla taka gra wstepna z pewnymi limitami i terminami

ale i tu konkurencja nie spi: uproszczony refinans po roku w Santanderze na 135% wartosci pierwotnego kredytu - tu mamy dwa w jednym: brak zaswiadczen i wyzszy kredyt za wyzsza wartoscia nieruchomosci, nie wiem czy potrzebna wycena?

GE Money oferuje odroczenie splaty kapitalu o 10lat... 10lat karencji, to jest cos dla tych co lubia splacac kredyt w 11lat ;-) max 30lat

jakie znacie jeszcze ciekawe pozastandardowe procedury?

30latki

2007-06-13T13:27:00.000+02:00

30-latki poszły 12:04 "Ministerstwo Finansów sprzedało obligacje 30-letnie o wartości 1 mld złotych. Popyt zgłoszony wynosił 3,03 mld złotych, a cena minimalna 917,6 zł. Średnia rentowność wyniosła 5,557%. Wygląda więc na to, że wszystko mieści się w normie." tak, rynek nam sie pieknie rozwija my bierzemy kredyty hipoteczne bazujace na stopach zmiennych, bladzimy po omacku, ryzykujemy, kalkulujemy az tu nagle dostalismy swiatlo dalekiej latarni, ktora ma nas poprowadzic w tym mroku teoretycznie najmniejryzykowna inwestycja na 30lat powinna przynosic minimum 5.5%! byli i tacy ktorzy akceptowali mniej ale i tacy co chcieli wiecej zdjeto z rynku kolejny 1mld, bagatela 5000 przecietnych mieszkan tez masz kredyt na 5.5%? dzieki latarni mozesz spokojnie przyjac sobie, ze to byl najnizszy poziom jaki mogles uzyskac, przekalkuluj sobie calosc splat o caly procent wyzej bo mozesz sie zdziwic jak to szybko poleci w gore tak czy siak ta aukcja to znak, ze niedlugo kredyty na zmiennej stopie tez beda reglamentowane i przejdziemy jak caly cywilizowany swiat na stopy stale tak - eldorado sie konczy, jedyne co trzeba to optymalizowac :)

spojrzenie miesięczne

2007-06-04T15:09:00.001+02:00

wiekszosc kredytobiorcow martwi sie jak on splaci kredyt, ktory zaciaga, ze to bedzie trwalo 30 albo i wiecej lat, ze to kaganiec, ze to strasznie dluuugi okres, ze suma odsetek jest dwa razy wartosc kredytu itp itd

tak nagromadzone negatywne emocje na samym wstepie robia z kredytu hipotecznego jakiegos zlego niedobrego karzacego i Bog wie jeszcze jakiego naszego ciemiezyciela

rozumiem, ze nie u kazdego objawia sie stricte ekonomiczne podejscie do sprawy, ze nie kazdy umie porownac co bedzie sie dzialo za 20lat albo jak w rzeczywistosci wygladaja koszty

jedyne co jest pewne, intuicyjnie zrozumiale i proste jest spojrzenie miesieczne

spojrz na caly kredyt poprzez rate, ktora placisz, zobacz co osiagasz dzieki kredytowi juz a ile za niego placisz teraz

nie ma co myslec o finansach za kilkadziesiat lat

korzysci masz teraz i koszty masz teraz

skoro korzysci sa wieksze/mniejsze niz koszty to z takiego punktu widzenia najlatwiej ocenic biezaca inwestycje

oczywiscie juz nie mowie, ze nalezy brac raty rowne (kapitalowo-odsetkowe) bo o tym juz bylo w poprzednich odcinkach

biorac raty rowne masz dodatkowy argument - porownywalnosc w czasie

raty malejace kompletnie wypaczaja obraz: zarabiasz coraz wiecej a placisz coraz mniej a korzysci sa stale lub malejace - vide notka o konsumpcji :-)

wiec - klapki na oczy i patrz miesiecznie, jak z indukcja matematyczna:

skoro biezacy miesiac jest korzystny i przyjmiemy zalozenie, ze jesli poprzedni byl korzystny to i nastepny bedzie korzystny wiec caly kredyt hipoteczny jest korzystny ;-) a n jest nie wieksze niz np 500

glowa do gory

marza czyli koszt ryzyka banku a koszt pieniadza

2007-05-30T20:54:00.001+02:00

WIBOR 3M, WIBOR 6M, LIBOR 3M itd itp

ocotuchodzi

bank po prostu w naszym imieniu pozycza na 3 miesiace kase po cenie rynkowej i nam ja oddaje z pewnym narzutem

wiec sam placi komus innemu np WIBOR 3M a nam oddaje z marza

nie mozemy wiec mowic, ze calosc zarabia bank, ze bank to zlodziej, ze bank nas ograbia itp

bank zyje z marzy, ktora powinna pokryc ryzyko banku... powiedzmy, ze co setny ma problemy ze splata, a co dwusetny oddaje z duzym opoznieniem a co pincsetny wogole nie oddaje itp itd

dopiero nadwyzka ponad to ryzyko to jest zarobek banku w dluzszym okresie

w poczatkowym okresie bank oczywiscie pobiera prowizje ubezpieczenia z gory inne oplaty ale konkurencja spowodowala, ze i nawet prowizje zeszly do 0

dlugo to eldorado nie potrwa i kto dzis wezmie kredyt hipoteczny ten jest wygrany bo zapewni sobie finansowanie na dlugi dlugi czas po korzystnej cenie

cenie czyli marzy

no ale dlaczego ten WIBOR jest taki wysoki? LIBORY sa nizsze i wielu ryzykuje strate na kursie by zalapac sie na prawie dwa razy nizsze LIBORY, dlaczego sa takie proporcje?

tu dochodzimy do senda: WIBOR jest z jakis powodow wyzszy niz LIBOR bo jest wiekszy popyt na PLN na rynku w stosunku do calkowitej podazy pieniadza niz na LIBOR... i to permanetnie wyzszy, co sprawia, ze WIBOR jest wyzszy?

i to nawet na krotki trzymiesieczny okres? bo wiadomo - na 10lat inwestor zagraniczny 3 razy sie zastanowi czy pozyczy naszemu krajowi (czytaj kupi obligacje) jesli rentownosc nie bedzie rekomensowala jego ryzyka, bo tak egzotyczny kraj jak Polska, moze mu wcale nie oddac co on jej pozyczyl, stad chce okolo 5-6% minimum i ok

ale dlaczego krotkoterminowy WIBOR tez jest taki wysoki?

odpowiedz mozemy znalezc w dzialaniach naszego rzadu, ktory wszedzie szuka pieniedzy na sfinansowanie swoich ksiezycowych pomyslow

rzad po prostu jako duzy gracz wlazi lapami wszedzie, pozyczyl juz w segmencie 10letnich papierow dluznych, 5letnich, 2letnich i zobaczyl, ze w segmencie 3miesiecznym tez jest tanio wiec tu tez pozycza az WIBOR nam urosl do niebotycznych w sumie rozmiarow 4-5%

wiec drogi kredytobiorco - biorac kredyt hipoteczny w PLN placisz marze bankowi za podejmowane przez niego ryzyko + finansujesz tak naprawde ksiezycowe pomysly naszego rzadu, tzn nie finansujesz bezposrednio, bo i ty i rzad pozyczacie

finansujesz w ten sposob, ze rzad zebral tani pieniadz z rynku na swoje pomysly a ty musisz biedny z nim konkurowac i dac conajmniej tylesamo

ot jak jeszcze sie okazalo kredyt hipoteczny ma duzo wspolnego z polityka

i im bardziej rzad pozycza na rynku i im wyzsze sa stawki WIBOR tym mniej jego polityka jest prorodzinna - bo nie stac Cie na taki dom jaki bys chcial

rzad duzo chce ale kiedy z jednej strony zabiera by dac z drugiej to per saldo wszyscy musimy na tym stracic bo za to przekladanie z prawa na lewo bierze swoja prowizje

na szczescie przychodzi nam z pomoca mozliwosc oddawania przez wiele wiele lat ale o tym w nastepnym odcinku

konsumpcja na kredyt hipoteczny

2007-05-29T16:49:00.001+02:00

sprobuj pojsc do banku i powiedziec, ze chcesz kupic samochod albo pozyczyc kase na cokolwiek na takich samych warunkach jak jest kredyt hipoteczny

powiedzmy z marza 1%, na 30lat, w ratach rownych z prowizja 1% i to cale 200tys pln

zanim zaczniesz nadplacac kredyt hipoteczny ponad harmonogram, zanim zuzyjesz wlasna kasa jako wklad wlasny, zanim cokolwiek zrobisz ponad przewidziany harmonogram sprobuj i sie przekonaj czy to takie latwe

co nie da sie? a fajnie by bylo, co nie? tak np kupic samochod i splacac go 30lat z niskimi ratami i wogole (a w miedzyczasie go odsprzedajac...)

najprawdopodobniej powiedza: no mozemy panu dac na maksymalnie 10lat, prowizja 2-3%, marza 3% lub wiecej i damy panu do 50k

wiec jak, chcesz nadplacac?

jesli Cie tak to korci, sprobuj jeszcze ewentualnie wziasc kredyt z bilansowaniem, zaleta tego rozwiazania jest to, ze jak nie chcesz uwierzyc na slowo to masz szanse np po 5 latach zorientowac sie, ze dobrze Ci radzilismy i mozesz z powrotem podjac nadplacona kwota

inna sprawa, ze tych chudych 5 lat juz Ci nikt nie odda ale przynajmniej nie musisz z powrotem przechodzic calej papierkologii, placic prowizji, udowadniac, ze nie jestes wielbladem itp itd

powtarzam jeszcze raz: staraj sie oddawac kredyt hipoteczny jak najdluzej :-)

ewentualne oszczednosci z dobrze wzietego kredytu hipotecznego uzywaj do biezacej konsumpcji i zapomnij o debetach i kartach kredytowych

skorzystaj albo jak chcesz koniecznie, to ucz sie tego samemu

tylko, ze szkoda czasu i bedzie Cie to slono kosztowac

lepiej skorzystac ze sprawdzonych rozwiazan i korzystac z zycia

cytat

2007-05-28T14:06:00.001+02:00

"Jeśli popatrzeć na polski rynek produktów kredytowych, to największy wzrost zanotowaliśmy w przyroście kredytów hipotecznych. I nie ma się co dziwić. Taki stan mamy od dawna na praktycznie wszystkich rozwiniętych rynkach. Tego rodzaju kredyt jest dobrze zabezpieczony, do tego bank może go łatwo i szybko dalej odsprzedać. Jest do tego znacznie łatwiej, bo nie potrzeba już do tego banku hipotecznego, wystarczy wehikuł zwany sekuratyzacją.
Bolączką tego typu produktów jest natomiast ich dochodowość. Konkurencja popchnęła w Polsce niektóre instytucje do tego, że pobierana przez nie marża nie pokrywa nawet ryzyka – przynajmniej w pierwszym, promocyjnym okresie. Później też nie jest zbyt różowo. Owszem można twierdzić, że w ten sposób bank zdobywa klienta na wiele lat (tylko co z refinansowaniem), a przy okazji ma wyjątkowo skuteczną reklamę. Problem w tym, że to bardzo drogi sposób zdobywania rynku. Taki kredyt to przecież często kilkaset tysięcy złotych. Do tego dodajmy jeszcze reklamę. Przy niskiej marży jest trudno. Nie dziwi zatem, że banki próbują jak najbardziej „zmonetyzować” klienta. Jednym z takich sposobów jest na przykład wręczanie im przy okazji kredytu hipotecznego karty kredytowej. W tym przypadku marża na tym produkcie może sięgać nawet powyżej 20 punktów procentowych (po doliczeniu wszystkich opłat i prowizji). Problem w tym, że ta [karta kredytowa moj przyp] najbardziej na całym świecie rozpowszechniona forma kredytu ma poważną wadę. Jest on bowiem niezabezpieczony. Ta łatwość korzystania i zaciągania kredytu jest w pewnym sensie dla banku przekleństwem. Jednak jeśli chce się zarabiać, trzeba podejmować ryzyko. W tym kontekście warto przyjrzeć się rodzimemu rynkowi."
http://hydepark.prnews.pl/index.php/display,28353

jak widzimy to co dobre dla klienta niekoniecznie jest dobre dla banku
konkurencja sprawila, ze marza na kredytach hipotecznych nie pokrywa dzisiaj tzw ryzyka i banki dodaja inne produkty, ktore ten efekt odwroca
wniosek: brac kredyty hipoteczne i wcale niekorzystac z dobrodziejstw kart kredytowych i innych para-kredyto-gotowkowych produktow

trik 1

2007-05-26T15:14:00.000+02:00

zaczniemy od trikow najprostszych by uzmyslowic sobie, ze kredyty hipoteczne to tak naprawde zabawa i dazenie do obnizenia biezacych miesiecznych wyplywow (specjalnie nie mowie kosztow) i zwiekszenie biezacej konsumpcji

pewno bardzo jestes przyzwyczajony do swojego banku, tak jak ja kiedys bylem do jednego
myslalem, ze moj bank to wyrocznia
chodzilo o liczenie zdolnosci
bardzo sie zdziwilem, jak kiedys policzylem sobie zdolnosc w innym banku
wyszlo na to, ze stracilem duzo czasu bo moglem od razu pociagnac wyzszy kredyt wczesniej
najpierw musimy sobie uzmyslowic o co jest walka - na poczatku, zapewne walczysz o jak najnizsza marza i jestes tak na tym skoncentrowany, ze nie myslisz o tym, ze moznaby w sumie zaplacic te 0.2% wiecej za wieksza kwote kredytu, a moze nawet i oplaciloby sie zaplacic i o 0.5% wiecej za dwa razy wyzszy kredyt
moim zdaniem powinienes zaczac od oszacowania kwoty jakiej tak naprawde potrzebujesz a potem na szukaniu banku, ktory te kwote da najtaniej przy innych warunkach niezmiennych
wyjdzie z tego po pierwsze, ze dostaniesz te kwote co chcesz a po drugie dostaniesz ja najtaniej
odwrotne podejscie tzn szukanie najpierw najtanszego banku a potem dopiero szukanie kwoty jaka moze ten bank dac prowadzi do tego, ze nie rozwiniesz skrzydel na hipotece, wezmiesz tylko ten jeden kredyt i prawdopodobnie zuzyjesz oszczednosci

banki zastrzegaja sobie w umowach, ze nalezy je poinformowac o jakichkolwiek ruchach w twoich kredytach, tzn jesli zaciagniesz jakis nowy kredyt masz bank o tym informowac
bank probuje sie w ten sposob zabezpieczyc przed Twoja lekkomyslnoscia, bo sam mowi, ze wiecej juz tobie nie da a tu okazuje sie ze inny bank da, tyle ze oczywiscie drozej... co ciekawe, banki stosuja inny trik bys juz na dlugo wpadl w ich sidla - dodaja Ci do kredytu karte kredytowa z symbolicznym limitem kilka tysiecy :-)

dla Ciebie najwazniejsze jest w tym momencie skojarzenie, ze drozej ale wiecej to wcale nie taki zly interes :-) pod warunkiem, ze to wszystko jest w kredycie hipotecznym

refinansowanie

2007-05-24T16:53:00.000+02:00

ktory bank najtanszy, ktory ma dzis najlepsza oferta, ktory nie ma haczykow, co wybrac...

te pytania najczesciej zadaja nowicjusze i to w momencie kiedy pierwsza transze trzeba wplacic za... 2 tygodnie

zgadza sie - rynek jest teraz troche rozchwiany i szybkie decyzje byly wymagane ale po pierwsze niedlugo to sie uspokoi (o ile juz to nie nastapilo) a po drugie bank na ktory sie zdecydujemy, to nie slub na cale zycie, zreszta jak mawiaja zlosliwi nawet i sluby nie sa wieczne...

no tak ale skoro juz wybralem bank to ponioslem koszty prowizji, wpis hipotek, nazbieralem dokumentow, ile to bylo zalatwiania, nie chce tego przechodzic drugi raz itp itd...

kazdy sie broni jak moze, przed zastanowieniem sie nad refinansowaniem

a tu fakty sa nastepujace:
- tak, poniosles koszty prowizji w pierwszym banku ale refinansujac nie ma prowizji
- tak, wpis do KW mnie kosztowal tyle i tyle ale teraz oplaty sa zryczaltowane, po 100pln za kazdy ruch w ksiedze* i mozna to skredytowac
- teraz moga byc ci kompletnie niepotrzebne dokumenty jesli wykazesz, ze splacales regularnie jakis okres - najczesciej 18miesiecy lub troszke wiecej

wieksi spece pewno zauwaza, ze nie dywagowalismy do tej pory nad spreadem jesli ktos wzial kredyt w CHF
tak, to jest pewien koszt, oczywiscie do skredytowania ale na niego sa dwa sposoby:
- wybrac bank w ktorym mozna splacac bezposrednio w CHF, bez przechodzenia przez PLN
lub
- nie brac na poczatku kredytu w CHF tylko PLN i dopiero w drugim kroku refinansowac na CHF

dlaczego to moze byc oplacalne
znowu z dwoch powodow:
- najprawdopodobniej napewno bedziesz przenosil, wiec po co Ci sie pakowac w koszty spreadu
- a bedziesz przenosil bo zmieni sie na korzysc LTV a dotychczasowy bank ma zawsze taka tendencje, ze tego nie zauwaza i nie obniza marzy

no i teraz zdolnosc jest lepiej liczona w PLN i masz pewnosc co do kursu przy jakim robisz refinans na CHF, a 30lat albo wiecej to kupa czasu, wystarczy dobrze sie kiedys wstrzelic i zrefinansowac na CHF niz czekac i myslec przy kazdej transzy czy przy dobrym kursie wyplacili

reasumujac - nie boj sie refinansowania, dzieki niemu mozesz uzyskac lepsze warunki niz miales na poczatku, to nie sa duze koszty no i co rownie wazne - mozesz dobrac kredytu wg nowej wyceny

wniosek - pytanie o najtanszy bank wcale nie jest takie wazne w dluzszej perspektywie, najtanszy zdazysz znalezc za 18 miesiecy :-)

*np wykreslajac wpisy dla kredytu PLN placisz 2*100 za wykreslenie hipoteki zwyklej i kaucyjnej i potem nowe wpisy tez, maksymalnie 400, minimalnie 200

kredyt a decyzja o kupnie

2007-05-24T01:31:00.000+02:00

dzis te tematy sa tak nierozerwalne ze soba, ze az dziw bierze

kupic, nie kupic i w ktorym banku kredyt

a ja tu pisze w wiekszosci dla tych co juz kupili :)

nie popadajcie w blogistan tylko zastanowcie sie jak mozna wykorzystac Wasza hipoteke w maksymalnym stopniu

przeciez z bankiem nie brales slubu, bank mozna zmieniac, mieszkanie tez

to ogolnie kredyt hipoteczny bedzie trwal razem z Toba a nie bank czy nieruchomosc

tak, hipoteka jako dzial IV ksiegi wieczystej jest nierozerwalna z nieruchomoscia, raz sie tam wpisze bank A a drugi raz bank B jak zrefinansujesz albo ktos kupi i wspomoze sie innym bankiem

ty jako myslacy inwestor po prostu bedziesz posiadaczem nieruchomosci z jakims tam obciazeniem i z jakas zdolnoscia

i te dwie rzeczy beda trwaly razem z Toba i prawdopodobnie beda rosly razem z Toba :)

oczywiscie najpierw rosnie zdolnosc - w koncu zarabiasz coraz wiecej a przynajmniej do tego dazysz, banki polepszaja swoja oferte, ty sie przekonujesz do dluzszych okresow na jakie zaciagasz kredyty itp

w slad za mozliwosciami ida dzialania czyli powiekszasz swoje obciazenie, dojrzewasz do tego spokojnie i rozwaznie, byle nie za dlugo - bo jak wynika z wniosku poprzedniego wpisu szkoda czasu na dluga edukacje, konsumpcja najpierw :)

ode mnie nie dowiesz sie na 100% czy teraz kupowac (raczej nie, jesli juz to wybrane niedoszacowane lokalizacje), ale dowiesz sie, ze na 100% warto zaciagac kredyty hipoteczne bo sa najtansze, rozlozone na dlugi okres i w duzej ilosci wiec bezpieczne, zreszta stopa % sama mowi za siebie, ktore kredyty sa bezpieczniejsze czy hipoteczne czy gotowkowe

bedziemy rozwazac jak udac sie na zasluzone wakacje i nie tylko zaciagajac kredyt hipoteczny czyli refinansuj az do skutku :)

czas i konsumpcja

2007-05-23T01:09:00.000+02:00

jak wiadomo, celem zarabiania, inwestowania, pracowania itp jest konsumpcja

konsumpcja moze byc rozumiana wielako: odpoczynek, podroze, kupowanie co sie chce, dbanie o rodzine, przyjemnosci no po prostu, jak to mawiaja niektorzy whatever

z tym, ze z konsumpcja jest tak, ze im pozniej tym mniej przynosi przyjemnosci albo odwrotnie, by przynosila tyle samo jednostek przyjemnosci potrzeba wiecej srodkow w nastepnych latach

dlaczego o tym wspominam w kontekscie kredytu hipotecznego?

bo znakomita wiekszosc kredytobiorcow, szczegolnie przed wzieciem kredytu i w poczatkowym okresie splacania, u jednych troche dluzej u innych krocej, wiec ta znakomita wiekszosc skupia sie niesamowicie wlasnie na kredycie zamiast na konsumpcji

rata, splata, harmonogram, procenty, hipoteka, windykacja, egzekucja normalnie paranoja, zaklęty krąg

powody takiego zachowania sa zazwyczaj podobne: przecenienie swoich mozliwosci splaty i strach

co do strachu - wynika on najczesciej z niewiedzy i przeswiadczenia, ze kredyty to cos zlego, jakis diabel, ze kredyt to ostatecznosc, ze bank łupi mnie biednego, ze olaboga i whatever

wiedza oczywiscie przychodzi z kazda splacona rata i tak jakos po roku albo najpozniej po dwoch dochodzi do takiego momentu, ze pacjent... chce wiecej

ze zaczyna zalowac, ze nie wzial wiecej wtedy kiedy mu dawali, ze zuzyl swoje oszczednosci, ze po co on tak zaciska pasa, ze jego znajomi maja wiekszy kredyt i... placa mniej

i tu dochodzimy do pierwszego powodu: przeszacowanie wlasnych mozliwosci finansowych

niby w banku sie zgadzalo, ze mam taka i taka zdolnosc, ze symulacja wykazala mozliwosc splaty w ciagu 20lat w malejacych + 20% wklad wlasny a okazuje sie z tego duza kupa...

dlaczego? prace mam, obsluguje kredyt, mam perspektywe szybkiej splaty w 20lat a jednak kolega jezdzi co roku na Krete sie byczyc lub zmienil wlasnie samochod i stawia domek na dzialce...

gdzie zrobilem blad, przeciez on bedzie splacal 50lat, ja mu dopiero pokaze za 20lat kto byl sprytniejszy... takie mysli ma nasz szybki gosciu, czy sluszne?

blad polegal na tym, ze odlozyles przyjemnosc z biezacej konsumpcji

zaprogramowales sie na cel splaty w 20lat i mowisz sobie: wtedy dopiero zaczne zyc... a tu zyje sie teraz

plany byly piekne ale nie wykorzystales wlasciwie potegi hipoteki

prawdopodobnie:

1. zuzyles wlasne oszczednosci

2. po wzieciu kredytu, na tak krotki w sumie okres, chciales nie raz cos kupic i byles zmuszony do kredytow konsumpcyjnych

3. po 2latach sprezonych splat zastanawiasz sie ile kapitalu splaciles i chcialbys z powrotem go odzyskac

4. chciales kupic samochod w kredycie hipotecznym ale nikt nie dawal takich warunkow

5. odlozyles wyjazd na Karaiby pierwszy rok, drugi rok a trzeciego nie wytrzymales

6. i wreszcie prawdopodobnie nie skojarzyles, ze kredyt hipoteczny jest po prostu Twoim tak naprawde przyjacielem, Twoim najtanszym finansowaniem zewnetrznym na wiele wiele lat i w zwiazku z tym rata moglaby byc nizsza...

dobrze Ci radze: nie odkladaj konsumpcji na pozniej, zyj teraz

zrob wiele rzeczy na odwrot niz pierwotnie sadzisz i bedzie dobrze, zupelnie jak na parkiecie, co nie? :-)

ryzyko

2007-05-22T00:06:00.000+02:00

kazdy kto sie interesuje kredytem hipotecznym jako jeden z wazniejszych - w jego mniemaniu - pytan traktuje kwestie wyboru banku

czyli ktory bank wybrac by nie zostac: oskubanym, oszukanym, wycyckanym, wykorzystanym itp itd

zapominaja oni, ze tak naprawde mieszkania na poczatku nie maja i z niczego nie moga zostac wycyckani

zapominaja, ze bank nie jest instytucja w roli agencji nieruchomosci i bank ten nie zyje z podwiniecia sie nogi klientowi i czyhaniu na sprzedaz "jego" mieszkania

zapominaja, ze aby dostac duzo i tanio pieniedzy nalezy dobrze zabezpieczyc taki kredyt, tym bardziej, ze wiekszosc chce dostac kredyt na 100%

zapominaja, ze bank jest posrednikiem pomiedzy oszczedzajacymi a potrzebujacymi i zyje z roznicy pomiedzy tym czego zadaja oszczedzajacym a finalowa cena jaki placi kredytobiorca

zapominaja, ze glowne ryzyko ponosi bank i martwia sie za niego i to najciekawsze, ze nie dotyczy ich mozliwosci regularnej splaty tylko sytuacji gdy staja sie niewyplacalni

przypomne, ze cena za kredyt hipoteczny jaka placimy bankowi jest:

prowizja czyli oplata za zorganizowanie finansowania: analiza dokumentow kredytobiorcy, analiza dokumentow dewelopera, wizja lokalna, reklama, koszty oddzialu, ZUS pracownikow itp

oraz

marza czyli biezaca rekompensata za ryzyko jakie ponosi bank

zarobkiem banku jest dopiero ta czesc marzy, ktora jest ponad ryzyko ponoszone przez bank...

zeby zmniejszyc to ryzyko (a co za tym idzie i marze) banki probuja sie od wszystkiego ubezpieczyc i ten koszt przerzucic na kredytobiorce

np od:

zycia i zdrowia

utraty stalego zrodla dochodow

utraty wartosci zabezpieczenia (wiecej niz tzw wklad wlasny)

od niskiego wkladu wlasnego (czytaj od spodziewanego realnego spadku wartosci w dajacej sie przewidziec przyszlosci)

niewpisaanej jeszcze hipoteki

dopiero w takiej sytuacji mozemy mowic o znikomym ryzyku

i to najlepiej w sytuacji kiedy LTV osiaga mniej niz 50% - wtedy bank moze zaoferowac marze 0,3%, ktora wlasciwie jest czystym biezacym zarobkiem banku

sam sprawdz ile to jest od 200.000 rocznie... tak tak, to jest 600 czyli 50 miesiecznie... jakies pytania?

na tym tle marze oferowane przez niektore banki 0,5% przy kredytach na 100% w PLN bez calego kompletu ubezpieczen (bank zada tylko niektorych) moze sie jawic jako wielka okazja dla kredytobiorcy i z tego punktu widzenia moze wydawac sie podejrzane

zalecilbym jednak podejscie, ze darowanemu koniowi nie zaglada sie w zeby, przebic sie szczegolowo przez umowe bez zdzwienia, ze bank sie zabezpiecza i ... po prostu brac taki kredyt bo nikt tanszego nie da :-)

equity, oszczednosci, finansowanie i kredyt hipoteczny

2007-05-19T01:04:00.000+02:00

celem biezacego zarzadzania finansami jest dopasowanie biezacych wyplywow do biezacych wplywow

nie ma powodu by stosowac takie podejscie tylko dla firm, my klienci banku, tez temu podlegamy

biorac kredyt hipoteczny wkalkulowywujemy sobie pewna stala niezmienna przez wiele lat kwote po stronie wyplywow i fajnie by bylo, gdybysmy sie czuli z nia komfortowo

tak naprawde to chcielibysmy dostac duuuzo i najlepiej nic nie placic i oddac jak najpozniej a najlepiej wogole nie oddac

taki kapital ktorego nie musimy nikomu oddawac nazywamy po prostu kapitalem wlasnym

a kredyt hipoteczny nie jest kapitalem wlasnym, kiedys go trzeba oddac

teraz pytanie jak daleko mu do kapitalu wlasnego?

najpierw czynnik czasu - kapital wlasny jest teoretycznie bezczasowy a kredyt hipoteczny? dzis daja na 50lat a jeden bank daje do wieku 100lat (ale 40% wklad wlasny). teraz czym jest 50lat w skali naszego zycia - to wlasciwie jego znakomita wiekszosc. dostajac wiec w wieku powiedzmy 30lat kapital na 50lat tak naprawde z naszego punktu widzenia mozemy go traktowac prawie jak kapital wlasny!

koszty - biorac kredyt placimy odsetki, a jak to jest z kapitalem wlasnym? czy korzystajac z oszczednosci do sfinansowania zakupu nieruchomosci rzeczywiscie nic nie placimy? przeciez rownie dobrze moglibysmy umiescic na je conajmniej lokacie. dostalibysmy rowniez odsetki minus podatek

no dobrze, ale gdzie w tym wszystkim jest ryzyko? skoro chcemy przeznaczyc wlasne oszczednosci na ryzykowny w sumie biznes pt zakup nieruchomosci to powinnismy oczekiwac ponadprzecietnej stopy zwrotu z takiej inwestycji, lekko liczac 7-8% rocznie, przeciez moglibysmy umiescic nasze nadwyzki np w fundusze zrownowazone o podobnym stopniu ryzyka i bysmy oczekiwali wlasnie wiecej niz na lokacie

i to jest prawdziwy ukryty koszt oszczednosci

wiekszosc mysli, ze oszczednosci sa "darmowe" wiec lepiej brac mniejszy kredyt i wykorzystac oszczednosci a jak przychodzi co do czego to po kupnie mieszkania pojawia sie potrzeba kupna samochodu, wyposazenia wycieczki zagranicznej itp

a na to sie nie dostanie kredytu hipotecznego

co innego na poczatku wziasc kredyt na 100% i wykorzystac oszczednosci na przyjemnosci :)

decyzja o wzieciu kredytu powinna byc pod tym katem przemyslana, gdyz wziecie kredytu hipotecznego to swego rodzaju jednorazowa okazja wziecia tanszego niz wlasne oszczednosci kapitalu w duzej ilosci, ktory bedzie nam towarzyszyl przez wiele wiele lat

dobierajac parametry kredytu pamietajmy o tym, ze zyjemy teraz a nie po splacie kredytu i dopasowujmy biezace wyplywy do wplywow i zwracajmy uwage ile kosztuje jaki kapital

wklad wlasny

2007-05-18T04:15:00.002+02:00

czesto spotykamy sie z problemem, mam oszczednosci i chce dobrac kredytu hipotecznego by kupic mieszkanie

mamy tu od razu dwa zagadnienia: czy uzywac tzw wklad wlasny (np by miec nizsza marza) i jesli tak to ile oraz jak zwykle dwa poprzednie pytania na jak dlugo ten kredyt i w jakich ratach

jak dobrze sie przyjrzec, to jest dalszy ciag tego samego pytania: jak dlugo oddawac pozyczony kapital?

A ratymalejace B

5lat-------10---------20------------30--------40------------ 50lat

ratyrowne

C D

czyli obrazowo mowiac, lepiej byc w punkcie A czy D?

mozna by sie zapytac a ile masz lat? ale to nie ma znaczenia tak naprawde

trzeba sobie uzmyslowic, do jakiej sytuacji chcemy dazyc a dopiero potem zweryfikowac to z mozliwosciami jakie daja banki wlasnie min ze wzgledu na wiek :-)

uzywanie wkladu wlasnego to sytacja analogiczna to wziecia kredytu na 100% a potem nadplacenie z wlasnych oszczednosci i skrocenie czasu splacania albo obnizenie biezacej raty, kosztem braku wolnej gotowki oczywiscie

to co bedzie Cie bolec co miesiac, przez najblizszy dajacy sie przewidziec czas, to aktualna rata wiec dlaczego nie dac sobie mozliwosci splacania dluzej i mniej co miesiac (pozycja D) z mozliwoscia ewentualnego nadplacania zamiast sytuacji kiedy zmuszamy sie do b.szybkiej splaty duzych rat (pozycja A)

umowa z bankiem to umowa, bedac w D mozesz sie zachowywac jak w A ale na odwrot nie

inna sprawa czy warto tak robic czy nie, ale tu odpowiadamy na pytanie po prostu, ze bedzie mozna wiec warto tak sie umowic od razu w umowie: raty rowne na 50lat z jak najmniejszym, najlepiej 0 wkladem wlasnym (a ewentualnie jak nam przyjdzie kaprys nadplacac)

doszlismy wiec do wniosku: w rownych, na jak najdluzej bez wkladu wlasnego albo przynajmniej dazyc do tego

na jak dlugo?

2007-05-16T11:18:00.000+02:00

jak wiadomo trwa wyscig pomiedzy bankami, by przyciagnac klientow

banki wydluzaja okres kredytowania ile sie da po to by klienci mogli zalapac sie na kredyt wlasnie u nich a komorki nadzoru byly spokojne, ze klient nie wylozy sie na splacaniu w najblizszym miesiacu

no i doszlismy do momentu kiedy GE Money Bank zaczal dawac na 30lat z tym, ze pierwsze 10lat placi sie same odsetki...

w takim przypadku to juz nie ma znaczenia czy to na 30lat czy na 50lat bo odsetki beda przez pierwsze 10lat takie same tzn zmienne, bo oparte na WIBOR/LIBOR

no dobra, ale ja nie o tym... pytanie bylo na jak dlugo?

wiadomo, kazdy by chcial splacic jak najszybciej i miec wszystko z glowy, ale problem jest czy rzeczywiscie bedzie mial wszystko z glowy tak szybko splacajac?

moim skromnym zdaniem nie, bo po prostu jesli sie scisnie by splacic w 5 lat (nie mowie o sprzedazy innego mieszkania w tym czasie bo to inny przypadek), no wiec jesli sie tak scisnie by splacic szybko, to moze tego momentu po prostu nie dozyc... albo co najmniej bardzo schudnie ;-)

ogolnie mowiac, trzeba rozwazyc czy kredyt splacic jak najszybciej czy jednak zauwazyc, ze w miedzyczasie tez jest zycie i dac sobie spokojnie pozyc

jak juz wezmiesz kredyt, to zadziwiajace jest to, ze zapominasz, ze on jest na 30, 40 czy 50lat i zaczynasz myslec o miesiecznej racie... o kredytach na 10lat nie pisze bo to to juz prawdziwa kuracja odchudzajaca :-)

zaczynasz splacac i zaczynasz myslec o danym konkretnym miesiacu no ewentualnie pol roku naprzod a zapominasz o tych 50latach... ale jednak by dac sobie zapomniec o tej odleglej perspektywie, trzeba najpierw kredyt wziasc a wiekszosc budzi sie z przyslowiowa reka w nocniku bo wzieli na 20lat w ratach na dodatek malejacych

zreszta wlasnie kiedys to zrobilem i chcialbym Cie przed tym przestrzec bo po prostu szkoda czasu i pieniedzy na pozniejsze zmiany :-)

zglebiajac tu wnioski oszczedzasz swoj czas, tyle na dzis
ko

rowne czy malejace

2007-05-15T22:25:00.000+02:00

oczywiscie "kazdy" "chce" splacic kredyt jak najszybciej by zaplacic jak najmniej odsetek

skoro tak to dlaczego nikt nie splaci kredytu w ciagu roku?

jak sie takie cos powie to kazdy sie puka w czolo i... bierze w malejacych na 10lat

wez kalkulator albo symulacje i zobacz ile jest odsetek w PIERWSZYM miesiacu przy roznych harmonogramach, juz wiesz? jest ich dokladnie tyle samo bo wogole nie splaciles kapitalu

dobrze bylo? stac cie bylo na to? ok

no to dlaczego w drugim miesiacu odsetki sa troche inne? no bo splaciles wiecej kapitalu w malejacych na 10lat niz w ratach rownych na 40lat

teraz pojawia sie zasadnicze pytanie - czy warto bylo splacac az tyle kapitalu w biezacej racie by miec naprawde tylko troszke mniejsze odsetki w nastepnym miesiacu oraz pytanie pomocnicze czy ktos Ci zabranial nadplacac?

jesli na oba pytania odpowiesz "nie" to jestes na najlepszej drodze by wziasc kredyt hipoteczny w ratach rownych... a dlaczego warto na jak najdluzej to juz w nastepnym odcinku

konczymy

2007-05-15T02:30:00.000+02:00

jak to, niby poczatek a konczymy

tak wlasnie

chodzi o to, ze konczymy inwestowanie a zaczynamy optymalizowanie

ale najpierw jak doszlo do inwestowania czyli jakie sie otworzyly mozliwosci kiedy spowszednialy hipoteki na rynku polskim i jak to mozna bylo wykorzystac

zaczelo sie jak to zwykle bywa od pierwszego kredytu:

hop siup, zarabiam tyle i tyle, mam zamiar kupic to i to, nie mam zadnych innych obciazen czy da rade?

hmm hmm alez oczywiscie, wychodzi nam ze spokojnie da rade

no to skoro tak, to podpisujemy, CHF, 20lat raty malejace, 130kPLN, 3.6% fixed

tak to sie wlasnie zaczelo, nie uwierzycie co bylo po 2 latach