departament ryzyka

tego jeszcze nie widac bezposrednio ale z wewnetrznych wytycznych w niektorych bankach zaczeli baczniej przygladac sie wycenom i kalkulacjom zdolnosci

a jak wiemy, zeby wniosek o kredyt hipoteczny przeszedl do realizacji musi przejsc przez łapki w dep. ryzyka...

to na pewno nie przelozy sie na wzrost cen...



aha - prosty test: zglos swoje checi do kilku deweloperow i zobacz, ze zaczynaja oddzwaniac, dopytywac itp

ceny ofertowe moze i sa wysokie, ale liczy sie plynnosc i mozliwosc sprzedazy

a ta determinowana jest przez coraz spokojniejszych kupujacych...

ps. 1 down, cash rulez :-)

o walutach po rekomendacji S

minelo poltora roku od momentu kiedy zaczelo sie mowic na powaznie o ukroceniu mozliwosci zaciagania tanich kredytow w walucie

18 miesiecy to czas kiedy srednio buduje sie standardowy blok

mowiac krotko, wlasnie powoli konczy sie ta fala kredytow walutowych, ktore zaciagniete byly jeszcze przed rekomendacja wlasnie z obawy przed nia...

konczy w tym sensie, ze prawnym srodkiem platniczym na obszarze Polski sa PLNy, wiec kazdorazowa transza musiala przejsc przez rynek walutowy

kazda taka fala transz zbijala kurs CHFa na kolejne minima

oczywiscie kredyty walutowe dalej sa zaciagane i sa duza sila, jednak badania pokazuja, ze ich udzial w ogolnej puli spadl z 80% do 50% i ma dalej tendencje spadkowa

oczywiscie walutowe kredyty hipoteczne sa tylko jedna z sil stojaca po stronie podazy walut, ktora przyczynia sie do umocnienia zlotowki

inne istotne czynniki, ktore nie maja swojej naturalnej przeciwwagi to transfery gotowki od rodakow za granica oraz subwencje europejskie



niezauwazalne z pozoru zjawisko ma jednak szanse sie zrealizowac:

dalszy spadek udzialu kredytow walutowych, chec przewalutowania kredytow walutowych na PLN, zmniejszone transfery gotowki z zagranicy, zmniejszony podaz walut z eksportu w wyniku zmniejszenia zsania na towary z Polski wskutek globalnego ochlodzenia koniunktury (kryzys USA + przed- i poolimpiadowe chlodzenie gospodarki chinskiej...)

do tego wszystkiego moze nalozyc sie jeszcze chec sprzedazy mieszkan kupionych 2-3 lata temu i odkupienia w zwiazku z tym walut, no bo skoro juz ceny nie rosna tak dynamicznie a nawet mowi sie o spadku...



czyz to nie wysmienity moment na odkupienie tanich walut?

tym bardziej, ze LIBOR 1Y zaczal juz spadac a WIBOR 1Y dalej rosnie...

oczekiwania

rynek nieruchomosci zdecydowanie oparty jest na oczekiwaniach

i to oczekiwaniach wieloletnich, jako, ze zrodlem finansowania sa dlugoletnie kredyty oparte o zmienna stope procentowa

gdyby rynek byl oparty o stala stope procentowa oczekiwania dlugoterminowe nie mialyby az takiego duzego wplywu na ocene sytuacji od strony kosztowej z uwagi na latwosc ich oszacowania

a tak sytuacja jest bardzo dynamiczna bo zmieniaja sie przychody i koszty



z oczekiwaniami jest tak, ze maja one swoj rytm i faluja od nastrojow pelnych optymizmu do glebokiego pesymizmu

nastroj ten przeklada sie jak zwykle na wycene tzn na jej racjonalnosc

kazdy mieszkac gdzies musi ale nikt nie powiedzial, ze od razu musi miec akt wlasnosci na dane mieszkanie



w calym tym zamieszaniu w temacie oczekiwan i nastrojow, ktore sa czynnikami napedzajacymi skladowe wyceny z poprzedniego wpisu, ginie czynnik napisalbym demograficzny

ukulo sie oczekiwac, ze dominujacym czynnikiem jest migracja ludzi do miast i zwiazany z tym strukturalny popyt



moje pytanie w tym momencie rozwoju technologii dotyczy slusznosci tej tezy?

czytasz tego bloga, piszesz swojego, piszesz maile, dzwonisz itp

czy do tego potrzebujesz miasta? czy sklonny jestes wylozyc 8-10k/m2 tylko dlatego ze mieszkasz w dusznym centrum?

moim zdaniem jest to na razie pomijany czynnik, ktory spowoduje obnizke cen w centrach miast i podtrzymywanie sie trendu umacniania cen gruntow pozamiejskich i to niekoniecznie w tzw promieniu 1h drogi od miasta

problem ostaniej mili w technologiach bezprzewodowych wlasciwie zostal rozwiazany, energie mozna zmagazynowac w zbiorniku z gazem plus kolektory sloneczne a wode miec po prostu ze studni glebinowej



przed nami znamienna rewizja oczekiwan i jako taka przysluzy sie do istotnych ruchow cenowych: stabilizacja lub spadek w miastach i wzrost cen gruntow

wycena

indeksy branzowe (budownictwo i deweloperzy) zdecydowanie skonczyly swoj trend wzrostowy i badaja mozliwosci dalszego spadku - ktory naturalnie bedzie poprzedzony wieloma korektami, ale dopoki indeksy te nie wzrosna ponad swe niedawne wsparcia przelamane w zeszlym tygodniu domyslna 'pozycja' powinna byc sprzedac

zagadka z zeszlego tygodnia jest trudna dla naszego rynku bo nie ma instrumentow pochodnych na indeksy branzowe ani na poszczegolne spolki z branzy

wiec jedyne remedium to po prostu sie skrocic z posiadanych aktywow w sektorze i czekac

inna sprawa, ze metoda to malo elastyczna i istnieje duzy spread na rynku (koszty notarialne, pcc, prowizje itp itd) dlatego najwazniejsza jest ocena dlugoterminowa i wyjscie z rynku kiedy jest sie przekonanym o poczatku dluzszej tendencji fundamentalnej



od jakiegos czasu mowilo sie o przeszacowaniu wycen mieszkan, wieszczono rychle spadki, zniechecano do kupna

wszystkie tego typu prognozy bazowaly na swego rodzaju chciejstwie: bedzie nizej, mowie Ci, bedzie nizej bo: idzie duza podaz, ludzie wyjechali, bo wynajem stoi nisko, bo utrudniaja dostep do kredytow

ok, argumenty byly/sa mocne ale nas najbardziej interesuje cena - to ona wszakze sama powie kiedy ma dosc, to ona najpierw musi okazac slabosc by moc odtrabic odwrot

i wlasnie w zeszlym tygodniu nadszedl ten moment (dla tych co sledza ceny i indeksy branzowe)

oczywiscie, Ci ktorzy bazowali na przeczuciach i opiniach prawdopodobnie mieli racje i jesli sprzedali dajmy na to pomiedzy grudniem a kwietniem zlapali tzw gorke i chwala im

jednak takich gorek mielismy w tym trendzie (specjalnie pisze w czasie przeszlym, bo ta gorka wyglada na ostatnia, dlatego ze zeszlismy ponizej podstawy tej gorki...), wiec tych gorek mielismy bez liku w tym kilkuletnim trendzie i gdybysmy mieli za kazdym razem decydowac o sprzedazy tylko na podstawie zaslyszanych opinii to bysmy stracili wiele z tego trendu

a tak, nie zlapalismy TEJ OSTATNIEJ gorki, ale zalapalismy sie na wiele poprzednich

a co mowia fundamenty?

fundamenty zmienily sie w ostatnim kwartale diametralnie

wzrosly stopy procentowe i kurs CHF jeszcze bardziej spadl i spadla rowniez chec do zaciagania kredytow hipotecznych w CHF

jak to sie przeklada na wycene fundamentalna?

najpierw krotki wzor by pokazac zaleznosci:

wartosc = (przychod roczny - koszty)/(stopa procentowa + premia za ryzyko)

albo inaczej

(przychod roczny - koszty)/wartosc - premia za ryzyko = aktualna stopa procentowa

wzor jest prosty i intuicyjny

sugerowalbym brac tutaj do szacowania wyceny wazona stopa procentowa WIBOR i LIBOR gdzie wagami sa ostatnie dane nt zaciagania kredytow w poszczegolnych walutach

dzis smialo mozna powiedziec, ze wagi wynosza po 50% z TENDENCJA do dowazania PLN, jakie to ma skutki pozniej



teraz cale zadanie wyceny sprowadza sie tak naprawde do oszacowania mozliwych do osiagniecia przychodow - ktore notabene powolutku rosna

aha - malutki szczegol: premia za ryzyko jest indywidualna ale napewno nie jest nizsza od 0% :-)

smialo mozna przyjac przecietne 2% - i to z tendencja wzrostowa

prosze sobie teraz pocwiczyc na wlasnym przykladzie jaka jest szacowana wycena i jaka bylaby gdyby tendencje rosnace sie utrzymaly

dla ustalenia uwagi:

przychody rosna o aktualny roczny wzrost plac

koszty rosna o inflacje

premia za ryzyko rosnie corocznie o 0,5% (min. w zwiazku z oczekwianiem zmiany trendu na CHF i zatrzymaniem tendencji wzrostu cen)

stopy % docelowe tak jak WIBOR/LIBOR 1Y (a najlepiej docelowo tak jak w 10letnich SWAPach, dla PLN link obok "stopy stale")

waga kredytow w PLN rosnie od obecnych 50% do 70%

----

mnie z symulacji wychodzi spadek cen mieszkan nominalnie o 20% w ciagu 6 lat

w tym czasie na glupiej lokacie mozna kapitalizujac rocznie wyciagnac okolo 25%

roznica 45% w ciagu 6lat

wnioski pozostawiam zainteresowanym, szczegolnie podlewarowanym kredytem hipotecznym...



ps aha nawet gdyby premia za ryzyko mialabyc constans i rowna 0%, roznica dla 6lat wynosi 20%!

wazny dzien + zagadka

http://stooq.pl/c/?s=wig_budow&c=1y&t=l&a=lg&b

rynek wlasnie przelamal pierwsze wsparcie, to sądny dzien...

teraz zagadka:

jaki rynek jest ujemnie skorelowany z rynkiem nieruchomosci?

albo jak zajac krotka pozycje na rynku nieruchomosci czyli jak zabezpieczyc sie przed spadkami?

ciekawe jakie jest Wasze zdanie



ps indeks deweloperow nieznacznie lepiej, przebil dwumiesieczne minimum i testuje wlasnie wsparcie na 159

http://stooq.pl/c/?s=f_dew&c=1y&t=l&a=lg&b

co oznacza spadek ceny a wklad wlasny

dzisiaj banki zadaja ubezpieczenia wkladu wlasnego

po co to robia? czy tylko dla zaspokojenia wlasnego widzimisie? czy dla zachowania jakis odgornych wytycznych?

przeciez istota kredytu jest brak srodkow wlasnych i banki finansuja nawet do 130% ceny...

o co tutaj wiec chodzi?

wklad wlasny jest wykladany przez wlasciciela jako jego zaangazowanie w inwestycje, niektorzy go nie maja i wtedy bank idzie im na reke i prosi ubezpieczyciela by wyznaczyl stawke za brak takowego

co daje bankowi wklad wlasny? gdyby ceny tylko rosly to oczywiscie byloby to tylko niepotrzebne zamrazanie cennej gotowki klienta

cos musi jednak byc na rzeczy tzn, ze ceny nie tylko rosna

wklad wlasny daje bankowi poduszke bezpieczenstwa przed ewentualnym spadkiem cen, to wlascicielowi 'zjada' kapital a bank ma pokrycie hipoteczne

przyjelo sie, ze tzw wklad wlasny powinien wynosic 20% wartosci transakcji oczywiscie po zaakceptowaniu wyceny przez bank tzn odniesieniu jej do wartosci rynkowych

wszystko ladnie dopoki ceny rosna, z 20% pokrycia robi sie pozniej 50% itp

co natomiast z klientem ktory kupuje teraz? i zamiast prawdziwego wkladu wlasnego mial tylko jego ubezpieczenie? co w sytuacji gdy ceny sie powiedzmy obniza o 5%?

wtedy po prostu klient dalej placi swoje raty a bank czeka az minie czas az te 5% uzupelni poprzez splate bo raczej nie bedzie wypowiadal od razu umowy dla 5%



no dobrze ale gdzie jest granica ktorej bank nie moze przekroczyc nadmiernie ryzykujac, 10%? 15%? 20%?

na czym polega ryzyko? ano na tym, ze klient widzac ze ma do splaty kredyt wiekszy niz wartosc zabezpieczenia po prostu przestaje splacac ten kredyt i niech bank szuka brakujacej kwoty

5% moze nie jest wystarczajaca motywacja ale 20% juz napewno

ogolnie rozwinal nam sie bardzo rynek kredytow bez realnego wkladu wlasnego

ryzyko zostalo przerzucone na ubepieczycieli, ktorzy dalej tego ryzyka nie moga transferowac

mogliby to robic tylko w sytuacji kiedy moznaby zajmowac krotka pozycje w nieruchomosciach

krotko mowiac kredyt hipoteczny jest instrumentem pochodnym na rynku nieruchomosci, gdzie powinien sie liczyc realny wklad wlasny, ktory mozna utracic w wyniku spadku ceny i trzeba albo uzupelnic depozyt albo wyskoczyc z pozycji po wezwaniu banku...



powoli przychodzi czas na sprawdzenie kart

dylemat wieznia na rynku kredytow hipotecznych

jak wiadomo dylemat wieznia polega na tym, ze mimo ze dziala sie w dobrze rozumianym wlasnym interesie to jako czlonek wiekszej grupy wychodzi sie na tym przegranym jesli wszyscy inni beda sie tak samo zachowywac

np kradziez

przeciez jesli bylby tylko jeden zlodziej na swiecie to kazde jego dzialanie powiekszaloby jego zamoznosc, tego niestety nie mozna byloby powiedziec o pozostalych

ale to jeszcze pol biedy

gorzej gdyby wszyscy widzac interes kradziezowego biznesu zaczeli robic to samo to wszyscy bylibysmy przegrani

w takiej sytuacji wkracza panstwo - by wszystkim zabronic robienia szkody wszystkim mimo, ze to dla wlasnej korzysci...



co to ma wspolnego z kredytami hipotecznymi?

pojawila sie dzisiaj nastepujaca sytuacja - wszyscy zarabiaja na mieszkaniach, dzialkach, budowach, kredytach: i kupujacy i banki i deweloperzy

niby wszyscy dzialaja we wlasnym interesie, niby wszystko jest w porzadku, nie ma przegranych...

bo przegrani dopiero beda, Ci niektorzy, ktorzy kupili na koncu



wlasnie zaczela sie dyskusja w RPP jak dalej przykrocic kredytowy boom

banki daja kredyt, winduja zdolnosc, winduja ceny i ... obnizaja marze

marze - dlaczego obnizaja marze? bo twierdza, ze rynek rosnie, ryzyko maleje, jeszcze wiedza o kredytach hipotecznych nie rozprzestrzenila sie w spoleczenstwie, bo od ich klientow kupia nastepni i LTV spadnie itd itp

i tak wlasnie rozkreca sie dylemat wieznia bez zewnetrznej regulacji

rosnie ryzyko i maleja marze, caly system bankowy narazony jest na kryzys na niespotykana skale z powodu niewspolmiernosci tych wielkosci



powinno byc tak, ze w miare wzrostu cen rosna marze i maleje zdolnosc a tu na przekor lokomotywa rozpedza sie w kierunku przepasci pod gore wiec huk bedzie duzy



iluzja konczy sie wtedy kiedy poziom cen wynajmu rozmija sie z rata kredytowa

dzis rata odsetkowa zrobila sie wyzsza w CHF niz koszt wynajmu i to przy historycznie niskim kursie, a na biezacym cash flow kredytobiorcy ciazy jeszcze splata kapitalu, czynsz, biezace konserwacje i ryzyko spadku ceny mieszkania i ryzyko wzrostu historycznie niskich stop i historycznie niskiego kursu

chcesz byc tym ostatnim z dylematem? NBP juz wyswietla zolte ostrzegawcze swiatlo od jakiegos czasu...