mamy inflację

obserwujac wnikle ceny roznych produktow trzeba dojsc do takiego smutnego wniosku

bo jak inaczej potraktowac wzrost ceny BigMaca o 40gr? wzrost cen kebabow na miescie o 1pln i wzrost cen napojow w automatach o kilkadziesiat groszy?



czeka nas szukanie rownowagi na wyzszym poziomie z wiekszym niz potencjalnie gospodarka moglaby wchlonac wolumenem pieniadza na rynku oraz z niedokonczonymi inwestycjami ktore moglyby ten potencjal powiekszyc

jak to ma sie do naszych kredytow? wystarczy spojrzec na WIBORy



aktualne zaklady o 6M za szesc miesiecy 5,45 5,65 - czyli podsumowujac, rynek znajduje rownowage o cale 1.25% wyzej niz bylo miesiac dwa temu



jako ze ceny aktywow zaleza odwrotnie proporcjonalnie do stop procentowych czeka nas spadek cen mieszkan w dluzszym terminie

w chwili obecnej jedna z przyczyn inflacji jest wzrost zarobkow, co przekalada sie na liczenie zdolnosci



na dzis efekty sie znosza i ceny mieszkan przestaly rosnac

czekamy na potyczke stop z zarobkami, stopy kiedys spadna a zarobki raczej nie :)

Gilowska (i) zdolność

efektem ubocznym prezentu od Zyty w postaci zmniejszenia skladki na tzw ubezpieczenie tzw rentowe, czyli zwiekszenie zarobkow netto bedzie lepsza kalkulacja zdolnosci kredytowej



liczac zwyzke w lipcu o 3%*0.81 otrzymujemy realny wzrost wynagrodzenia o 2.43% netto



co przy sredniej placy na poziomie okolo 2600 brutto daje wzrost o 63pln teraz w lipcu



bank przyjmuje oczywiscie do kalkulacji wplywy netto po odliczeniu niezbednych wydatkow na utrzymanie (roznie w roznych bankach)



im nizsze zarobki tym ten efekt procentowo wiekszy nawet do 7% jak wylicza ehipoteka.com (fantastyczna reklame dostali na wejsciu, co nie?)

patrzac jednak globalnie - te 63pln daje w efekcie wzrost wolumenu kredytu o jakies 11k dla 40lat, calkowite oprocentowanie 6% PLN

dodajac do tego kolejny zapowiadany prezent w styczniu bedzie mozna uzyskac dodatkowo 20k kredytu

wszystko byloby fajnie gdyby nie rosly stopy procentowe

w efekcie - kredytobiorcy dostali cos w postaci miekkiego ladowania i patrzac w ten sposob wzrost WIBOR wydaje sie mniejszy niz moglby

stopy sie podnosza, kontrakty też

tak, wszyscy o tym wiedza

z tym, ze nalezy patrzec w tym momencie na komentarz po poprzedniej podwyzce oraz tempo podwyzki po poprzedniej

od razu widac odbicie tego w zakladach FRA

6x9 WIBOR 3m 5,15 - 5,35

takiego poziomu spodziewaja sie uczestnicy juz za pol roku!!



jak to wplynie na zdolnosc nie trzeba przekonywac

az tak place nie sadze by wzrosly w najblizszym czasie i poza tym zmienia sie sentyment na rynku - spadl z pewnoscia obrot, niby wakacje, urlopy...



ceny juz napewno nie rosna, pytanie czy nie zaczna zaraz spadac?

oczywiscie to bez znaczenia dla tych co juz kupili jakis czas temu i chca po prostu dalej korzystac z kredytu hipotecznego

no chyba, ze ktos chce przyjac strategie - teraz sprzedaje, lokuje nadwyzki na koncie/funduszach i wynajmuje :)

ale to znowu nie zmusza do pozbywania sie kredytu do konca

procedury uproszczone

zaczelo sie od mBanku, ktory zaczal podkradac sprawdzonych klientow innym bankom. wystarczylo im dowiesc, ze splaca sie przez 18 miesiecy z kapitalem a uznawali, ze nie trzeba przedstawiac zaswiadczen o dochodach...

no tak, ale to refinans

dla tych co mieli 30% wkladu wlasnego oferte mial Santander - skoro ty ryzykujesz swoj kapital wlasny w takiej ilosci, to czemu mamy Ci odmowic dac reszte, co prawda chcemy marzy powyzej sredniej rynkowej ale skoro masz takie potrzeby, ze z papierkologia Ci nie podrodze to zapraszamy. Limit 300k

mozesz rowniez skorzystac z Santanderowego Duetu jesli nie miescisz sie w zdolnosci a za rok planujesz cos sprzedac lub podniesc swoja zdolnosc

to uproszczenia od strony zdolnosci



od strony zabezpieczen wyskoczyl DomBank - 130% wartosci nieruchomosci jesli masz zdolnosc i nieruchomosc jest z tych nowszych ale w sumie te nadwyzkowe 30% nie wiecej jak 100k



ok, to byla taka gra wstepna z pewnymi limitami i terminami

ale i tu konkurencja nie spi: uproszczony refinans po roku w Santanderze na 135% wartosci pierwotnego kredytu - tu mamy dwa w jednym: brak zaswiadczen i wyzszy kredyt za wyzsza wartoscia nieruchomosci, nie wiem czy potrzebna wycena?

GE Money oferuje odroczenie splaty kapitalu o 10lat... 10lat karencji, to jest cos dla tych co lubia splacac kredyt w 11lat ;-) max 30lat



jakie znacie jeszcze ciekawe pozastandardowe procedury?

30latki

30-latki poszły 12:04 "Ministerstwo Finansów sprzedało obligacje 30-letnie o wartości 1 mld złotych. Popyt zgłoszony wynosił 3,03 mld złotych, a cena minimalna 917,6 zł. Średnia rentowność wyniosła 5,557%. Wygląda więc na to, że wszystko mieści się w normie." tak, rynek nam sie pieknie rozwija my bierzemy kredyty hipoteczne bazujace na stopach zmiennych, bladzimy po omacku, ryzykujemy, kalkulujemy az tu nagle dostalismy swiatlo dalekiej latarni, ktora ma nas poprowadzic w tym mroku teoretycznie najmniejryzykowna inwestycja na 30lat powinna przynosic minimum 5.5%! byli i tacy ktorzy akceptowali mniej ale i tacy co chcieli wiecej zdjeto z rynku kolejny 1mld, bagatela 5000 przecietnych mieszkan tez masz kredyt na 5.5%? dzieki latarni mozesz spokojnie przyjac sobie, ze to byl najnizszy poziom jaki mogles uzyskac, przekalkuluj sobie calosc splat o caly procent wyzej bo mozesz sie zdziwic jak to szybko poleci w gore tak czy siak ta aukcja to znak, ze niedlugo kredyty na zmiennej stopie tez beda reglamentowane i przejdziemy jak caly cywilizowany swiat na stopy stale tak - eldorado sie konczy, jedyne co trzeba to optymalizowac :)

spojrzenie miesięczne

wiekszosc kredytobiorcow martwi sie jak on splaci kredyt, ktory zaciaga, ze to bedzie trwalo 30 albo i wiecej lat, ze to kaganiec, ze to strasznie dluuugi okres, ze suma odsetek jest dwa razy wartosc kredytu itp itd

tak nagromadzone negatywne emocje na samym wstepie robia z kredytu hipotecznego jakiegos zlego niedobrego karzacego i Bog wie jeszcze jakiego naszego ciemiezyciela

rozumiem, ze nie u kazdego objawia sie stricte ekonomiczne podejscie do sprawy, ze nie kazdy umie porownac co bedzie sie dzialo za 20lat albo jak w rzeczywistosci wygladaja koszty



jedyne co jest pewne, intuicyjnie zrozumiale i proste jest spojrzenie miesieczne



spojrz na caly kredyt poprzez rate, ktora placisz, zobacz co osiagasz dzieki kredytowi juz a ile za niego placisz teraz

nie ma co myslec o finansach za kilkadziesiat lat

korzysci masz teraz i koszty masz teraz

skoro korzysci sa wieksze/mniejsze niz koszty to z takiego punktu widzenia najlatwiej ocenic biezaca inwestycje



oczywiscie juz nie mowie, ze nalezy brac raty rowne (kapitalowo-odsetkowe) bo o tym juz bylo w poprzednich odcinkach

biorac raty rowne masz dodatkowy argument - porownywalnosc w czasie

raty malejace kompletnie wypaczaja obraz: zarabiasz coraz wiecej a placisz coraz mniej a korzysci sa stale lub malejace - vide notka o konsumpcji :-)



wiec - klapki na oczy i patrz miesiecznie, jak z indukcja matematyczna:

skoro biezacy miesiac jest korzystny i przyjmiemy zalozenie, ze jesli poprzedni byl korzystny to i nastepny bedzie korzystny wiec caly kredyt hipoteczny jest korzystny ;-) a n jest nie wieksze niz np 500

glowa do gory

marza czyli koszt ryzyka banku a koszt pieniadza

WIBOR 3M, WIBOR 6M, LIBOR 3M itd itp

ocotuchodzi

bank po prostu w naszym imieniu pozycza na 3 miesiace kase po cenie rynkowej i nam ja oddaje z pewnym narzutem

wiec sam placi komus innemu np WIBOR 3M a nam oddaje z marza

nie mozemy wiec mowic, ze calosc zarabia bank, ze bank to zlodziej, ze bank nas ograbia itp

bank zyje z marzy, ktora powinna pokryc ryzyko banku... powiedzmy, ze co setny ma problemy ze splata, a co dwusetny oddaje z duzym opoznieniem a co pincsetny wogole nie oddaje itp itd

dopiero nadwyzka ponad to ryzyko to jest zarobek banku w dluzszym okresie

w poczatkowym okresie bank oczywiscie pobiera prowizje ubezpieczenia z gory inne oplaty ale konkurencja spowodowala, ze i nawet prowizje zeszly do 0

dlugo to eldorado nie potrwa i kto dzis wezmie kredyt hipoteczny ten jest wygrany bo zapewni sobie finansowanie na dlugi dlugi czas po korzystnej cenie



cenie czyli marzy



no ale dlaczego ten WIBOR jest taki wysoki? LIBORY sa nizsze i wielu ryzykuje strate na kursie by zalapac sie na prawie dwa razy nizsze LIBORY, dlaczego sa takie proporcje?

tu dochodzimy do senda: WIBOR jest z jakis powodow wyzszy niz LIBOR bo jest wiekszy popyt na PLN na rynku w stosunku do calkowitej podazy pieniadza niz na LIBOR... i to permanetnie wyzszy, co sprawia, ze WIBOR jest wyzszy?

i to nawet na krotki trzymiesieczny okres? bo wiadomo - na 10lat inwestor zagraniczny 3 razy sie zastanowi czy pozyczy naszemu krajowi (czytaj kupi obligacje) jesli rentownosc nie bedzie rekomensowala jego ryzyka, bo tak egzotyczny kraj jak Polska, moze mu wcale nie oddac co on jej pozyczyl, stad chce okolo 5-6% minimum i ok

ale dlaczego krotkoterminowy WIBOR tez jest taki wysoki?



odpowiedz mozemy znalezc w dzialaniach naszego rzadu, ktory wszedzie szuka pieniedzy na sfinansowanie swoich ksiezycowych pomyslow

rzad po prostu jako duzy gracz wlazi lapami wszedzie, pozyczyl juz w segmencie 10letnich papierow dluznych, 5letnich, 2letnich i zobaczyl, ze w segmencie 3miesiecznym tez jest tanio wiec tu tez pozycza az WIBOR nam urosl do niebotycznych w sumie rozmiarow 4-5%



wiec drogi kredytobiorco - biorac kredyt hipoteczny w PLN placisz marze bankowi za podejmowane przez niego ryzyko + finansujesz tak naprawde ksiezycowe pomysly naszego rzadu, tzn nie finansujesz bezposrednio, bo i ty i rzad pozyczacie

finansujesz w ten sposob, ze rzad zebral tani pieniadz z rynku na swoje pomysly a ty musisz biedny z nim konkurowac i dac conajmniej tylesamo

ot jak jeszcze sie okazalo kredyt hipoteczny ma duzo wspolnego z polityka

i im bardziej rzad pozycza na rynku i im wyzsze sa stawki WIBOR tym mniej jego polityka jest prorodzinna - bo nie stac Cie na taki dom jaki bys chcial

rzad duzo chce ale kiedy z jednej strony zabiera by dac z drugiej to per saldo wszyscy musimy na tym stracic bo za to przekladanie z prawa na lewo bierze swoja prowizje

na szczescie przychodzi nam z pomoca mozliwosc oddawania przez wiele wiele lat ale o tym w nastepnym odcinku