wycena

indeksy branzowe (budownictwo i deweloperzy) zdecydowanie skonczyly swoj trend wzrostowy i badaja mozliwosci dalszego spadku - ktory naturalnie bedzie poprzedzony wieloma korektami, ale dopoki indeksy te nie wzrosna ponad swe niedawne wsparcia przelamane w zeszlym tygodniu domyslna 'pozycja' powinna byc sprzedac

zagadka z zeszlego tygodnia jest trudna dla naszego rynku bo nie ma instrumentow pochodnych na indeksy branzowe ani na poszczegolne spolki z branzy

wiec jedyne remedium to po prostu sie skrocic z posiadanych aktywow w sektorze i czekac

inna sprawa, ze metoda to malo elastyczna i istnieje duzy spread na rynku (koszty notarialne, pcc, prowizje itp itd) dlatego najwazniejsza jest ocena dlugoterminowa i wyjscie z rynku kiedy jest sie przekonanym o poczatku dluzszej tendencji fundamentalnej



od jakiegos czasu mowilo sie o przeszacowaniu wycen mieszkan, wieszczono rychle spadki, zniechecano do kupna

wszystkie tego typu prognozy bazowaly na swego rodzaju chciejstwie: bedzie nizej, mowie Ci, bedzie nizej bo: idzie duza podaz, ludzie wyjechali, bo wynajem stoi nisko, bo utrudniaja dostep do kredytow

ok, argumenty byly/sa mocne ale nas najbardziej interesuje cena - to ona wszakze sama powie kiedy ma dosc, to ona najpierw musi okazac slabosc by moc odtrabic odwrot

i wlasnie w zeszlym tygodniu nadszedl ten moment (dla tych co sledza ceny i indeksy branzowe)

oczywiscie, Ci ktorzy bazowali na przeczuciach i opiniach prawdopodobnie mieli racje i jesli sprzedali dajmy na to pomiedzy grudniem a kwietniem zlapali tzw gorke i chwala im

jednak takich gorek mielismy w tym trendzie (specjalnie pisze w czasie przeszlym, bo ta gorka wyglada na ostatnia, dlatego ze zeszlismy ponizej podstawy tej gorki...), wiec tych gorek mielismy bez liku w tym kilkuletnim trendzie i gdybysmy mieli za kazdym razem decydowac o sprzedazy tylko na podstawie zaslyszanych opinii to bysmy stracili wiele z tego trendu

a tak, nie zlapalismy TEJ OSTATNIEJ gorki, ale zalapalismy sie na wiele poprzednich

a co mowia fundamenty?

fundamenty zmienily sie w ostatnim kwartale diametralnie

wzrosly stopy procentowe i kurs CHF jeszcze bardziej spadl i spadla rowniez chec do zaciagania kredytow hipotecznych w CHF

jak to sie przeklada na wycene fundamentalna?

najpierw krotki wzor by pokazac zaleznosci:

wartosc = (przychod roczny - koszty)/(stopa procentowa + premia za ryzyko)

albo inaczej

(przychod roczny - koszty)/wartosc - premia za ryzyko = aktualna stopa procentowa

wzor jest prosty i intuicyjny

sugerowalbym brac tutaj do szacowania wyceny wazona stopa procentowa WIBOR i LIBOR gdzie wagami sa ostatnie dane nt zaciagania kredytow w poszczegolnych walutach

dzis smialo mozna powiedziec, ze wagi wynosza po 50% z TENDENCJA do dowazania PLN, jakie to ma skutki pozniej



teraz cale zadanie wyceny sprowadza sie tak naprawde do oszacowania mozliwych do osiagniecia przychodow - ktore notabene powolutku rosna

aha - malutki szczegol: premia za ryzyko jest indywidualna ale napewno nie jest nizsza od 0% :-)

smialo mozna przyjac przecietne 2% - i to z tendencja wzrostowa

prosze sobie teraz pocwiczyc na wlasnym przykladzie jaka jest szacowana wycena i jaka bylaby gdyby tendencje rosnace sie utrzymaly

dla ustalenia uwagi:

przychody rosna o aktualny roczny wzrost plac

koszty rosna o inflacje

premia za ryzyko rosnie corocznie o 0,5% (min. w zwiazku z oczekwianiem zmiany trendu na CHF i zatrzymaniem tendencji wzrostu cen)

stopy % docelowe tak jak WIBOR/LIBOR 1Y (a najlepiej docelowo tak jak w 10letnich SWAPach, dla PLN link obok "stopy stale")

waga kredytow w PLN rosnie od obecnych 50% do 70%

----

mnie z symulacji wychodzi spadek cen mieszkan nominalnie o 20% w ciagu 6 lat

w tym czasie na glupiej lokacie mozna kapitalizujac rocznie wyciagnac okolo 25%

roznica 45% w ciagu 6lat

wnioski pozostawiam zainteresowanym, szczegolnie podlewarowanym kredytem hipotecznym...



ps aha nawet gdyby premia za ryzyko mialabyc constans i rowna 0%, roznica dla 6lat wynosi 20%!