ciekawostki z bankow

PKO BP pozmienialo wszelakie wspolczynniki do liczenia zdolnosci tak by zmniejszyc ryzyko oraz podniesli wewnetrzne stopy w swoich kalkulatorach, scielo to wg moich wyliczen zdolnosc o jakies 10%



BGZ oferuje kredyty na ziemie rolne i siedliska na 100% wartosci wg ich wyceny



Millenium oferuje ciekawa procedura uproszczona z przewalutowaniem tzn nie licza zdolnosci wprost tylko patrza czy klient obsluguje swoj kredyt od 12 miesiecy i mozna przeniesc i przewalutowac na CHF dobierajac kredytu tak by rata nie byla wyzsza niz obecnie w PLN, jest to przy okazji czesciowe obejscie "S"



wnioski: rynek mieszkaniowy przysiadzie conajmniej 10% a trzeba optymalizowac kredyt lub nawet dobierac nowy ale na ziemie rolna dopoki wszystkie banki tego nie zaoferuja

za ziemia przemawiaja tez inne argumenty

beda rosnac marze

jak donosza serwisy np

http://wiadomosci.wp.pl/kat,8632,wid,9374418,wiadomosc.html?ticaid=14cad

duzy gracz czyli PKO BP rozwaza podwyzki marz

jak juz pisalem wczesniej:

kredyty trudniej dostepne

marza czyli koszt ryzyka banku

tak dlugo to nie moglo trwac



bardziej powinnismy sie teraz przygladac notowaniom zakladow o stope %

te nie chca sie na razie zatrzymac...

rynek probuje znalezc rownowage pomiedzy wysokimi cenami mieszkan, zanizonymi czynszami oraz inflacja

czynsze juz rosna

inflacja, nazwijmy ja konsumencka, sie rozpedza

troszke plynnosci napewno nie zaszkodzi

ziemia rolna

jade sobie w teren

ot 100km od metropolii

spekuluje sobie: stad to przeciez nikt codziennie nie bedzie dojezdzal do tzw pracy wiec popyt powinien byc strukturalnie mniejszy a i ceny bardziej przez to przystepne

slonce swieci, cisza i nastepne optymistyczne mysli przychodza mi do glowy

a co to jest 100km? drogi sie poprawiaja, srednia predkosc wzrasta (tak wiem, wprowadzili ograniczenia predkosci wiec moze niekoniecznie), jest pociag pospieszny...

to tu to tam widze znak - sfinansowano z funduszy uni, z funduszu wojewodztwa, z funduszu rozwoju regionalnego itp itd

draze dalej - media czyli rzecz niczym nie do zastapienia

woda, gaz, prad, telefon - skad my to znamy

kiedys temat nie do przeskoczenia, czekalo sie az pociagna, wykopia, zrobia droge itp pozwolenia, przylacza, koszty, niepewnosc

mala zagadka - ktore z tych mediow jeszcze jest wlasnie nie do przeskoczenia, przynajmniej czesciowo?



tak niestety zgadles prad... lodowka i pralka i oswietlenie...

ale jak sie tak dobrze zastanowic to mamy pewien nieustajacy postep:

z jednej strony pojawiaja sie coraz bardziej energooszczedne urzadzenia klasy A+ z drugiej strony zarowki energooszczedne staja sie niejako standardem a wchodza zarowki LEDowe 1.5W!!!

z drugiej strony z pomoca przychodza szeroko dostepne agregatory na olej opalowy ;) + baterie sloneczne i akumulatory

a z trzeciej czas - przeciez w koncu kiedys ten prad dociagna a moze tez bedzie bezprzewodowy ;-)

podsumujmy: woda ze studni glebinowej, gaz z tych ladnych bialych cystern, telefon to wiadomo nie mowiac o innych nowinkach

dodaj do tego glucha zapadla wies gdzies bilsko wody, lasu i chlopa ktory mowi, ze jesli gotowka to 10% taniej...

wchodzisz? wpisz maila nizej, moze bedziemy sasiadami, kazdy na swoich 10ha ;-)

ps czy doplaty likwiduja za 2 lata? nadchodzi zima, teraz bedzie dobrze negocjowac

ziemia rolna

jade sobie w teren

ot 100km od metropolii

spekuluje sobie: stad to przeciez nikt codziennie nie bedzie dojezdzal do tzw pracy wiec popyt powinien byc strukturalnie mniejszy a i ceny bardziej przez to przystepne

slonce swieci, cisza i nastepne optymistyczne mysli przychodza mi do glowy

a co to jest 100km? drogi sie poprawiaja, srednia predkosc wzrasta (tak wiem, wprowadzili ograniczenia predkosci wiec moze niekoniecznie), jest pociag pospieszny...

to tu to tam widze znak - sfinansowano z funduszy uni, z funduszu wojewodztwa, z funduszu rozwoju regionalnego itp itd

draze dalej - media czyli rzecz niczym nie do zastapienia

woda, gaz, prad, telefon - skad my to znamy

kiedys temat nie do przeskoczenia, czekalo sie az pociagna, wykopia, zrobia droge itp pozwolenia, przylacza, koszty, niepewnosc

mala zagadka - ktore z tych mediow jeszcze jest wlasnie nie do przeskoczenia, przynajmniej czesciowo?



tak niestety zgadles prad... lodowka i pralka i oswietlenie...

ale jak sie tak dobrze zastanowic to mamy pewien nieustajacy postep:

z jednej strony pojawiaja sie coraz bardziej energooszczedne urzadzenia klasy A+ z drugiej strony zarowki energooszczedne staja sie niejako standardem a wchodza zarowki LEDowe 1.5W!!!

z drugiej strony z pomoca przychodza szeroko dostepne agregatory na olej opalowy ;) + baterie sloneczne i akumulatory

a z trzeciej czas - przeciez w koncu kiedys ten prad dociagna a moze tez bedzie bezprzewodowy ;-)

podsumujmy: woda ze studni glebinowej, gaz z tych ladnych bialych cystern, telefon to wiadomo nie mowiac o innych nowinkach

dodaj do tego glucha zapadla wies gdzies bilsko wody, lasu i chlopa ktory mowi, ze jesli gotowka to 10% taniej...

wchodzisz? wpisz maila nizej, moze bedziemy sasiadami, kazdy na swoich 10ha ;-)

ps czy doplaty likwiduja za 2 lata? nadchodzi zima, teraz bedzie dobrze negocjowac

rentownosc

tu i owdzie pojawiaja sie glosy, ze to koniec koniunktury na mieszkania, podaja przyklady rozwijajacych sie kryzysow w krajach zachodnich, oglaszane sa katastroficzne wizje i wogole ach co to bedzie, beda mieszkania za pol ceny i wogole raj


zacznijmy moze jednak od chlodnej wyceny

dlaczego wogole mieszkanie ma az taka wartosc? dlaczego sumy zaczynaja sie w setkach tysiecy? kto jest gotowy tyle placic? i dlaczego?



wyobrazmy sobie sytuacje, ze masz wybor - dostac mieszkanie do wynajmu za 10pln miesiecznie albo zaplacic iles-set-tysiecy pln za swoje wlasne

co bys wybral? wynajalbys prawda?

a co gdy wynajem bylby po 100? a co gdy po 1000?

gdzie lezy ta granica decyzji?

ano trzeba najpierw porownac koszt wynajmu z rata kredytu - to niby oczywiste



no ale doszlismy do sytuacji gdy rata jest wieksza niz koszt wynajmu - czy dlugo tak bedzie?

wszystko zalezy od oceny przez uczestnikow rynku perspektyw co do stop procentowych

jesli uznaja, ze oczywiscie sa wysokie ale w dlugim terminie to jest maksymalny ich pulap a srednio bedzie nizej, to do porownan tak naprawde nalezaloby brac te srednia oczekiwana stopa procentowa

jeszcze lepiej - biorac obecna wycene mieszkania i porownujac rate kredytu z mozliwym wynajmem mozemy dojsc do wniosku, ze jesli TERAZ jest rownowaga to jaka jest TERAZ oczekiwana srednia stopa procentowa dla dluzszego powiedzmy 10letniego okresu

a te wynikowa oczekiwana stope mozemy juz porownac bezposrednio do istniejacych stop na rynku, 10letnich i dluzszych o czym pisalem tutaj



wszystko na to wskazuje, ze rynek rozminal sie w ocenie tych stop i nastepuje wlasnie powoli acz systematycznie nieunikniona korekta, bo w dluzszym terminie zaden biznes nie dziala na zasadzie, ze rentownosc aktywow jest nizsza niz koszt kapitalu

tak sie po prostu nie da :)

perspektywy

co mnie i Ciebie czeka w najblizszym czasie

jedno jest pewne - rata kredytu i podatki ;-)

poniewaz podatki chyba juz nie wzrosna bardziej (bo ile mozna) zastanowmy sie co nas czeka w temacie raty



kredyt masz wziety wiec marzy Ci nie zmienia

LIBOR 1Y zdecydowanie wyhamowal i powoli zanosi sie na to w stosunku do WIBOR

kurs sie trzyma, FRA nie rosnie

skoro wiec mamy pewna sytacje ceteris paribus mozna wrocic do wywodu o wycenie



sprawdz ile mozesz wziasc za wynajem a ile sprzedajac i odpowiedz sobie na pytanie czy dalej warto trzymac tyle zamrozonego kapitalu w jakims mieszkaniu?



szukam pomyslu na tanie alternatywne zrodlo energii elektrycznej, niezaleznej od rozwoju sieci przesylowych: solar, generator itp itd

masz jakis pomysl? jesli tak to zrozumiesz, ze ziemia jest nadzwyczaj tania teraz, szczegolnie rolna

jeszcze o ryzyku

ak donosza w pismie:

http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,4461753.html

"ryzyko inwestycji w nieruchomosci ma sie sukcesywnie zmniejszac"

------

ja przez ryzyko rozumiem mozliwa strate na inwestycji, czyli nalezaloby rozumiec, ze cena (przed zakupem) bedzie sie zmniejszac i w zwiazku z tym i ryzyko bedzie sie zmniejszac wraz z nia

mozliwa jest jeszcze nastepujaca interpretacja - bedzie sie zmniejszac ewentualne ryzyko plynnosci przy obecnych cenach

a jak Wy to rozumiecie?

telefon od dewelopera

jakis czas temu, to tu to tam pozostawialem swoj numer telefonu jako niby zainteresowany kupnem

3 miesiace byla cisza



a jednak cos sie zmienia, przypomnieli sobie o zainteresowanym kliencie, grzecznie, spokojnie...

to nie jest jeszcze dowod na spadek cen, ale napewno przestaly rosnac

ciekawie w tym kontekscie wygladaja czynsze

http://www.bankier.pl/wiadomosci/article.html?article_id=1632655

departament ryzyka

tego jeszcze nie widac bezposrednio ale z wewnetrznych wytycznych w niektorych bankach zaczeli baczniej przygladac sie wycenom i kalkulacjom zdolnosci

a jak wiemy, zeby wniosek o kredyt hipoteczny przeszedl do realizacji musi przejsc przez łapki w dep. ryzyka...

to na pewno nie przelozy sie na wzrost cen...



aha - prosty test: zglos swoje checi do kilku deweloperow i zobacz, ze zaczynaja oddzwaniac, dopytywac itp

ceny ofertowe moze i sa wysokie, ale liczy sie plynnosc i mozliwosc sprzedazy

a ta determinowana jest przez coraz spokojniejszych kupujacych...

ps. 1 down, cash rulez :-)

o walutach po rekomendacji S

minelo poltora roku od momentu kiedy zaczelo sie mowic na powaznie o ukroceniu mozliwosci zaciagania tanich kredytow w walucie

18 miesiecy to czas kiedy srednio buduje sie standardowy blok

mowiac krotko, wlasnie powoli konczy sie ta fala kredytow walutowych, ktore zaciagniete byly jeszcze przed rekomendacja wlasnie z obawy przed nia...

konczy w tym sensie, ze prawnym srodkiem platniczym na obszarze Polski sa PLNy, wiec kazdorazowa transza musiala przejsc przez rynek walutowy

kazda taka fala transz zbijala kurs CHFa na kolejne minima

oczywiscie kredyty walutowe dalej sa zaciagane i sa duza sila, jednak badania pokazuja, ze ich udzial w ogolnej puli spadl z 80% do 50% i ma dalej tendencje spadkowa

oczywiscie walutowe kredyty hipoteczne sa tylko jedna z sil stojaca po stronie podazy walut, ktora przyczynia sie do umocnienia zlotowki

inne istotne czynniki, ktore nie maja swojej naturalnej przeciwwagi to transfery gotowki od rodakow za granica oraz subwencje europejskie



niezauwazalne z pozoru zjawisko ma jednak szanse sie zrealizowac:

dalszy spadek udzialu kredytow walutowych, chec przewalutowania kredytow walutowych na PLN, zmniejszone transfery gotowki z zagranicy, zmniejszony podaz walut z eksportu w wyniku zmniejszenia zsania na towary z Polski wskutek globalnego ochlodzenia koniunktury (kryzys USA + przed- i poolimpiadowe chlodzenie gospodarki chinskiej...)

do tego wszystkiego moze nalozyc sie jeszcze chec sprzedazy mieszkan kupionych 2-3 lata temu i odkupienia w zwiazku z tym walut, no bo skoro juz ceny nie rosna tak dynamicznie a nawet mowi sie o spadku...



czyz to nie wysmienity moment na odkupienie tanich walut?

tym bardziej, ze LIBOR 1Y zaczal juz spadac a WIBOR 1Y dalej rosnie...

oczekiwania

rynek nieruchomosci zdecydowanie oparty jest na oczekiwaniach

i to oczekiwaniach wieloletnich, jako, ze zrodlem finansowania sa dlugoletnie kredyty oparte o zmienna stope procentowa

gdyby rynek byl oparty o stala stope procentowa oczekiwania dlugoterminowe nie mialyby az takiego duzego wplywu na ocene sytuacji od strony kosztowej z uwagi na latwosc ich oszacowania

a tak sytuacja jest bardzo dynamiczna bo zmieniaja sie przychody i koszty



z oczekiwaniami jest tak, ze maja one swoj rytm i faluja od nastrojow pelnych optymizmu do glebokiego pesymizmu

nastroj ten przeklada sie jak zwykle na wycene tzn na jej racjonalnosc

kazdy mieszkac gdzies musi ale nikt nie powiedzial, ze od razu musi miec akt wlasnosci na dane mieszkanie



w calym tym zamieszaniu w temacie oczekiwan i nastrojow, ktore sa czynnikami napedzajacymi skladowe wyceny z poprzedniego wpisu, ginie czynnik napisalbym demograficzny

ukulo sie oczekiwac, ze dominujacym czynnikiem jest migracja ludzi do miast i zwiazany z tym strukturalny popyt



moje pytanie w tym momencie rozwoju technologii dotyczy slusznosci tej tezy?

czytasz tego bloga, piszesz swojego, piszesz maile, dzwonisz itp

czy do tego potrzebujesz miasta? czy sklonny jestes wylozyc 8-10k/m2 tylko dlatego ze mieszkasz w dusznym centrum?

moim zdaniem jest to na razie pomijany czynnik, ktory spowoduje obnizke cen w centrach miast i podtrzymywanie sie trendu umacniania cen gruntow pozamiejskich i to niekoniecznie w tzw promieniu 1h drogi od miasta

problem ostaniej mili w technologiach bezprzewodowych wlasciwie zostal rozwiazany, energie mozna zmagazynowac w zbiorniku z gazem plus kolektory sloneczne a wode miec po prostu ze studni glebinowej



przed nami znamienna rewizja oczekiwan i jako taka przysluzy sie do istotnych ruchow cenowych: stabilizacja lub spadek w miastach i wzrost cen gruntow

wycena

indeksy branzowe (budownictwo i deweloperzy) zdecydowanie skonczyly swoj trend wzrostowy i badaja mozliwosci dalszego spadku - ktory naturalnie bedzie poprzedzony wieloma korektami, ale dopoki indeksy te nie wzrosna ponad swe niedawne wsparcia przelamane w zeszlym tygodniu domyslna 'pozycja' powinna byc sprzedac

zagadka z zeszlego tygodnia jest trudna dla naszego rynku bo nie ma instrumentow pochodnych na indeksy branzowe ani na poszczegolne spolki z branzy

wiec jedyne remedium to po prostu sie skrocic z posiadanych aktywow w sektorze i czekac

inna sprawa, ze metoda to malo elastyczna i istnieje duzy spread na rynku (koszty notarialne, pcc, prowizje itp itd) dlatego najwazniejsza jest ocena dlugoterminowa i wyjscie z rynku kiedy jest sie przekonanym o poczatku dluzszej tendencji fundamentalnej



od jakiegos czasu mowilo sie o przeszacowaniu wycen mieszkan, wieszczono rychle spadki, zniechecano do kupna

wszystkie tego typu prognozy bazowaly na swego rodzaju chciejstwie: bedzie nizej, mowie Ci, bedzie nizej bo: idzie duza podaz, ludzie wyjechali, bo wynajem stoi nisko, bo utrudniaja dostep do kredytow

ok, argumenty byly/sa mocne ale nas najbardziej interesuje cena - to ona wszakze sama powie kiedy ma dosc, to ona najpierw musi okazac slabosc by moc odtrabic odwrot

i wlasnie w zeszlym tygodniu nadszedl ten moment (dla tych co sledza ceny i indeksy branzowe)

oczywiscie, Ci ktorzy bazowali na przeczuciach i opiniach prawdopodobnie mieli racje i jesli sprzedali dajmy na to pomiedzy grudniem a kwietniem zlapali tzw gorke i chwala im

jednak takich gorek mielismy w tym trendzie (specjalnie pisze w czasie przeszlym, bo ta gorka wyglada na ostatnia, dlatego ze zeszlismy ponizej podstawy tej gorki...), wiec tych gorek mielismy bez liku w tym kilkuletnim trendzie i gdybysmy mieli za kazdym razem decydowac o sprzedazy tylko na podstawie zaslyszanych opinii to bysmy stracili wiele z tego trendu

a tak, nie zlapalismy TEJ OSTATNIEJ gorki, ale zalapalismy sie na wiele poprzednich

a co mowia fundamenty?

fundamenty zmienily sie w ostatnim kwartale diametralnie

wzrosly stopy procentowe i kurs CHF jeszcze bardziej spadl i spadla rowniez chec do zaciagania kredytow hipotecznych w CHF

jak to sie przeklada na wycene fundamentalna?

najpierw krotki wzor by pokazac zaleznosci:

wartosc = (przychod roczny - koszty)/(stopa procentowa + premia za ryzyko)

albo inaczej

(przychod roczny - koszty)/wartosc - premia za ryzyko = aktualna stopa procentowa

wzor jest prosty i intuicyjny

sugerowalbym brac tutaj do szacowania wyceny wazona stopa procentowa WIBOR i LIBOR gdzie wagami sa ostatnie dane nt zaciagania kredytow w poszczegolnych walutach

dzis smialo mozna powiedziec, ze wagi wynosza po 50% z TENDENCJA do dowazania PLN, jakie to ma skutki pozniej



teraz cale zadanie wyceny sprowadza sie tak naprawde do oszacowania mozliwych do osiagniecia przychodow - ktore notabene powolutku rosna

aha - malutki szczegol: premia za ryzyko jest indywidualna ale napewno nie jest nizsza od 0% :-)

smialo mozna przyjac przecietne 2% - i to z tendencja wzrostowa

prosze sobie teraz pocwiczyc na wlasnym przykladzie jaka jest szacowana wycena i jaka bylaby gdyby tendencje rosnace sie utrzymaly

dla ustalenia uwagi:

przychody rosna o aktualny roczny wzrost plac

koszty rosna o inflacje

premia za ryzyko rosnie corocznie o 0,5% (min. w zwiazku z oczekwianiem zmiany trendu na CHF i zatrzymaniem tendencji wzrostu cen)

stopy % docelowe tak jak WIBOR/LIBOR 1Y (a najlepiej docelowo tak jak w 10letnich SWAPach, dla PLN link obok "stopy stale")

waga kredytow w PLN rosnie od obecnych 50% do 70%

----

mnie z symulacji wychodzi spadek cen mieszkan nominalnie o 20% w ciagu 6 lat

w tym czasie na glupiej lokacie mozna kapitalizujac rocznie wyciagnac okolo 25%

roznica 45% w ciagu 6lat

wnioski pozostawiam zainteresowanym, szczegolnie podlewarowanym kredytem hipotecznym...



ps aha nawet gdyby premia za ryzyko mialabyc constans i rowna 0%, roznica dla 6lat wynosi 20%!

wazny dzien + zagadka

http://stooq.pl/c/?s=wig_budow&c=1y&t=l&a=lg&b

rynek wlasnie przelamal pierwsze wsparcie, to sądny dzien...

teraz zagadka:

jaki rynek jest ujemnie skorelowany z rynkiem nieruchomosci?

albo jak zajac krotka pozycje na rynku nieruchomosci czyli jak zabezpieczyc sie przed spadkami?

ciekawe jakie jest Wasze zdanie



ps indeks deweloperow nieznacznie lepiej, przebil dwumiesieczne minimum i testuje wlasnie wsparcie na 159

http://stooq.pl/c/?s=f_dew&c=1y&t=l&a=lg&b

co oznacza spadek ceny a wklad wlasny

dzisiaj banki zadaja ubezpieczenia wkladu wlasnego

po co to robia? czy tylko dla zaspokojenia wlasnego widzimisie? czy dla zachowania jakis odgornych wytycznych?

przeciez istota kredytu jest brak srodkow wlasnych i banki finansuja nawet do 130% ceny...

o co tutaj wiec chodzi?

wklad wlasny jest wykladany przez wlasciciela jako jego zaangazowanie w inwestycje, niektorzy go nie maja i wtedy bank idzie im na reke i prosi ubezpieczyciela by wyznaczyl stawke za brak takowego

co daje bankowi wklad wlasny? gdyby ceny tylko rosly to oczywiscie byloby to tylko niepotrzebne zamrazanie cennej gotowki klienta

cos musi jednak byc na rzeczy tzn, ze ceny nie tylko rosna

wklad wlasny daje bankowi poduszke bezpieczenstwa przed ewentualnym spadkiem cen, to wlascicielowi 'zjada' kapital a bank ma pokrycie hipoteczne

przyjelo sie, ze tzw wklad wlasny powinien wynosic 20% wartosci transakcji oczywiscie po zaakceptowaniu wyceny przez bank tzn odniesieniu jej do wartosci rynkowych

wszystko ladnie dopoki ceny rosna, z 20% pokrycia robi sie pozniej 50% itp

co natomiast z klientem ktory kupuje teraz? i zamiast prawdziwego wkladu wlasnego mial tylko jego ubezpieczenie? co w sytuacji gdy ceny sie powiedzmy obniza o 5%?

wtedy po prostu klient dalej placi swoje raty a bank czeka az minie czas az te 5% uzupelni poprzez splate bo raczej nie bedzie wypowiadal od razu umowy dla 5%



no dobrze ale gdzie jest granica ktorej bank nie moze przekroczyc nadmiernie ryzykujac, 10%? 15%? 20%?

na czym polega ryzyko? ano na tym, ze klient widzac ze ma do splaty kredyt wiekszy niz wartosc zabezpieczenia po prostu przestaje splacac ten kredyt i niech bank szuka brakujacej kwoty

5% moze nie jest wystarczajaca motywacja ale 20% juz napewno

ogolnie rozwinal nam sie bardzo rynek kredytow bez realnego wkladu wlasnego

ryzyko zostalo przerzucone na ubepieczycieli, ktorzy dalej tego ryzyka nie moga transferowac

mogliby to robic tylko w sytuacji kiedy moznaby zajmowac krotka pozycje w nieruchomosciach

krotko mowiac kredyt hipoteczny jest instrumentem pochodnym na rynku nieruchomosci, gdzie powinien sie liczyc realny wklad wlasny, ktory mozna utracic w wyniku spadku ceny i trzeba albo uzupelnic depozyt albo wyskoczyc z pozycji po wezwaniu banku...



powoli przychodzi czas na sprawdzenie kart

dylemat wieznia na rynku kredytow hipotecznych

jak wiadomo dylemat wieznia polega na tym, ze mimo ze dziala sie w dobrze rozumianym wlasnym interesie to jako czlonek wiekszej grupy wychodzi sie na tym przegranym jesli wszyscy inni beda sie tak samo zachowywac

np kradziez

przeciez jesli bylby tylko jeden zlodziej na swiecie to kazde jego dzialanie powiekszaloby jego zamoznosc, tego niestety nie mozna byloby powiedziec o pozostalych

ale to jeszcze pol biedy

gorzej gdyby wszyscy widzac interes kradziezowego biznesu zaczeli robic to samo to wszyscy bylibysmy przegrani

w takiej sytuacji wkracza panstwo - by wszystkim zabronic robienia szkody wszystkim mimo, ze to dla wlasnej korzysci...



co to ma wspolnego z kredytami hipotecznymi?

pojawila sie dzisiaj nastepujaca sytuacja - wszyscy zarabiaja na mieszkaniach, dzialkach, budowach, kredytach: i kupujacy i banki i deweloperzy

niby wszyscy dzialaja we wlasnym interesie, niby wszystko jest w porzadku, nie ma przegranych...

bo przegrani dopiero beda, Ci niektorzy, ktorzy kupili na koncu



wlasnie zaczela sie dyskusja w RPP jak dalej przykrocic kredytowy boom

banki daja kredyt, winduja zdolnosc, winduja ceny i ... obnizaja marze

marze - dlaczego obnizaja marze? bo twierdza, ze rynek rosnie, ryzyko maleje, jeszcze wiedza o kredytach hipotecznych nie rozprzestrzenila sie w spoleczenstwie, bo od ich klientow kupia nastepni i LTV spadnie itd itp

i tak wlasnie rozkreca sie dylemat wieznia bez zewnetrznej regulacji

rosnie ryzyko i maleja marze, caly system bankowy narazony jest na kryzys na niespotykana skale z powodu niewspolmiernosci tych wielkosci



powinno byc tak, ze w miare wzrostu cen rosna marze i maleje zdolnosc a tu na przekor lokomotywa rozpedza sie w kierunku przepasci pod gore wiec huk bedzie duzy



iluzja konczy sie wtedy kiedy poziom cen wynajmu rozmija sie z rata kredytowa

dzis rata odsetkowa zrobila sie wyzsza w CHF niz koszt wynajmu i to przy historycznie niskim kursie, a na biezacym cash flow kredytobiorcy ciazy jeszcze splata kapitalu, czynsz, biezace konserwacje i ryzyko spadku ceny mieszkania i ryzyko wzrostu historycznie niskich stop i historycznie niskiego kursu

chcesz byc tym ostatnim z dylematem? NBP juz wyswietla zolte ostrzegawcze swiatlo od jakiegos czasu...

kredyty trudniej dostepne

http://skocz.pl/trudniejdostep

jakos niepodobaja sie Radzie za niskie marze bankowe przy kredytach hipotecznych

Ci co wzieli beda zadowoleni przez 30lat i wiecej bo umowa jest niezmienna

Ci co nie wzieli beda teraz chcieli wziasc poki moga... bo potem bedzie drozej



to dalej nie jest gra czy kupowac a bardziej czy sie zadluzac po relatywnie tanich kosztach

przeciez pod posiadana juz nieruchomosc mozna dobrac kredytu dociazajac ja i wydluzajac okres splaty

jak widac NBP po prostu chce przykrecic kurek z kasa ktora plynie szerokim strumieniem na rynek i wywoluje inflacje

w sumie robi to w interesie juz posiadajacych i w imie stabilizacji

po kolejnych zmianach oczywiscie pojda czynsze wynajmu do gory, ale to juz troche inna historia

mamy inflację

obserwujac wnikle ceny roznych produktow trzeba dojsc do takiego smutnego wniosku

bo jak inaczej potraktowac wzrost ceny BigMaca o 40gr? wzrost cen kebabow na miescie o 1pln i wzrost cen napojow w automatach o kilkadziesiat groszy?



czeka nas szukanie rownowagi na wyzszym poziomie z wiekszym niz potencjalnie gospodarka moglaby wchlonac wolumenem pieniadza na rynku oraz z niedokonczonymi inwestycjami ktore moglyby ten potencjal powiekszyc

jak to ma sie do naszych kredytow? wystarczy spojrzec na WIBORy



aktualne zaklady o 6M za szesc miesiecy 5,45 5,65 - czyli podsumowujac, rynek znajduje rownowage o cale 1.25% wyzej niz bylo miesiac dwa temu



jako ze ceny aktywow zaleza odwrotnie proporcjonalnie do stop procentowych czeka nas spadek cen mieszkan w dluzszym terminie

w chwili obecnej jedna z przyczyn inflacji jest wzrost zarobkow, co przekalada sie na liczenie zdolnosci



na dzis efekty sie znosza i ceny mieszkan przestaly rosnac

czekamy na potyczke stop z zarobkami, stopy kiedys spadna a zarobki raczej nie :)

Gilowska (i) zdolność

efektem ubocznym prezentu od Zyty w postaci zmniejszenia skladki na tzw ubezpieczenie tzw rentowe, czyli zwiekszenie zarobkow netto bedzie lepsza kalkulacja zdolnosci kredytowej



liczac zwyzke w lipcu o 3%*0.81 otrzymujemy realny wzrost wynagrodzenia o 2.43% netto



co przy sredniej placy na poziomie okolo 2600 brutto daje wzrost o 63pln teraz w lipcu



bank przyjmuje oczywiscie do kalkulacji wplywy netto po odliczeniu niezbednych wydatkow na utrzymanie (roznie w roznych bankach)



im nizsze zarobki tym ten efekt procentowo wiekszy nawet do 7% jak wylicza ehipoteka.com (fantastyczna reklame dostali na wejsciu, co nie?)

patrzac jednak globalnie - te 63pln daje w efekcie wzrost wolumenu kredytu o jakies 11k dla 40lat, calkowite oprocentowanie 6% PLN

dodajac do tego kolejny zapowiadany prezent w styczniu bedzie mozna uzyskac dodatkowo 20k kredytu

wszystko byloby fajnie gdyby nie rosly stopy procentowe

w efekcie - kredytobiorcy dostali cos w postaci miekkiego ladowania i patrzac w ten sposob wzrost WIBOR wydaje sie mniejszy niz moglby

stopy sie podnosza, kontrakty też

tak, wszyscy o tym wiedza

z tym, ze nalezy patrzec w tym momencie na komentarz po poprzedniej podwyzce oraz tempo podwyzki po poprzedniej

od razu widac odbicie tego w zakladach FRA

6x9 WIBOR 3m 5,15 - 5,35

takiego poziomu spodziewaja sie uczestnicy juz za pol roku!!



jak to wplynie na zdolnosc nie trzeba przekonywac

az tak place nie sadze by wzrosly w najblizszym czasie i poza tym zmienia sie sentyment na rynku - spadl z pewnoscia obrot, niby wakacje, urlopy...



ceny juz napewno nie rosna, pytanie czy nie zaczna zaraz spadac?

oczywiscie to bez znaczenia dla tych co juz kupili jakis czas temu i chca po prostu dalej korzystac z kredytu hipotecznego

no chyba, ze ktos chce przyjac strategie - teraz sprzedaje, lokuje nadwyzki na koncie/funduszach i wynajmuje :)

ale to znowu nie zmusza do pozbywania sie kredytu do konca

procedury uproszczone

zaczelo sie od mBanku, ktory zaczal podkradac sprawdzonych klientow innym bankom. wystarczylo im dowiesc, ze splaca sie przez 18 miesiecy z kapitalem a uznawali, ze nie trzeba przedstawiac zaswiadczen o dochodach...

no tak, ale to refinans

dla tych co mieli 30% wkladu wlasnego oferte mial Santander - skoro ty ryzykujesz swoj kapital wlasny w takiej ilosci, to czemu mamy Ci odmowic dac reszte, co prawda chcemy marzy powyzej sredniej rynkowej ale skoro masz takie potrzeby, ze z papierkologia Ci nie podrodze to zapraszamy. Limit 300k

mozesz rowniez skorzystac z Santanderowego Duetu jesli nie miescisz sie w zdolnosci a za rok planujesz cos sprzedac lub podniesc swoja zdolnosc

to uproszczenia od strony zdolnosci



od strony zabezpieczen wyskoczyl DomBank - 130% wartosci nieruchomosci jesli masz zdolnosc i nieruchomosc jest z tych nowszych ale w sumie te nadwyzkowe 30% nie wiecej jak 100k



ok, to byla taka gra wstepna z pewnymi limitami i terminami

ale i tu konkurencja nie spi: uproszczony refinans po roku w Santanderze na 135% wartosci pierwotnego kredytu - tu mamy dwa w jednym: brak zaswiadczen i wyzszy kredyt za wyzsza wartoscia nieruchomosci, nie wiem czy potrzebna wycena?

GE Money oferuje odroczenie splaty kapitalu o 10lat... 10lat karencji, to jest cos dla tych co lubia splacac kredyt w 11lat ;-) max 30lat



jakie znacie jeszcze ciekawe pozastandardowe procedury?

30latki

30-latki poszły 12:04 "Ministerstwo Finansów sprzedało obligacje 30-letnie o wartości 1 mld złotych. Popyt zgłoszony wynosił 3,03 mld złotych, a cena minimalna 917,6 zł. Średnia rentowność wyniosła 5,557%. Wygląda więc na to, że wszystko mieści się w normie." tak, rynek nam sie pieknie rozwija my bierzemy kredyty hipoteczne bazujace na stopach zmiennych, bladzimy po omacku, ryzykujemy, kalkulujemy az tu nagle dostalismy swiatlo dalekiej latarni, ktora ma nas poprowadzic w tym mroku teoretycznie najmniejryzykowna inwestycja na 30lat powinna przynosic minimum 5.5%! byli i tacy ktorzy akceptowali mniej ale i tacy co chcieli wiecej zdjeto z rynku kolejny 1mld, bagatela 5000 przecietnych mieszkan tez masz kredyt na 5.5%? dzieki latarni mozesz spokojnie przyjac sobie, ze to byl najnizszy poziom jaki mogles uzyskac, przekalkuluj sobie calosc splat o caly procent wyzej bo mozesz sie zdziwic jak to szybko poleci w gore tak czy siak ta aukcja to znak, ze niedlugo kredyty na zmiennej stopie tez beda reglamentowane i przejdziemy jak caly cywilizowany swiat na stopy stale tak - eldorado sie konczy, jedyne co trzeba to optymalizowac :)

spojrzenie miesięczne

wiekszosc kredytobiorcow martwi sie jak on splaci kredyt, ktory zaciaga, ze to bedzie trwalo 30 albo i wiecej lat, ze to kaganiec, ze to strasznie dluuugi okres, ze suma odsetek jest dwa razy wartosc kredytu itp itd

tak nagromadzone negatywne emocje na samym wstepie robia z kredytu hipotecznego jakiegos zlego niedobrego karzacego i Bog wie jeszcze jakiego naszego ciemiezyciela

rozumiem, ze nie u kazdego objawia sie stricte ekonomiczne podejscie do sprawy, ze nie kazdy umie porownac co bedzie sie dzialo za 20lat albo jak w rzeczywistosci wygladaja koszty



jedyne co jest pewne, intuicyjnie zrozumiale i proste jest spojrzenie miesieczne



spojrz na caly kredyt poprzez rate, ktora placisz, zobacz co osiagasz dzieki kredytowi juz a ile za niego placisz teraz

nie ma co myslec o finansach za kilkadziesiat lat

korzysci masz teraz i koszty masz teraz

skoro korzysci sa wieksze/mniejsze niz koszty to z takiego punktu widzenia najlatwiej ocenic biezaca inwestycje



oczywiscie juz nie mowie, ze nalezy brac raty rowne (kapitalowo-odsetkowe) bo o tym juz bylo w poprzednich odcinkach

biorac raty rowne masz dodatkowy argument - porownywalnosc w czasie

raty malejace kompletnie wypaczaja obraz: zarabiasz coraz wiecej a placisz coraz mniej a korzysci sa stale lub malejace - vide notka o konsumpcji :-)



wiec - klapki na oczy i patrz miesiecznie, jak z indukcja matematyczna:

skoro biezacy miesiac jest korzystny i przyjmiemy zalozenie, ze jesli poprzedni byl korzystny to i nastepny bedzie korzystny wiec caly kredyt hipoteczny jest korzystny ;-) a n jest nie wieksze niz np 500

glowa do gory

marza czyli koszt ryzyka banku a koszt pieniadza

WIBOR 3M, WIBOR 6M, LIBOR 3M itd itp

ocotuchodzi

bank po prostu w naszym imieniu pozycza na 3 miesiace kase po cenie rynkowej i nam ja oddaje z pewnym narzutem

wiec sam placi komus innemu np WIBOR 3M a nam oddaje z marza

nie mozemy wiec mowic, ze calosc zarabia bank, ze bank to zlodziej, ze bank nas ograbia itp

bank zyje z marzy, ktora powinna pokryc ryzyko banku... powiedzmy, ze co setny ma problemy ze splata, a co dwusetny oddaje z duzym opoznieniem a co pincsetny wogole nie oddaje itp itd

dopiero nadwyzka ponad to ryzyko to jest zarobek banku w dluzszym okresie

w poczatkowym okresie bank oczywiscie pobiera prowizje ubezpieczenia z gory inne oplaty ale konkurencja spowodowala, ze i nawet prowizje zeszly do 0

dlugo to eldorado nie potrwa i kto dzis wezmie kredyt hipoteczny ten jest wygrany bo zapewni sobie finansowanie na dlugi dlugi czas po korzystnej cenie



cenie czyli marzy



no ale dlaczego ten WIBOR jest taki wysoki? LIBORY sa nizsze i wielu ryzykuje strate na kursie by zalapac sie na prawie dwa razy nizsze LIBORY, dlaczego sa takie proporcje?

tu dochodzimy do senda: WIBOR jest z jakis powodow wyzszy niz LIBOR bo jest wiekszy popyt na PLN na rynku w stosunku do calkowitej podazy pieniadza niz na LIBOR... i to permanetnie wyzszy, co sprawia, ze WIBOR jest wyzszy?

i to nawet na krotki trzymiesieczny okres? bo wiadomo - na 10lat inwestor zagraniczny 3 razy sie zastanowi czy pozyczy naszemu krajowi (czytaj kupi obligacje) jesli rentownosc nie bedzie rekomensowala jego ryzyka, bo tak egzotyczny kraj jak Polska, moze mu wcale nie oddac co on jej pozyczyl, stad chce okolo 5-6% minimum i ok

ale dlaczego krotkoterminowy WIBOR tez jest taki wysoki?



odpowiedz mozemy znalezc w dzialaniach naszego rzadu, ktory wszedzie szuka pieniedzy na sfinansowanie swoich ksiezycowych pomyslow

rzad po prostu jako duzy gracz wlazi lapami wszedzie, pozyczyl juz w segmencie 10letnich papierow dluznych, 5letnich, 2letnich i zobaczyl, ze w segmencie 3miesiecznym tez jest tanio wiec tu tez pozycza az WIBOR nam urosl do niebotycznych w sumie rozmiarow 4-5%



wiec drogi kredytobiorco - biorac kredyt hipoteczny w PLN placisz marze bankowi za podejmowane przez niego ryzyko + finansujesz tak naprawde ksiezycowe pomysly naszego rzadu, tzn nie finansujesz bezposrednio, bo i ty i rzad pozyczacie

finansujesz w ten sposob, ze rzad zebral tani pieniadz z rynku na swoje pomysly a ty musisz biedny z nim konkurowac i dac conajmniej tylesamo

ot jak jeszcze sie okazalo kredyt hipoteczny ma duzo wspolnego z polityka

i im bardziej rzad pozycza na rynku i im wyzsze sa stawki WIBOR tym mniej jego polityka jest prorodzinna - bo nie stac Cie na taki dom jaki bys chcial

rzad duzo chce ale kiedy z jednej strony zabiera by dac z drugiej to per saldo wszyscy musimy na tym stracic bo za to przekladanie z prawa na lewo bierze swoja prowizje

na szczescie przychodzi nam z pomoca mozliwosc oddawania przez wiele wiele lat ale o tym w nastepnym odcinku

konsumpcja na kredyt hipoteczny

sprobuj pojsc do banku i powiedziec, ze chcesz kupic samochod albo pozyczyc kase na cokolwiek na takich samych warunkach jak jest kredyt hipoteczny

powiedzmy z marza 1%, na 30lat, w ratach rownych z prowizja 1% i to cale 200tys pln

zanim zaczniesz nadplacac kredyt hipoteczny ponad harmonogram, zanim zuzyjesz wlasna kasa jako wklad wlasny, zanim cokolwiek zrobisz ponad przewidziany harmonogram sprobuj i sie przekonaj czy to takie latwe



co nie da sie? a fajnie by bylo, co nie? tak np kupic samochod i splacac go 30lat z niskimi ratami i wogole (a w miedzyczasie go odsprzedajac...)



najprawdopodobniej powiedza: no mozemy panu dac na maksymalnie 10lat, prowizja 2-3%, marza 3% lub wiecej i damy panu do 50k

wiec jak, chcesz nadplacac?



jesli Cie tak to korci, sprobuj jeszcze ewentualnie wziasc kredyt z bilansowaniem, zaleta tego rozwiazania jest to, ze jak nie chcesz uwierzyc na slowo to masz szanse np po 5 latach zorientowac sie, ze dobrze Ci radzilismy i mozesz z powrotem podjac nadplacona kwota

inna sprawa, ze tych chudych 5 lat juz Ci nikt nie odda ale przynajmniej nie musisz z powrotem przechodzic calej papierkologii, placic prowizji, udowadniac, ze nie jestes wielbladem itp itd



powtarzam jeszcze raz: staraj sie oddawac kredyt hipoteczny jak najdluzej :-)

ewentualne oszczednosci z dobrze wzietego kredytu hipotecznego uzywaj do biezacej konsumpcji i zapomnij o debetach i kartach kredytowych

skorzystaj albo jak chcesz koniecznie, to ucz sie tego samemu

tylko, ze szkoda czasu i bedzie Cie to slono kosztowac

lepiej skorzystac ze sprawdzonych rozwiazan i korzystac z zycia

cytat

"Jeśli popatrzeć na polski rynek produktów kredytowych, to największy wzrost zanotowaliśmy w przyroście kredytów hipotecznych. I nie ma się co dziwić. Taki stan mamy od dawna na praktycznie wszystkich rozwiniętych rynkach. Tego rodzaju kredyt jest dobrze zabezpieczony, do tego bank może go łatwo i szybko dalej odsprzedać. Jest do tego znacznie łatwiej, bo nie potrzeba już do tego banku hipotecznego, wystarczy wehikuł zwany sekuratyzacją.
Bolączką tego typu produktów jest natomiast ich dochodowość. Konkurencja popchnęła w Polsce niektóre instytucje do tego, że pobierana przez nie marża nie pokrywa nawet ryzyka – przynajmniej w pierwszym, promocyjnym okresie. Później też nie jest zbyt różowo. Owszem można twierdzić, że w ten sposób bank zdobywa klienta na wiele lat (tylko co z refinansowaniem), a przy okazji ma wyjątkowo skuteczną reklamę. Problem w tym, że to bardzo drogi sposób zdobywania rynku. Taki kredyt to przecież często kilkaset tysięcy złotych. Do tego dodajmy jeszcze reklamę. Przy niskiej marży jest trudno. Nie dziwi zatem, że banki próbują jak najbardziej „zmonetyzować” klienta. Jednym z takich sposobów jest na przykład wręczanie im przy okazji kredytu hipotecznego karty kredytowej. W tym przypadku marża na tym produkcie może sięgać nawet powyżej 20 punktów procentowych (po doliczeniu wszystkich opłat i prowizji). Problem w tym, że ta [karta kredytowa moj przyp] najbardziej na całym świecie rozpowszechniona forma kredytu ma poważną wadę. Jest on bowiem niezabezpieczony. Ta łatwość korzystania i zaciągania kredytu jest w pewnym sensie dla banku przekleństwem. Jednak jeśli chce się zarabiać, trzeba podejmować ryzyko. W tym kontekście warto przyjrzeć się rodzimemu rynkowi."
http://hydepark.prnews.pl/index.php/display,28353

jak widzimy to co dobre dla klienta niekoniecznie jest dobre dla banku
konkurencja sprawila, ze marza na kredytach hipotecznych nie pokrywa dzisiaj tzw ryzyka i banki dodaja inne produkty, ktore ten efekt odwroca
wniosek: brac kredyty hipoteczne i wcale niekorzystac z dobrodziejstw kart kredytowych i innych para-kredyto-gotowkowych produktow

trik 1

zaczniemy od trikow najprostszych by uzmyslowic sobie, ze kredyty hipoteczne to tak naprawde zabawa i dazenie do obnizenia biezacych miesiecznych wyplywow (specjalnie nie mowie kosztow) i zwiekszenie biezacej konsumpcji

pewno bardzo jestes przyzwyczajony do swojego banku, tak jak ja kiedys bylem do jednego
myslalem, ze moj bank to wyrocznia
chodzilo o liczenie zdolnosci
bardzo sie zdziwilem, jak kiedys policzylem sobie zdolnosc w innym banku
wyszlo na to, ze stracilem duzo czasu bo moglem od razu pociagnac wyzszy kredyt wczesniej
najpierw musimy sobie uzmyslowic o co jest walka - na poczatku, zapewne walczysz o jak najnizsza marza i jestes tak na tym skoncentrowany, ze nie myslisz o tym, ze moznaby w sumie zaplacic te 0.2% wiecej za wieksza kwote kredytu, a moze nawet i oplaciloby sie zaplacic i o 0.5% wiecej za dwa razy wyzszy kredyt
moim zdaniem powinienes zaczac od oszacowania kwoty jakiej tak naprawde potrzebujesz a potem na szukaniu banku, ktory te kwote da najtaniej przy innych warunkach niezmiennych
wyjdzie z tego po pierwsze, ze dostaniesz te kwote co chcesz a po drugie dostaniesz ja najtaniej
odwrotne podejscie tzn szukanie najpierw najtanszego banku a potem dopiero szukanie kwoty jaka moze ten bank dac prowadzi do tego, ze nie rozwiniesz skrzydel na hipotece, wezmiesz tylko ten jeden kredyt i prawdopodobnie zuzyjesz oszczednosci

banki zastrzegaja sobie w umowach, ze nalezy je poinformowac o jakichkolwiek ruchach w twoich kredytach, tzn jesli zaciagniesz jakis nowy kredyt masz bank o tym informowac
bank probuje sie w ten sposob zabezpieczyc przed Twoja lekkomyslnoscia, bo sam mowi, ze wiecej juz tobie nie da a tu okazuje sie ze inny bank da, tyle ze oczywiscie drozej... co ciekawe, banki stosuja inny trik bys juz na dlugo wpadl w ich sidla - dodaja Ci do kredytu karte kredytowa z symbolicznym limitem kilka tysiecy :-)

dla Ciebie najwazniejsze jest w tym momencie skojarzenie, ze drozej ale wiecej to wcale nie taki zly interes :-) pod warunkiem, ze to wszystko jest w kredycie hipotecznym

refinansowanie

ktory bank najtanszy, ktory ma dzis najlepsza oferta, ktory nie ma haczykow, co wybrac...

te pytania najczesciej zadaja nowicjusze i to w momencie kiedy pierwsza transze trzeba wplacic za... 2 tygodnie

zgadza sie - rynek jest teraz troche rozchwiany i szybkie decyzje byly wymagane ale po pierwsze niedlugo to sie uspokoi (o ile juz to nie nastapilo) a po drugie bank na ktory sie zdecydujemy, to nie slub na cale zycie, zreszta jak mawiaja zlosliwi nawet i sluby nie sa wieczne...

no tak ale skoro juz wybralem bank to ponioslem koszty prowizji, wpis hipotek, nazbieralem dokumentow, ile to bylo zalatwiania, nie chce tego przechodzic drugi raz itp itd...

kazdy sie broni jak moze, przed zastanowieniem sie nad refinansowaniem

a tu fakty sa nastepujace:
- tak, poniosles koszty prowizji w pierwszym banku ale refinansujac nie ma prowizji
- tak, wpis do KW mnie kosztowal tyle i tyle ale teraz oplaty sa zryczaltowane, po 100pln za kazdy ruch w ksiedze* i mozna to skredytowac
- teraz moga byc ci kompletnie niepotrzebne dokumenty jesli wykazesz, ze splacales regularnie jakis okres - najczesciej 18miesiecy lub troszke wiecej

wieksi spece pewno zauwaza, ze nie dywagowalismy do tej pory nad spreadem jesli ktos wzial kredyt w CHF
tak, to jest pewien koszt, oczywiscie do skredytowania ale na niego sa dwa sposoby:
- wybrac bank w ktorym mozna splacac bezposrednio w CHF, bez przechodzenia przez PLN
lub
- nie brac na poczatku kredytu w CHF tylko PLN i dopiero w drugim kroku refinansowac na CHF

dlaczego to moze byc oplacalne
znowu z dwoch powodow:
- najprawdopodobniej napewno bedziesz przenosil, wiec po co Ci sie pakowac w koszty spreadu
- a bedziesz przenosil bo zmieni sie na korzysc LTV a dotychczasowy bank ma zawsze taka tendencje, ze tego nie zauwaza i nie obniza marzy

no i teraz zdolnosc jest lepiej liczona w PLN i masz pewnosc co do kursu przy jakim robisz refinans na CHF, a 30lat albo wiecej to kupa czasu, wystarczy dobrze sie kiedys wstrzelic i zrefinansowac na CHF niz czekac i myslec przy kazdej transzy czy przy dobrym kursie wyplacili

reasumujac - nie boj sie refinansowania, dzieki niemu mozesz uzyskac lepsze warunki niz miales na poczatku, to nie sa duze koszty no i co rownie wazne - mozesz dobrac kredytu wg nowej wyceny

wniosek - pytanie o najtanszy bank wcale nie jest takie wazne w dluzszej perspektywie, najtanszy zdazysz znalezc za 18 miesiecy :-)

*np wykreslajac wpisy dla kredytu PLN placisz 2*100 za wykreslenie hipoteki zwyklej i kaucyjnej i potem nowe wpisy tez, maksymalnie 400, minimalnie 200

kredyt a decyzja o kupnie

dzis te tematy sa tak nierozerwalne ze soba, ze az dziw bierze

kupic, nie kupic i w ktorym banku kredyt

a ja tu pisze w wiekszosci dla tych co juz kupili :)

nie popadajcie w blogistan tylko zastanowcie sie jak mozna wykorzystac Wasza hipoteke w maksymalnym stopniu

przeciez z bankiem nie brales slubu, bank mozna zmieniac, mieszkanie tez

to ogolnie kredyt hipoteczny bedzie trwal razem z Toba a nie bank czy nieruchomosc

tak, hipoteka jako dzial IV ksiegi wieczystej jest nierozerwalna z nieruchomoscia, raz sie tam wpisze bank A a drugi raz bank B jak zrefinansujesz albo ktos kupi i wspomoze sie innym bankiem

ty jako myslacy inwestor po prostu bedziesz posiadaczem nieruchomosci z jakims tam obciazeniem i z jakas zdolnoscia

i te dwie rzeczy beda trwaly razem z Toba i prawdopodobnie beda rosly razem z Toba :)

oczywiscie najpierw rosnie zdolnosc - w koncu zarabiasz coraz wiecej a przynajmniej do tego dazysz, banki polepszaja swoja oferte, ty sie przekonujesz do dluzszych okresow na jakie zaciagasz kredyty itp

w slad za mozliwosciami ida dzialania czyli powiekszasz swoje obciazenie, dojrzewasz do tego spokojnie i rozwaznie, byle nie za dlugo - bo jak wynika z wniosku poprzedniego wpisu szkoda czasu na dluga edukacje, konsumpcja najpierw :)

ode mnie nie dowiesz sie na 100% czy teraz kupowac (raczej nie, jesli juz to wybrane niedoszacowane lokalizacje), ale dowiesz sie, ze na 100% warto zaciagac kredyty hipoteczne bo sa najtansze, rozlozone na dlugi okres i w duzej ilosci wiec bezpieczne, zreszta stopa % sama mowi za siebie, ktore kredyty sa bezpieczniejsze czy hipoteczne czy gotowkowe

bedziemy rozwazac jak udac sie na zasluzone wakacje i nie tylko zaciagajac kredyt hipoteczny czyli refinansuj az do skutku :)

czas i konsumpcja

jak wiadomo, celem zarabiania, inwestowania, pracowania itp jest konsumpcja

konsumpcja moze byc rozumiana wielako: odpoczynek, podroze, kupowanie co sie chce, dbanie o rodzine, przyjemnosci no po prostu, jak to mawiaja niektorzy whatever

z tym, ze z konsumpcja jest tak, ze im pozniej tym mniej przynosi przyjemnosci albo odwrotnie, by przynosila tyle samo jednostek przyjemnosci potrzeba wiecej srodkow w nastepnych latach

dlaczego o tym wspominam w kontekscie kredytu hipotecznego?

bo znakomita wiekszosc kredytobiorcow, szczegolnie przed wzieciem kredytu i w poczatkowym okresie splacania, u jednych troche dluzej u innych krocej, wiec ta znakomita wiekszosc skupia sie niesamowicie wlasnie na kredycie zamiast na konsumpcji

rata, splata, harmonogram, procenty, hipoteka, windykacja, egzekucja normalnie paranoja, zaklęty krąg

powody takiego zachowania sa zazwyczaj podobne: przecenienie swoich mozliwosci splaty i strach

co do strachu - wynika on najczesciej z niewiedzy i przeswiadczenia, ze kredyty to cos zlego, jakis diabel, ze kredyt to ostatecznosc, ze bank łupi mnie biednego, ze olaboga i whatever

wiedza oczywiscie przychodzi z kazda splacona rata i tak jakos po roku albo najpozniej po dwoch dochodzi do takiego momentu, ze pacjent... chce wiecej

ze zaczyna zalowac, ze nie wzial wiecej wtedy kiedy mu dawali, ze zuzyl swoje oszczednosci, ze po co on tak zaciska pasa, ze jego znajomi maja wiekszy kredyt i... placa mniej

i tu dochodzimy do pierwszego powodu: przeszacowanie wlasnych mozliwosci finansowych

niby w banku sie zgadzalo, ze mam taka i taka zdolnosc, ze symulacja wykazala mozliwosc splaty w ciagu 20lat w malejacych + 20% wklad wlasny a okazuje sie z tego duza kupa...

dlaczego? prace mam, obsluguje kredyt, mam perspektywe szybkiej splaty w 20lat a jednak kolega jezdzi co roku na Krete sie byczyc lub zmienil wlasnie samochod i stawia domek na dzialce...

gdzie zrobilem blad, przeciez on bedzie splacal 50lat, ja mu dopiero pokaze za 20lat kto byl sprytniejszy... takie mysli ma nasz szybki gosciu, czy sluszne?

blad polegal na tym, ze odlozyles przyjemnosc z biezacej konsumpcji

zaprogramowales sie na cel splaty w 20lat i mowisz sobie: wtedy dopiero zaczne zyc... a tu zyje sie teraz

plany byly piekne ale nie wykorzystales wlasciwie potegi hipoteki

prawdopodobnie:

1. zuzyles wlasne oszczednosci

2. po wzieciu kredytu, na tak krotki w sumie okres, chciales nie raz cos kupic i byles zmuszony do kredytow konsumpcyjnych

3. po 2latach sprezonych splat zastanawiasz sie ile kapitalu splaciles i chcialbys z powrotem go odzyskac

4. chciales kupic samochod w kredycie hipotecznym ale nikt nie dawal takich warunkow

5. odlozyles wyjazd na Karaiby pierwszy rok, drugi rok a trzeciego nie wytrzymales

6. i wreszcie prawdopodobnie nie skojarzyles, ze kredyt hipoteczny jest po prostu Twoim tak naprawde przyjacielem, Twoim najtanszym finansowaniem zewnetrznym na wiele wiele lat i w zwiazku z tym rata moglaby byc nizsza...

dobrze Ci radze: nie odkladaj konsumpcji na pozniej, zyj teraz

zrob wiele rzeczy na odwrot niz pierwotnie sadzisz i bedzie dobrze, zupelnie jak na parkiecie, co nie? :-)

ryzyko

kazdy kto sie interesuje kredytem hipotecznym jako jeden z wazniejszych - w jego mniemaniu - pytan traktuje kwestie wyboru banku

czyli ktory bank wybrac by nie zostac: oskubanym, oszukanym, wycyckanym, wykorzystanym itp itd

zapominaja oni, ze tak naprawde mieszkania na poczatku nie maja i z niczego nie moga zostac wycyckani

zapominaja, ze bank nie jest instytucja w roli agencji nieruchomosci i bank ten nie zyje z podwiniecia sie nogi klientowi i czyhaniu na sprzedaz "jego" mieszkania

zapominaja, ze aby dostac duzo i tanio pieniedzy nalezy dobrze zabezpieczyc taki kredyt, tym bardziej, ze wiekszosc chce dostac kredyt na 100%

zapominaja, ze bank jest posrednikiem pomiedzy oszczedzajacymi a potrzebujacymi i zyje z roznicy pomiedzy tym czego zadaja oszczedzajacym a finalowa cena jaki placi kredytobiorca

zapominaja, ze glowne ryzyko ponosi bank i martwia sie za niego i to najciekawsze, ze nie dotyczy ich mozliwosci regularnej splaty tylko sytuacji gdy staja sie niewyplacalni

przypomne, ze cena za kredyt hipoteczny jaka placimy bankowi jest:

prowizja czyli oplata za zorganizowanie finansowania: analiza dokumentow kredytobiorcy, analiza dokumentow dewelopera, wizja lokalna, reklama, koszty oddzialu, ZUS pracownikow itp

oraz

marza czyli biezaca rekompensata za ryzyko jakie ponosi bank

zarobkiem banku jest dopiero ta czesc marzy, ktora jest ponad ryzyko ponoszone przez bank...

zeby zmniejszyc to ryzyko (a co za tym idzie i marze) banki probuja sie od wszystkiego ubezpieczyc i ten koszt przerzucic na kredytobiorce

np od:

zycia i zdrowia

utraty stalego zrodla dochodow

utraty wartosci zabezpieczenia (wiecej niz tzw wklad wlasny)

od niskiego wkladu wlasnego (czytaj od spodziewanego realnego spadku wartosci w dajacej sie przewidziec przyszlosci)

niewpisaanej jeszcze hipoteki

dopiero w takiej sytuacji mozemy mowic o znikomym ryzyku

i to najlepiej w sytuacji kiedy LTV osiaga mniej niz 50% - wtedy bank moze zaoferowac marze 0,3%, ktora wlasciwie jest czystym biezacym zarobkiem banku

sam sprawdz ile to jest od 200.000 rocznie... tak tak, to jest 600 czyli 50 miesiecznie... jakies pytania?

na tym tle marze oferowane przez niektore banki 0,5% przy kredytach na 100% w PLN bez calego kompletu ubezpieczen (bank zada tylko niektorych) moze sie jawic jako wielka okazja dla kredytobiorcy i z tego punktu widzenia moze wydawac sie podejrzane

zalecilbym jednak podejscie, ze darowanemu koniowi nie zaglada sie w zeby, przebic sie szczegolowo przez umowe bez zdzwienia, ze bank sie zabezpiecza i ... po prostu brac taki kredyt bo nikt tanszego nie da :-)

equity, oszczednosci, finansowanie i kredyt hipoteczny

celem biezacego zarzadzania finansami jest dopasowanie biezacych wyplywow do biezacych wplywow

nie ma powodu by stosowac takie podejscie tylko dla firm, my klienci banku, tez temu podlegamy

biorac kredyt hipoteczny wkalkulowywujemy sobie pewna stala niezmienna przez wiele lat kwote po stronie wyplywow i fajnie by bylo, gdybysmy sie czuli z nia komfortowo

tak naprawde to chcielibysmy dostac duuuzo i najlepiej nic nie placic i oddac jak najpozniej a najlepiej wogole nie oddac

taki kapital ktorego nie musimy nikomu oddawac nazywamy po prostu kapitalem wlasnym

a kredyt hipoteczny nie jest kapitalem wlasnym, kiedys go trzeba oddac

teraz pytanie jak daleko mu do kapitalu wlasnego?

najpierw czynnik czasu - kapital wlasny jest teoretycznie bezczasowy a kredyt hipoteczny? dzis daja na 50lat a jeden bank daje do wieku 100lat (ale 40% wklad wlasny). teraz czym jest 50lat w skali naszego zycia - to wlasciwie jego znakomita wiekszosc. dostajac wiec w wieku powiedzmy 30lat kapital na 50lat tak naprawde z naszego punktu widzenia mozemy go traktowac prawie jak kapital wlasny!

koszty - biorac kredyt placimy odsetki, a jak to jest z kapitalem wlasnym? czy korzystajac z oszczednosci do sfinansowania zakupu nieruchomosci rzeczywiscie nic nie placimy? przeciez rownie dobrze moglibysmy umiescic na je conajmniej lokacie. dostalibysmy rowniez odsetki minus podatek

no dobrze, ale gdzie w tym wszystkim jest ryzyko? skoro chcemy przeznaczyc wlasne oszczednosci na ryzykowny w sumie biznes pt zakup nieruchomosci to powinnismy oczekiwac ponadprzecietnej stopy zwrotu z takiej inwestycji, lekko liczac 7-8% rocznie, przeciez moglibysmy umiescic nasze nadwyzki np w fundusze zrownowazone o podobnym stopniu ryzyka i bysmy oczekiwali wlasnie wiecej niz na lokacie

i to jest prawdziwy ukryty koszt oszczednosci

wiekszosc mysli, ze oszczednosci sa "darmowe" wiec lepiej brac mniejszy kredyt i wykorzystac oszczednosci a jak przychodzi co do czego to po kupnie mieszkania pojawia sie potrzeba kupna samochodu, wyposazenia wycieczki zagranicznej itp

a na to sie nie dostanie kredytu hipotecznego

co innego na poczatku wziasc kredyt na 100% i wykorzystac oszczednosci na przyjemnosci :)

decyzja o wzieciu kredytu powinna byc pod tym katem przemyslana, gdyz wziecie kredytu hipotecznego to swego rodzaju jednorazowa okazja wziecia tanszego niz wlasne oszczednosci kapitalu w duzej ilosci, ktory bedzie nam towarzyszyl przez wiele wiele lat

dobierajac parametry kredytu pamietajmy o tym, ze zyjemy teraz a nie po splacie kredytu i dopasowujmy biezace wyplywy do wplywow i zwracajmy uwage ile kosztuje jaki kapital

wklad wlasny

czesto spotykamy sie z problemem, mam oszczednosci i chce dobrac kredytu hipotecznego by kupic mieszkanie

mamy tu od razu dwa zagadnienia: czy uzywac tzw wklad wlasny (np by miec nizsza marza) i jesli tak to ile oraz jak zwykle dwa poprzednie pytania na jak dlugo ten kredyt i w jakich ratach



jak dobrze sie przyjrzec, to jest dalszy ciag tego samego pytania: jak dlugo oddawac pozyczony kapital?




A ratymalejace B












5lat-------10---------20------------30--------40------------ 50lat






ratyrowne







C D



czyli obrazowo mowiac, lepiej byc w punkcie A czy D?

mozna by sie zapytac a ile masz lat? ale to nie ma znaczenia tak naprawde

trzeba sobie uzmyslowic, do jakiej sytuacji chcemy dazyc a dopiero potem zweryfikowac to z mozliwosciami jakie daja banki wlasnie min ze wzgledu na wiek :-)



uzywanie wkladu wlasnego to sytacja analogiczna to wziecia kredytu na 100% a potem nadplacenie z wlasnych oszczednosci i skrocenie czasu splacania albo obnizenie biezacej raty, kosztem braku wolnej gotowki oczywiscie

to co bedzie Cie bolec co miesiac, przez najblizszy dajacy sie przewidziec czas, to aktualna rata wiec dlaczego nie dac sobie mozliwosci splacania dluzej i mniej co miesiac (pozycja D) z mozliwoscia ewentualnego nadplacania zamiast sytuacji kiedy zmuszamy sie do b.szybkiej splaty duzych rat (pozycja A)

umowa z bankiem to umowa, bedac w D mozesz sie zachowywac jak w A ale na odwrot nie

inna sprawa czy warto tak robic czy nie, ale tu odpowiadamy na pytanie po prostu, ze bedzie mozna wiec warto tak sie umowic od razu w umowie: raty rowne na 50lat z jak najmniejszym, najlepiej 0 wkladem wlasnym (a ewentualnie jak nam przyjdzie kaprys nadplacac)

doszlismy wiec do wniosku: w rownych, na jak najdluzej bez wkladu wlasnego albo przynajmniej dazyc do tego

na jak dlugo?

jak wiadomo trwa wyscig pomiedzy bankami, by przyciagnac klientow

banki wydluzaja okres kredytowania ile sie da po to by klienci mogli zalapac sie na kredyt wlasnie u nich a komorki nadzoru byly spokojne, ze klient nie wylozy sie na splacaniu w najblizszym miesiacu

no i doszlismy do momentu kiedy GE Money Bank zaczal dawac na 30lat z tym, ze pierwsze 10lat placi sie same odsetki...

w takim przypadku to juz nie ma znaczenia czy to na 30lat czy na 50lat bo odsetki beda przez pierwsze 10lat takie same tzn zmienne, bo oparte na WIBOR/LIBOR

no dobra, ale ja nie o tym... pytanie bylo na jak dlugo?

wiadomo, kazdy by chcial splacic jak najszybciej i miec wszystko z glowy, ale problem jest czy rzeczywiscie bedzie mial wszystko z glowy tak szybko splacajac?

moim skromnym zdaniem nie, bo po prostu jesli sie scisnie by splacic w 5 lat (nie mowie o sprzedazy innego mieszkania w tym czasie bo to inny przypadek), no wiec jesli sie tak scisnie by splacic szybko, to moze tego momentu po prostu nie dozyc... albo co najmniej bardzo schudnie ;-)



ogolnie mowiac, trzeba rozwazyc czy kredyt splacic jak najszybciej czy jednak zauwazyc, ze w miedzyczasie tez jest zycie i dac sobie spokojnie pozyc

jak juz wezmiesz kredyt, to zadziwiajace jest to, ze zapominasz, ze on jest na 30, 40 czy 50lat i zaczynasz myslec o miesiecznej racie... o kredytach na 10lat nie pisze bo to to juz prawdziwa kuracja odchudzajaca :-)

zaczynasz splacac i zaczynasz myslec o danym konkretnym miesiacu no ewentualnie pol roku naprzod a zapominasz o tych 50latach... ale jednak by dac sobie zapomniec o tej odleglej perspektywie, trzeba najpierw kredyt wziasc a wiekszosc budzi sie z przyslowiowa reka w nocniku bo wzieli na 20lat w ratach na dodatek malejacych

zreszta wlasnie kiedys to zrobilem i chcialbym Cie przed tym przestrzec bo po prostu szkoda czasu i pieniedzy na pozniejsze zmiany :-)

zglebiajac tu wnioski oszczedzasz swoj czas, tyle na dzis
ko

rowne czy malejace

oczywiscie "kazdy" "chce" splacic kredyt jak najszybciej by zaplacic jak najmniej odsetek

skoro tak to dlaczego nikt nie splaci kredytu w ciagu roku?

jak sie takie cos powie to kazdy sie puka w czolo i... bierze w malejacych na 10lat

wez kalkulator albo symulacje i zobacz ile jest odsetek w PIERWSZYM miesiacu przy roznych harmonogramach, juz wiesz? jest ich dokladnie tyle samo bo wogole nie splaciles kapitalu

dobrze bylo? stac cie bylo na to? ok

no to dlaczego w drugim miesiacu odsetki sa troche inne? no bo splaciles wiecej kapitalu w malejacych na 10lat niz w ratach rownych na 40lat

teraz pojawia sie zasadnicze pytanie - czy warto bylo splacac az tyle kapitalu w biezacej racie by miec naprawde tylko troszke mniejsze odsetki w nastepnym miesiacu oraz pytanie pomocnicze czy ktos Ci zabranial nadplacac?

jesli na oba pytania odpowiesz "nie" to jestes na najlepszej drodze by wziasc kredyt hipoteczny w ratach rownych... a dlaczego warto na jak najdluzej to juz w nastepnym odcinku

konczymy

jak to, niby poczatek a konczymy

tak wlasnie

chodzi o to, ze konczymy inwestowanie a zaczynamy optymalizowanie

ale najpierw jak doszlo do inwestowania czyli jakie sie otworzyly mozliwosci kiedy spowszednialy hipoteki na rynku polskim i jak to mozna bylo wykorzystac

zaczelo sie jak to zwykle bywa od pierwszego kredytu:

hop siup, zarabiam tyle i tyle, mam zamiar kupic to i to, nie mam zadnych innych obciazen czy da rade?

hmm hmm alez oczywiscie, wychodzi nam ze spokojnie da rade

no to skoro tak, to podpisujemy, CHF, 20lat raty malejace, 130kPLN, 3.6% fixed

tak to sie wlasnie zaczelo, nie uwierzycie co bylo po 2 latach