equity, oszczednosci, finansowanie i kredyt hipoteczny

celem biezacego zarzadzania finansami jest dopasowanie biezacych wyplywow do biezacych wplywow

nie ma powodu by stosowac takie podejscie tylko dla firm, my klienci banku, tez temu podlegamy

biorac kredyt hipoteczny wkalkulowywujemy sobie pewna stala niezmienna przez wiele lat kwote po stronie wyplywow i fajnie by bylo, gdybysmy sie czuli z nia komfortowo

tak naprawde to chcielibysmy dostac duuuzo i najlepiej nic nie placic i oddac jak najpozniej a najlepiej wogole nie oddac

taki kapital ktorego nie musimy nikomu oddawac nazywamy po prostu kapitalem wlasnym

a kredyt hipoteczny nie jest kapitalem wlasnym, kiedys go trzeba oddac

teraz pytanie jak daleko mu do kapitalu wlasnego?

najpierw czynnik czasu - kapital wlasny jest teoretycznie bezczasowy a kredyt hipoteczny? dzis daja na 50lat a jeden bank daje do wieku 100lat (ale 40% wklad wlasny). teraz czym jest 50lat w skali naszego zycia - to wlasciwie jego znakomita wiekszosc. dostajac wiec w wieku powiedzmy 30lat kapital na 50lat tak naprawde z naszego punktu widzenia mozemy go traktowac prawie jak kapital wlasny!

koszty - biorac kredyt placimy odsetki, a jak to jest z kapitalem wlasnym? czy korzystajac z oszczednosci do sfinansowania zakupu nieruchomosci rzeczywiscie nic nie placimy? przeciez rownie dobrze moglibysmy umiescic na je conajmniej lokacie. dostalibysmy rowniez odsetki minus podatek

no dobrze, ale gdzie w tym wszystkim jest ryzyko? skoro chcemy przeznaczyc wlasne oszczednosci na ryzykowny w sumie biznes pt zakup nieruchomosci to powinnismy oczekiwac ponadprzecietnej stopy zwrotu z takiej inwestycji, lekko liczac 7-8% rocznie, przeciez moglibysmy umiescic nasze nadwyzki np w fundusze zrownowazone o podobnym stopniu ryzyka i bysmy oczekiwali wlasnie wiecej niz na lokacie

i to jest prawdziwy ukryty koszt oszczednosci

wiekszosc mysli, ze oszczednosci sa "darmowe" wiec lepiej brac mniejszy kredyt i wykorzystac oszczednosci a jak przychodzi co do czego to po kupnie mieszkania pojawia sie potrzeba kupna samochodu, wyposazenia wycieczki zagranicznej itp

a na to sie nie dostanie kredytu hipotecznego

co innego na poczatku wziasc kredyt na 100% i wykorzystac oszczednosci na przyjemnosci :)

decyzja o wzieciu kredytu powinna byc pod tym katem przemyslana, gdyz wziecie kredytu hipotecznego to swego rodzaju jednorazowa okazja wziecia tanszego niz wlasne oszczednosci kapitalu w duzej ilosci, ktory bedzie nam towarzyszyl przez wiele wiele lat

dobierajac parametry kredytu pamietajmy o tym, ze zyjemy teraz a nie po splacie kredytu i dopasowujmy biezace wyplywy do wplywow i zwracajmy uwage ile kosztuje jaki kapital

wklad wlasny

czesto spotykamy sie z problemem, mam oszczednosci i chce dobrac kredytu hipotecznego by kupic mieszkanie

mamy tu od razu dwa zagadnienia: czy uzywac tzw wklad wlasny (np by miec nizsza marza) i jesli tak to ile oraz jak zwykle dwa poprzednie pytania na jak dlugo ten kredyt i w jakich ratach



jak dobrze sie przyjrzec, to jest dalszy ciag tego samego pytania: jak dlugo oddawac pozyczony kapital?




A ratymalejace B












5lat-------10---------20------------30--------40------------ 50lat






ratyrowne







C D



czyli obrazowo mowiac, lepiej byc w punkcie A czy D?

mozna by sie zapytac a ile masz lat? ale to nie ma znaczenia tak naprawde

trzeba sobie uzmyslowic, do jakiej sytuacji chcemy dazyc a dopiero potem zweryfikowac to z mozliwosciami jakie daja banki wlasnie min ze wzgledu na wiek :-)



uzywanie wkladu wlasnego to sytacja analogiczna to wziecia kredytu na 100% a potem nadplacenie z wlasnych oszczednosci i skrocenie czasu splacania albo obnizenie biezacej raty, kosztem braku wolnej gotowki oczywiscie

to co bedzie Cie bolec co miesiac, przez najblizszy dajacy sie przewidziec czas, to aktualna rata wiec dlaczego nie dac sobie mozliwosci splacania dluzej i mniej co miesiac (pozycja D) z mozliwoscia ewentualnego nadplacania zamiast sytuacji kiedy zmuszamy sie do b.szybkiej splaty duzych rat (pozycja A)

umowa z bankiem to umowa, bedac w D mozesz sie zachowywac jak w A ale na odwrot nie

inna sprawa czy warto tak robic czy nie, ale tu odpowiadamy na pytanie po prostu, ze bedzie mozna wiec warto tak sie umowic od razu w umowie: raty rowne na 50lat z jak najmniejszym, najlepiej 0 wkladem wlasnym (a ewentualnie jak nam przyjdzie kaprys nadplacac)

doszlismy wiec do wniosku: w rownych, na jak najdluzej bez wkladu wlasnego albo przynajmniej dazyc do tego

na jak dlugo?

jak wiadomo trwa wyscig pomiedzy bankami, by przyciagnac klientow

banki wydluzaja okres kredytowania ile sie da po to by klienci mogli zalapac sie na kredyt wlasnie u nich a komorki nadzoru byly spokojne, ze klient nie wylozy sie na splacaniu w najblizszym miesiacu

no i doszlismy do momentu kiedy GE Money Bank zaczal dawac na 30lat z tym, ze pierwsze 10lat placi sie same odsetki...

w takim przypadku to juz nie ma znaczenia czy to na 30lat czy na 50lat bo odsetki beda przez pierwsze 10lat takie same tzn zmienne, bo oparte na WIBOR/LIBOR

no dobra, ale ja nie o tym... pytanie bylo na jak dlugo?

wiadomo, kazdy by chcial splacic jak najszybciej i miec wszystko z glowy, ale problem jest czy rzeczywiscie bedzie mial wszystko z glowy tak szybko splacajac?

moim skromnym zdaniem nie, bo po prostu jesli sie scisnie by splacic w 5 lat (nie mowie o sprzedazy innego mieszkania w tym czasie bo to inny przypadek), no wiec jesli sie tak scisnie by splacic szybko, to moze tego momentu po prostu nie dozyc... albo co najmniej bardzo schudnie ;-)



ogolnie mowiac, trzeba rozwazyc czy kredyt splacic jak najszybciej czy jednak zauwazyc, ze w miedzyczasie tez jest zycie i dac sobie spokojnie pozyc

jak juz wezmiesz kredyt, to zadziwiajace jest to, ze zapominasz, ze on jest na 30, 40 czy 50lat i zaczynasz myslec o miesiecznej racie... o kredytach na 10lat nie pisze bo to to juz prawdziwa kuracja odchudzajaca :-)

zaczynasz splacac i zaczynasz myslec o danym konkretnym miesiacu no ewentualnie pol roku naprzod a zapominasz o tych 50latach... ale jednak by dac sobie zapomniec o tej odleglej perspektywie, trzeba najpierw kredyt wziasc a wiekszosc budzi sie z przyslowiowa reka w nocniku bo wzieli na 20lat w ratach na dodatek malejacych

zreszta wlasnie kiedys to zrobilem i chcialbym Cie przed tym przestrzec bo po prostu szkoda czasu i pieniedzy na pozniejsze zmiany :-)

zglebiajac tu wnioski oszczedzasz swoj czas, tyle na dzis
ko

rowne czy malejace

oczywiscie "kazdy" "chce" splacic kredyt jak najszybciej by zaplacic jak najmniej odsetek

skoro tak to dlaczego nikt nie splaci kredytu w ciagu roku?

jak sie takie cos powie to kazdy sie puka w czolo i... bierze w malejacych na 10lat

wez kalkulator albo symulacje i zobacz ile jest odsetek w PIERWSZYM miesiacu przy roznych harmonogramach, juz wiesz? jest ich dokladnie tyle samo bo wogole nie splaciles kapitalu

dobrze bylo? stac cie bylo na to? ok

no to dlaczego w drugim miesiacu odsetki sa troche inne? no bo splaciles wiecej kapitalu w malejacych na 10lat niz w ratach rownych na 40lat

teraz pojawia sie zasadnicze pytanie - czy warto bylo splacac az tyle kapitalu w biezacej racie by miec naprawde tylko troszke mniejsze odsetki w nastepnym miesiacu oraz pytanie pomocnicze czy ktos Ci zabranial nadplacac?

jesli na oba pytania odpowiesz "nie" to jestes na najlepszej drodze by wziasc kredyt hipoteczny w ratach rownych... a dlaczego warto na jak najdluzej to juz w nastepnym odcinku

konczymy

jak to, niby poczatek a konczymy

tak wlasnie

chodzi o to, ze konczymy inwestowanie a zaczynamy optymalizowanie

ale najpierw jak doszlo do inwestowania czyli jakie sie otworzyly mozliwosci kiedy spowszednialy hipoteki na rynku polskim i jak to mozna bylo wykorzystac

zaczelo sie jak to zwykle bywa od pierwszego kredytu:

hop siup, zarabiam tyle i tyle, mam zamiar kupic to i to, nie mam zadnych innych obciazen czy da rade?

hmm hmm alez oczywiscie, wychodzi nam ze spokojnie da rade

no to skoro tak, to podpisujemy, CHF, 20lat raty malejace, 130kPLN, 3.6% fixed

tak to sie wlasnie zaczelo, nie uwierzycie co bylo po 2 latach