co wynika z zalozenia CHF max 3.2

to wzrost z dzisiejszego poziomu 50%

zakladamy ze nie bedzie wyzej, bo nie bedzie gorzej niz bylo wtedy w gospodarce

aktualna roznica stop CHF i PLN wynosi okolo 4% i w tym roku jeszcze wzrosnie

powiedzmy, ze dla ustalenia uwagi, ze zanim bedzie EUR w Polsce - 5 lat? - roznica bedzie ksztaltowac sie latami nastepujaco:



4%

4%

3%

2%

2%

co daje sume 15% w przeciagu 5 lat i potem niech ta roznica sie ustabilizuje do EUR na pozomie max 1.5% (wszystkie kredyty PLN beda przewalutowane na EUR)

wiec dla kredytu hipotecznego jestesmy do przodu 1.5% rocznie

teraz pytanie na ile trzeba lat brac kredyt by przy zalozonym maksymalnym poziomie PLN/CHF 3.2 oplacalo sie brac kredyt CHF?

(50%potencjalnego wzrostu kursu-15%poczatkowego okresu) / 1.5% sredniorocznej roznicy

wychodzi 30lat?

a co jesli EUR bedzie pozniej? a co jesli roznica utrzyma sie dluzej i nie zacznie tak szybko spadac?

bo jesli PLN/CHF ma byc wyzej niz 3.2 to w takim razie kredyt w PLN bedzie musial kosztowac z 10%



instrument ktory sobie syntetycznie budujemy to swap walutowo-procentowy z opcja odkupu CHF nie drozej niz 3.2 - swoja droga ciekawe po ile chodza opcje z kursem wykonania 3.2 za rok...

stad mysle zobaczymy poziomy jeszcze nizsze bo trend is your friend

http://stooq.com/c/?s=chfpln&c=3y&t=c&a=lg&b

pierwsze objawy niepokoju czulbym przy przekroczeniu 2.375 tzn nalezaloby zakupic troche opcji

inna sprawa, ze 30letni kredyt hipoteczny to najkrotszy okres na jaki powinnismy brac kredyt w CHF, polecalbym 45 jesli chcesz cos na tym oszczedzic

mysle, ze sredni okres zapadalnosci kredytu w CHF wlasnie osiaga 30lat stad taki kurs - bo z drugiej strony aktualny kurs po to sie uaktualnia, by szansa wzrostu i spadku sie wyrownala

jesli szanse sie zmieniaja to i kurs sie odpowiednio zmienia by nie faworyzowac zadnej ze stron

ja chwilowo wole plynnosc i nizsze raty z zalozeniem, ze moga byc wyzsze za 5 lat

Ty zrobisz jak zechcesz :)

fajny rynek

rozkolysal nam sie rynek gdyz 4 wazne zmienne sa w silnych trendach

umacnianie PLN

wzrost inflacji i stop %

spadek cen mieszkan

wzrost cen wynajmu



szukamy w trybie przyspieszonym nowego poziomu rownowagi (wynajem splaca kredyt hipoteczny i daje margines na ryzyko)



nakladaja sie na to powracajacy emigranci ktorzy maja zakodowane przeszle trendy i widza jak ich oszczednosci topnieja i wyobrazaja sobie wzrost cen mieszkan

takim to mozna wiele wmowic

ot cud Irlandzki

wedle mnie realnym bedzie stabilizacja nominalna cen mieszkan, koniec wzrostu stop %, mala korekta na PLN ale bez szkod dla kredytow walutowych, dalszy wzrost cen wynajmu za placami i potem jak juz zacznie sie na dobre mowic o wprowadzeniu EUR lub po pierwszej obnizce stop zobaczymy nowy start wzrostu cen mieszkan

do tego pojawi sie wiecej bankow ze strefy tzw anglosaskiej

na razie drepczemy w miejscu na standardach europejskich

kto utrzyma plynnosc i nie da sie zrzucic z wierzchowca pojedzie na jeszcze jednej fali

aha - ostatni moment na wybor regionu do inwestowania (infrastruktura ktora ma sie polepszac ponadprzecietna)

zeby zobrazowac o co chodzi to 2 przyklady

Warszawska Praga Polnoc (metro, obwodnica, rewitalizacja, naplyw nowych mieszkancow)

Elblag i region - nowy przekop przez Mierzeje Wislana



zachecam do podawania swoich typow

jeszcze o przymiarkach

zaklady FRA jednak wrocily na poprzedni poziom a nawet wskoczyly na nowe maksima

6.45%...

poki trend stop jest wzrostowy to na przymiarkach sie konczy

nie ma co sie spieszyc z kupnem

z drugiej strony Ci co nie mieli okazji kupic w poprzednim cyklu nie mieli co skeszowac wiec dla nich informacja jest taka ze ich zdolnosc spada

mozna ten czas poswiecic na doksztalcenie, zmiane pracy, podniesienie przychodow tak by byc gotowym kiedy bedzie czas na zakupy

to nie bedzie jakis konkretny dzien

ale tak jak ze sprzedaza, bedzie mozna okreslic wlasciwy kwartal na zakupy



oznakami bedzie - wyplaszczenie krzywej FRA, golebi komentarz RPP, cena wynajmu wyzsza od raty odsetkowej o wiecej niz wlasciwa premia za ryzyko (czyli powiedzmy wieksza niz 10%) i zgoda co do wprowadzenia EURO

cierpliwosci, to nie wyscigi

ewentualnie jak kogos swedzi to ostatni moment na ziemie rolna, po wielkanocy to juz jest nowy sezon

Zurawie - oznaki wiosny

http://stooq.pl/c/?s=zur&c=1y&t=c&a=lg&b

tak patrzac na wykres firmy najbardziej przepowiadajacej przyszlosc w branzy mozna by sadzic, ze najgorsze mamy za soba

tzn na razie mozna powiedziec, ze nie powinno byc nizej

oczywiscie dopoki nie przebije ostatniego dolka :-)

firma jako predykat jest jakies 3-5 miesiecy przed calym rynkiem

na razie zmaga sie z linia trendu spadkowego

poczekamy zobaczymy

kiedy robic przymiarki do kupna

po skeszowaniu na jesieni mozemy powoli myslec co i gdzie kupowac

na pytanie kiedy, tez juz mozemy robic pierwsze przyblizenia:

FRA 6m na WIBOR mowia, ze stopy nie pojda tak w gore jak wczesniej sadzilismy, LIBOR 1Y spada

oczekiwalbym jednej podwyzki w PLN o 0.25pkt z ewentualnym jastrzebim komentarzem i na komentarzach sie wszystko skonczy

jeszcze przed podwyzka 10letnie irsy chodza po 5.7

jak wiemy, im bardziej NBP dba o inflacje podnoszac stopy krotkie, tym bardziej rynek wierzy i zbija stopy dlugie

powiedzmy 5.25% to bedzie maksymalna stopa interwencyjna dla bezpieczenstwa

i utrzyma sie do wakacji

pierwszy sygnal do przymiarek kredytowych-zakupowych bedzie wyplaszczenie calej krzywej lub zmiana komentarza na golebi

lipiec?

moze, jeszcze jakis zdesperowany kupujacy peknie i pusci

warto wiec do tego czasu miec przemyslane gdzie i za ile



bo jak wiadomo, teraz przyspiesza temat konwergencji walutowej .... ale o tym w nastepnym odcinku

ciekawostki z bankow

PKO BP pozmienialo wszelakie wspolczynniki do liczenia zdolnosci tak by zmniejszyc ryzyko oraz podniesli wewnetrzne stopy w swoich kalkulatorach, scielo to wg moich wyliczen zdolnosc o jakies 10%



BGZ oferuje kredyty na ziemie rolne i siedliska na 100% wartosci wg ich wyceny



Millenium oferuje ciekawa procedura uproszczona z przewalutowaniem tzn nie licza zdolnosci wprost tylko patrza czy klient obsluguje swoj kredyt od 12 miesiecy i mozna przeniesc i przewalutowac na CHF dobierajac kredytu tak by rata nie byla wyzsza niz obecnie w PLN, jest to przy okazji czesciowe obejscie "S"



wnioski: rynek mieszkaniowy przysiadzie conajmniej 10% a trzeba optymalizowac kredyt lub nawet dobierac nowy ale na ziemie rolna dopoki wszystkie banki tego nie zaoferuja

za ziemia przemawiaja tez inne argumenty

beda rosnac marze

jak donosza serwisy np

http://wiadomosci.wp.pl/kat,8632,wid,9374418,wiadomosc.html?ticaid=14cad

duzy gracz czyli PKO BP rozwaza podwyzki marz

jak juz pisalem wczesniej:

kredyty trudniej dostepne

marza czyli koszt ryzyka banku

tak dlugo to nie moglo trwac



bardziej powinnismy sie teraz przygladac notowaniom zakladow o stope %

te nie chca sie na razie zatrzymac...

rynek probuje znalezc rownowage pomiedzy wysokimi cenami mieszkan, zanizonymi czynszami oraz inflacja

czynsze juz rosna

inflacja, nazwijmy ja konsumencka, sie rozpedza

troszke plynnosci napewno nie zaszkodzi