trik 1

zaczniemy od trikow najprostszych by uzmyslowic sobie, ze kredyty hipoteczne to tak naprawde zabawa i dazenie do obnizenia biezacych miesiecznych wyplywow (specjalnie nie mowie kosztow) i zwiekszenie biezacej konsumpcji

pewno bardzo jestes przyzwyczajony do swojego banku, tak jak ja kiedys bylem do jednego
myslalem, ze moj bank to wyrocznia
chodzilo o liczenie zdolnosci
bardzo sie zdziwilem, jak kiedys policzylem sobie zdolnosc w innym banku
wyszlo na to, ze stracilem duzo czasu bo moglem od razu pociagnac wyzszy kredyt wczesniej
najpierw musimy sobie uzmyslowic o co jest walka - na poczatku, zapewne walczysz o jak najnizsza marza i jestes tak na tym skoncentrowany, ze nie myslisz o tym, ze moznaby w sumie zaplacic te 0.2% wiecej za wieksza kwote kredytu, a moze nawet i oplaciloby sie zaplacic i o 0.5% wiecej za dwa razy wyzszy kredyt
moim zdaniem powinienes zaczac od oszacowania kwoty jakiej tak naprawde potrzebujesz a potem na szukaniu banku, ktory te kwote da najtaniej przy innych warunkach niezmiennych
wyjdzie z tego po pierwsze, ze dostaniesz te kwote co chcesz a po drugie dostaniesz ja najtaniej
odwrotne podejscie tzn szukanie najpierw najtanszego banku a potem dopiero szukanie kwoty jaka moze ten bank dac prowadzi do tego, ze nie rozwiniesz skrzydel na hipotece, wezmiesz tylko ten jeden kredyt i prawdopodobnie zuzyjesz oszczednosci

banki zastrzegaja sobie w umowach, ze nalezy je poinformowac o jakichkolwiek ruchach w twoich kredytach, tzn jesli zaciagniesz jakis nowy kredyt masz bank o tym informowac
bank probuje sie w ten sposob zabezpieczyc przed Twoja lekkomyslnoscia, bo sam mowi, ze wiecej juz tobie nie da a tu okazuje sie ze inny bank da, tyle ze oczywiscie drozej... co ciekawe, banki stosuja inny trik bys juz na dlugo wpadl w ich sidla - dodaja Ci do kredytu karte kredytowa z symbolicznym limitem kilka tysiecy :-)

dla Ciebie najwazniejsze jest w tym momencie skojarzenie, ze drozej ale wiecej to wcale nie taki zly interes :-) pod warunkiem, ze to wszystko jest w kredycie hipotecznym

refinansowanie

ktory bank najtanszy, ktory ma dzis najlepsza oferta, ktory nie ma haczykow, co wybrac...

te pytania najczesciej zadaja nowicjusze i to w momencie kiedy pierwsza transze trzeba wplacic za... 2 tygodnie

zgadza sie - rynek jest teraz troche rozchwiany i szybkie decyzje byly wymagane ale po pierwsze niedlugo to sie uspokoi (o ile juz to nie nastapilo) a po drugie bank na ktory sie zdecydujemy, to nie slub na cale zycie, zreszta jak mawiaja zlosliwi nawet i sluby nie sa wieczne...

no tak ale skoro juz wybralem bank to ponioslem koszty prowizji, wpis hipotek, nazbieralem dokumentow, ile to bylo zalatwiania, nie chce tego przechodzic drugi raz itp itd...

kazdy sie broni jak moze, przed zastanowieniem sie nad refinansowaniem

a tu fakty sa nastepujace:
- tak, poniosles koszty prowizji w pierwszym banku ale refinansujac nie ma prowizji
- tak, wpis do KW mnie kosztowal tyle i tyle ale teraz oplaty sa zryczaltowane, po 100pln za kazdy ruch w ksiedze* i mozna to skredytowac
- teraz moga byc ci kompletnie niepotrzebne dokumenty jesli wykazesz, ze splacales regularnie jakis okres - najczesciej 18miesiecy lub troszke wiecej

wieksi spece pewno zauwaza, ze nie dywagowalismy do tej pory nad spreadem jesli ktos wzial kredyt w CHF
tak, to jest pewien koszt, oczywiscie do skredytowania ale na niego sa dwa sposoby:
- wybrac bank w ktorym mozna splacac bezposrednio w CHF, bez przechodzenia przez PLN
lub
- nie brac na poczatku kredytu w CHF tylko PLN i dopiero w drugim kroku refinansowac na CHF

dlaczego to moze byc oplacalne
znowu z dwoch powodow:
- najprawdopodobniej napewno bedziesz przenosil, wiec po co Ci sie pakowac w koszty spreadu
- a bedziesz przenosil bo zmieni sie na korzysc LTV a dotychczasowy bank ma zawsze taka tendencje, ze tego nie zauwaza i nie obniza marzy

no i teraz zdolnosc jest lepiej liczona w PLN i masz pewnosc co do kursu przy jakim robisz refinans na CHF, a 30lat albo wiecej to kupa czasu, wystarczy dobrze sie kiedys wstrzelic i zrefinansowac na CHF niz czekac i myslec przy kazdej transzy czy przy dobrym kursie wyplacili

reasumujac - nie boj sie refinansowania, dzieki niemu mozesz uzyskac lepsze warunki niz miales na poczatku, to nie sa duze koszty no i co rownie wazne - mozesz dobrac kredytu wg nowej wyceny

wniosek - pytanie o najtanszy bank wcale nie jest takie wazne w dluzszej perspektywie, najtanszy zdazysz znalezc za 18 miesiecy :-)

*np wykreslajac wpisy dla kredytu PLN placisz 2*100 za wykreslenie hipoteki zwyklej i kaucyjnej i potem nowe wpisy tez, maksymalnie 400, minimalnie 200

kredyt a decyzja o kupnie

dzis te tematy sa tak nierozerwalne ze soba, ze az dziw bierze

kupic, nie kupic i w ktorym banku kredyt

a ja tu pisze w wiekszosci dla tych co juz kupili :)

nie popadajcie w blogistan tylko zastanowcie sie jak mozna wykorzystac Wasza hipoteke w maksymalnym stopniu

przeciez z bankiem nie brales slubu, bank mozna zmieniac, mieszkanie tez

to ogolnie kredyt hipoteczny bedzie trwal razem z Toba a nie bank czy nieruchomosc

tak, hipoteka jako dzial IV ksiegi wieczystej jest nierozerwalna z nieruchomoscia, raz sie tam wpisze bank A a drugi raz bank B jak zrefinansujesz albo ktos kupi i wspomoze sie innym bankiem

ty jako myslacy inwestor po prostu bedziesz posiadaczem nieruchomosci z jakims tam obciazeniem i z jakas zdolnoscia

i te dwie rzeczy beda trwaly razem z Toba i prawdopodobnie beda rosly razem z Toba :)

oczywiscie najpierw rosnie zdolnosc - w koncu zarabiasz coraz wiecej a przynajmniej do tego dazysz, banki polepszaja swoja oferte, ty sie przekonujesz do dluzszych okresow na jakie zaciagasz kredyty itp

w slad za mozliwosciami ida dzialania czyli powiekszasz swoje obciazenie, dojrzewasz do tego spokojnie i rozwaznie, byle nie za dlugo - bo jak wynika z wniosku poprzedniego wpisu szkoda czasu na dluga edukacje, konsumpcja najpierw :)

ode mnie nie dowiesz sie na 100% czy teraz kupowac (raczej nie, jesli juz to wybrane niedoszacowane lokalizacje), ale dowiesz sie, ze na 100% warto zaciagac kredyty hipoteczne bo sa najtansze, rozlozone na dlugi okres i w duzej ilosci wiec bezpieczne, zreszta stopa % sama mowi za siebie, ktore kredyty sa bezpieczniejsze czy hipoteczne czy gotowkowe

bedziemy rozwazac jak udac sie na zasluzone wakacje i nie tylko zaciagajac kredyt hipoteczny czyli refinansuj az do skutku :)

czas i konsumpcja

jak wiadomo, celem zarabiania, inwestowania, pracowania itp jest konsumpcja

konsumpcja moze byc rozumiana wielako: odpoczynek, podroze, kupowanie co sie chce, dbanie o rodzine, przyjemnosci no po prostu, jak to mawiaja niektorzy whatever

z tym, ze z konsumpcja jest tak, ze im pozniej tym mniej przynosi przyjemnosci albo odwrotnie, by przynosila tyle samo jednostek przyjemnosci potrzeba wiecej srodkow w nastepnych latach

dlaczego o tym wspominam w kontekscie kredytu hipotecznego?

bo znakomita wiekszosc kredytobiorcow, szczegolnie przed wzieciem kredytu i w poczatkowym okresie splacania, u jednych troche dluzej u innych krocej, wiec ta znakomita wiekszosc skupia sie niesamowicie wlasnie na kredycie zamiast na konsumpcji

rata, splata, harmonogram, procenty, hipoteka, windykacja, egzekucja normalnie paranoja, zaklęty krąg

powody takiego zachowania sa zazwyczaj podobne: przecenienie swoich mozliwosci splaty i strach

co do strachu - wynika on najczesciej z niewiedzy i przeswiadczenia, ze kredyty to cos zlego, jakis diabel, ze kredyt to ostatecznosc, ze bank łupi mnie biednego, ze olaboga i whatever

wiedza oczywiscie przychodzi z kazda splacona rata i tak jakos po roku albo najpozniej po dwoch dochodzi do takiego momentu, ze pacjent... chce wiecej

ze zaczyna zalowac, ze nie wzial wiecej wtedy kiedy mu dawali, ze zuzyl swoje oszczednosci, ze po co on tak zaciska pasa, ze jego znajomi maja wiekszy kredyt i... placa mniej

i tu dochodzimy do pierwszego powodu: przeszacowanie wlasnych mozliwosci finansowych

niby w banku sie zgadzalo, ze mam taka i taka zdolnosc, ze symulacja wykazala mozliwosc splaty w ciagu 20lat w malejacych + 20% wklad wlasny a okazuje sie z tego duza kupa...

dlaczego? prace mam, obsluguje kredyt, mam perspektywe szybkiej splaty w 20lat a jednak kolega jezdzi co roku na Krete sie byczyc lub zmienil wlasnie samochod i stawia domek na dzialce...

gdzie zrobilem blad, przeciez on bedzie splacal 50lat, ja mu dopiero pokaze za 20lat kto byl sprytniejszy... takie mysli ma nasz szybki gosciu, czy sluszne?

blad polegal na tym, ze odlozyles przyjemnosc z biezacej konsumpcji

zaprogramowales sie na cel splaty w 20lat i mowisz sobie: wtedy dopiero zaczne zyc... a tu zyje sie teraz

plany byly piekne ale nie wykorzystales wlasciwie potegi hipoteki

prawdopodobnie:

1. zuzyles wlasne oszczednosci

2. po wzieciu kredytu, na tak krotki w sumie okres, chciales nie raz cos kupic i byles zmuszony do kredytow konsumpcyjnych

3. po 2latach sprezonych splat zastanawiasz sie ile kapitalu splaciles i chcialbys z powrotem go odzyskac

4. chciales kupic samochod w kredycie hipotecznym ale nikt nie dawal takich warunkow

5. odlozyles wyjazd na Karaiby pierwszy rok, drugi rok a trzeciego nie wytrzymales

6. i wreszcie prawdopodobnie nie skojarzyles, ze kredyt hipoteczny jest po prostu Twoim tak naprawde przyjacielem, Twoim najtanszym finansowaniem zewnetrznym na wiele wiele lat i w zwiazku z tym rata moglaby byc nizsza...

dobrze Ci radze: nie odkladaj konsumpcji na pozniej, zyj teraz

zrob wiele rzeczy na odwrot niz pierwotnie sadzisz i bedzie dobrze, zupelnie jak na parkiecie, co nie? :-)

ryzyko

kazdy kto sie interesuje kredytem hipotecznym jako jeden z wazniejszych - w jego mniemaniu - pytan traktuje kwestie wyboru banku

czyli ktory bank wybrac by nie zostac: oskubanym, oszukanym, wycyckanym, wykorzystanym itp itd

zapominaja oni, ze tak naprawde mieszkania na poczatku nie maja i z niczego nie moga zostac wycyckani

zapominaja, ze bank nie jest instytucja w roli agencji nieruchomosci i bank ten nie zyje z podwiniecia sie nogi klientowi i czyhaniu na sprzedaz "jego" mieszkania

zapominaja, ze aby dostac duzo i tanio pieniedzy nalezy dobrze zabezpieczyc taki kredyt, tym bardziej, ze wiekszosc chce dostac kredyt na 100%

zapominaja, ze bank jest posrednikiem pomiedzy oszczedzajacymi a potrzebujacymi i zyje z roznicy pomiedzy tym czego zadaja oszczedzajacym a finalowa cena jaki placi kredytobiorca

zapominaja, ze glowne ryzyko ponosi bank i martwia sie za niego i to najciekawsze, ze nie dotyczy ich mozliwosci regularnej splaty tylko sytuacji gdy staja sie niewyplacalni

przypomne, ze cena za kredyt hipoteczny jaka placimy bankowi jest:

prowizja czyli oplata za zorganizowanie finansowania: analiza dokumentow kredytobiorcy, analiza dokumentow dewelopera, wizja lokalna, reklama, koszty oddzialu, ZUS pracownikow itp

oraz

marza czyli biezaca rekompensata za ryzyko jakie ponosi bank

zarobkiem banku jest dopiero ta czesc marzy, ktora jest ponad ryzyko ponoszone przez bank...

zeby zmniejszyc to ryzyko (a co za tym idzie i marze) banki probuja sie od wszystkiego ubezpieczyc i ten koszt przerzucic na kredytobiorce

np od:

zycia i zdrowia

utraty stalego zrodla dochodow

utraty wartosci zabezpieczenia (wiecej niz tzw wklad wlasny)

od niskiego wkladu wlasnego (czytaj od spodziewanego realnego spadku wartosci w dajacej sie przewidziec przyszlosci)

niewpisaanej jeszcze hipoteki

dopiero w takiej sytuacji mozemy mowic o znikomym ryzyku

i to najlepiej w sytuacji kiedy LTV osiaga mniej niz 50% - wtedy bank moze zaoferowac marze 0,3%, ktora wlasciwie jest czystym biezacym zarobkiem banku

sam sprawdz ile to jest od 200.000 rocznie... tak tak, to jest 600 czyli 50 miesiecznie... jakies pytania?

na tym tle marze oferowane przez niektore banki 0,5% przy kredytach na 100% w PLN bez calego kompletu ubezpieczen (bank zada tylko niektorych) moze sie jawic jako wielka okazja dla kredytobiorcy i z tego punktu widzenia moze wydawac sie podejrzane

zalecilbym jednak podejscie, ze darowanemu koniowi nie zaglada sie w zeby, przebic sie szczegolowo przez umowe bez zdzwienia, ze bank sie zabezpiecza i ... po prostu brac taki kredyt bo nikt tanszego nie da :-)

equity, oszczednosci, finansowanie i kredyt hipoteczny

celem biezacego zarzadzania finansami jest dopasowanie biezacych wyplywow do biezacych wplywow

nie ma powodu by stosowac takie podejscie tylko dla firm, my klienci banku, tez temu podlegamy

biorac kredyt hipoteczny wkalkulowywujemy sobie pewna stala niezmienna przez wiele lat kwote po stronie wyplywow i fajnie by bylo, gdybysmy sie czuli z nia komfortowo

tak naprawde to chcielibysmy dostac duuuzo i najlepiej nic nie placic i oddac jak najpozniej a najlepiej wogole nie oddac

taki kapital ktorego nie musimy nikomu oddawac nazywamy po prostu kapitalem wlasnym

a kredyt hipoteczny nie jest kapitalem wlasnym, kiedys go trzeba oddac

teraz pytanie jak daleko mu do kapitalu wlasnego?

najpierw czynnik czasu - kapital wlasny jest teoretycznie bezczasowy a kredyt hipoteczny? dzis daja na 50lat a jeden bank daje do wieku 100lat (ale 40% wklad wlasny). teraz czym jest 50lat w skali naszego zycia - to wlasciwie jego znakomita wiekszosc. dostajac wiec w wieku powiedzmy 30lat kapital na 50lat tak naprawde z naszego punktu widzenia mozemy go traktowac prawie jak kapital wlasny!

koszty - biorac kredyt placimy odsetki, a jak to jest z kapitalem wlasnym? czy korzystajac z oszczednosci do sfinansowania zakupu nieruchomosci rzeczywiscie nic nie placimy? przeciez rownie dobrze moglibysmy umiescic na je conajmniej lokacie. dostalibysmy rowniez odsetki minus podatek

no dobrze, ale gdzie w tym wszystkim jest ryzyko? skoro chcemy przeznaczyc wlasne oszczednosci na ryzykowny w sumie biznes pt zakup nieruchomosci to powinnismy oczekiwac ponadprzecietnej stopy zwrotu z takiej inwestycji, lekko liczac 7-8% rocznie, przeciez moglibysmy umiescic nasze nadwyzki np w fundusze zrownowazone o podobnym stopniu ryzyka i bysmy oczekiwali wlasnie wiecej niz na lokacie

i to jest prawdziwy ukryty koszt oszczednosci

wiekszosc mysli, ze oszczednosci sa "darmowe" wiec lepiej brac mniejszy kredyt i wykorzystac oszczednosci a jak przychodzi co do czego to po kupnie mieszkania pojawia sie potrzeba kupna samochodu, wyposazenia wycieczki zagranicznej itp

a na to sie nie dostanie kredytu hipotecznego

co innego na poczatku wziasc kredyt na 100% i wykorzystac oszczednosci na przyjemnosci :)

decyzja o wzieciu kredytu powinna byc pod tym katem przemyslana, gdyz wziecie kredytu hipotecznego to swego rodzaju jednorazowa okazja wziecia tanszego niz wlasne oszczednosci kapitalu w duzej ilosci, ktory bedzie nam towarzyszyl przez wiele wiele lat

dobierajac parametry kredytu pamietajmy o tym, ze zyjemy teraz a nie po splacie kredytu i dopasowujmy biezace wyplywy do wplywow i zwracajmy uwage ile kosztuje jaki kapital

wklad wlasny

czesto spotykamy sie z problemem, mam oszczednosci i chce dobrac kredytu hipotecznego by kupic mieszkanie

mamy tu od razu dwa zagadnienia: czy uzywac tzw wklad wlasny (np by miec nizsza marza) i jesli tak to ile oraz jak zwykle dwa poprzednie pytania na jak dlugo ten kredyt i w jakich ratach



jak dobrze sie przyjrzec, to jest dalszy ciag tego samego pytania: jak dlugo oddawac pozyczony kapital?




A ratymalejace B












5lat-------10---------20------------30--------40------------ 50lat






ratyrowne







C D



czyli obrazowo mowiac, lepiej byc w punkcie A czy D?

mozna by sie zapytac a ile masz lat? ale to nie ma znaczenia tak naprawde

trzeba sobie uzmyslowic, do jakiej sytuacji chcemy dazyc a dopiero potem zweryfikowac to z mozliwosciami jakie daja banki wlasnie min ze wzgledu na wiek :-)



uzywanie wkladu wlasnego to sytacja analogiczna to wziecia kredytu na 100% a potem nadplacenie z wlasnych oszczednosci i skrocenie czasu splacania albo obnizenie biezacej raty, kosztem braku wolnej gotowki oczywiscie

to co bedzie Cie bolec co miesiac, przez najblizszy dajacy sie przewidziec czas, to aktualna rata wiec dlaczego nie dac sobie mozliwosci splacania dluzej i mniej co miesiac (pozycja D) z mozliwoscia ewentualnego nadplacania zamiast sytuacji kiedy zmuszamy sie do b.szybkiej splaty duzych rat (pozycja A)

umowa z bankiem to umowa, bedac w D mozesz sie zachowywac jak w A ale na odwrot nie

inna sprawa czy warto tak robic czy nie, ale tu odpowiadamy na pytanie po prostu, ze bedzie mozna wiec warto tak sie umowic od razu w umowie: raty rowne na 50lat z jak najmniejszym, najlepiej 0 wkladem wlasnym (a ewentualnie jak nam przyjdzie kaprys nadplacac)

doszlismy wiec do wniosku: w rownych, na jak najdluzej bez wkladu wlasnego albo przynajmniej dazyc do tego